2011-01-23 10:08:27
На протяжении первых шести месяцев текущего года на рынке
офисной недвижимости Киева можно было наблюдать очень необчную тенденцию:
несмотря на то, что на данный момент еще продолжается период кризиса, уровень
незанятых площадей во всех бизнес-центрах начал резко падать, в общей сумме
демонстрируя результат – с 20-25% вакантность опустилась до 11-18%.
Несмотря на это, разные эксперты по-своему характеризируют
подобный рывок. К примеру, по данным компании www.socmart.com.ua, аналитик компании
«К.А.Н. Девелопмент» из Киева, Владимир Даниленко считает что уровень
вакантности в бизнес-центрах класса «А» остается достаточно весомым (в среднем
14%), тогда, как в БЦ класса «В» она уменьшается до минимума (в среднем 8,5%).
С другой стороны аналитик «Colliers International» считает,
что доля вакантности у БЦ класса «А» не превышает 7%, тогда как в БЦ класса «В»
превышает 16%.
По словам господина Ткаленко, количество бизнес-центров
класса «В» намного выше, чем класса «А», поэтому выбор у арендаторов намного
больше, что приводит к повышению процента вакантности.
Согласно данным компании «Соцмарт», немного
подкорректировать картину можно, если рассмотреть факт, что некоторые компании
арендуют довольно большие площади в бизнес-центрах класса «В». Но даже при
этом, уровень незанятых площадей не будет ниже 14%.
Точки зрения
специалистов насходяться кардинально, но сколько бы они не спорили, одно
останется фактом – уровень вакантности бизнес-помещений снизился.
Главной причиной этому можно считать нерациональность введения БЦ в
эксплуатацию (вместо планируемых 80-120 тысяч квадратных метров новых
помещений, в первое полугодие текущего года было реализовано всего 20-31 тысяча
квадратных метров).
За первые шесть месяцев года было введено всего три офисных
обьекта, такие как «Cremona», «Форум Кинетик» и вторая очередь НРВС II, общей площадью в 31,4 тысячи
квадратних метров. Эта площадь на 48% превышает аналогичный период 2009 года,
но по-прежнему не является достаточной, для спроса на данный род недвижимости.
Но даже здесь
эксперты не приходять к об щему решению – менеджер компании СВ Richard Ellis,
Радомир Цуркан считает, что за первые 6 месяцев 2010 года было реалізовано 27
тысяч квадратных метров, но не в трех – а в четырех обьектах. По его словам,
это наиболее низкий показатель прироста за последние три года.
До конца 2010 года можно ожидать ввода еще четырех
бизнес-центров общей площадью насчитывающей 52 тысячи квадратных метров.
Получается – что за 2010 год прирост качественного предложения составит всего
80 тысяч квадратных метров, что являет собой наименьший показатель начиная с
2004 года.
Согласно сведениям журналистов компании Domobaza.info, ввод
в эксплуатацию наиболее масштабных зданий строители назначили на первую
половину 2011 года, что, в свою очередь, повлияло на уровень 2010 года.
Подобные переносы таких обьектов, как
«Эспланада/Континенталь» очень сильно уменьшило предложение новых помещений в
2010 году и частично поднимет уровень вакантности в 2011 г. Появление новых
обьектов на рынке офисной недвижимости в ближайшие десять лет не сможет сильно
повлиять на уровень вакантности, так как некоторые из них уже сейчас сдаются по
предварительным договорам. Исходя из того, что продажа идет очень вяло – после
ввода в эксплуатацию, они будут заполнены минимально, что достаточно весомо
может увеличить конкуренцию на рынке.
Кроме того, понижение уровня вакантности спровоцировало
небольшое повышение уровня арендных ставок в офисных помещениях. По данным
аналитиков, они возросли на 5-10%.
С другой стороны, некоторые аналитики до сих пор считают,
что цены на аренду не меняются уже почти год, и те колебания, которые можно
наблюдать – не более чем корректировка завышенных ранее цен.
Тем не менее, они сходятся на мнении, что в конце года
владельцы крупных БЦ могут значительно повысить оплату за аренду помещений. На
данный момент в бизнес-центрах класса «А» цена одного квадратного метра за
месяц являет собой $25-35, в то время, как помещения класса “В» варьируются от
18 долларов, до 27 долларов за 1 квадратный метр в месяц.
Эксперты прогнозируют стабильные арендные ставки для
бизнес-центров класса «В» и «С» на
второе полугодие, но допускают возможность повышение цен на помещения класс «А»
на 5-7%.
По мнению аналитиков, сейчас наступило время, когда влияние
собственника обьекта уменьшается до минимум – и арендатор и арендодатель имеют
примерно равные права.
К тому же, они считают, что до конца года сделки будут
заключаться на аренду помещений только в полностью завершенных обьектах, в
которых готов хотя бы внешний ремонт.
Источник: www.socmart.com.ua
Автор: Руслан Шепетюк
Метки:
аренда, вакантность
|
