Итоги 2013 года в сфере жилой недвижимости Украины: нестабильная стабильность

Уходящий 2013 год был непростым для жилой недвижимости Украины. Череда законодательных реформ, нестабильность валютной системы, уход из рынка недвижимости иностранных инвесторов – это далеко не полный перечень факторов, которые влияли в этом году на состояние сферы недвижимости. Но этот тяжелый год подходит к концу, и настало время подводить итоги.
По наблюдениям специалистов компании «Соцмарт», в начале 2013 года строились прогнозы о том, что цены на недвижимость будут либо оставаться на прежнем уровне, либо будут снижаться. Некоторые специалисты даже предполагали, что цены на недвижимость упадут на 10-15 % к концу года, однако этого не случилось. Наоборот, цены на жилье стабилизировались на уровне $ 1690-1700 за кв.м. еще в апреле и с тех пор ситуация мало изменилась. Такое положение связано с тем, что на рынке жилой недвижимости наблюдается стагнация всех процессов, а именно – снизилось количество сделок к концу года. Еще одной причиной является достижение нижнего ценового порога в стоимости жилья. Соответственно в ближайшее время цена на квартиры начнет расти, если, конечно, государство не порадует рынок недвижимости очередными реформами.
2013 год ознаменовался многими нововведениями в законодательной сфере и сфере документооборота. Все они были направлены на усовершенствование, координирование и упрощение оборота на рынке недвижимости, однако на самом деле привели его к незапланированному ступору.
Самое первое потрясение на рынке жилой недвижимости началось еще в январе, когда начали работать пресловутые единые реестры. По идее, они должны были заменить БТИ, однако по причине того, что старое БТИ новому Госреестру не передало своих полномочий, «заварилась настоящая каша-малаша». Мало того, что простым обывателям пришлось самостоятельно выстраиваться в очереди и разбираться с этим нововведением «вручную», так еще и случались казусы, вроде блокировки регистрационной базы и т.д.
Еще одно новшество под названием налог на недвижимость, который сначала был введен, а затем в начале июля, когда нужно было делать первые платежи, отсрочили на полгода. Все это привело к еще одной путанице, не считая того, что в статью 265 Налогового кодекса, которая и регулирует данный налог, будут вносить изменения. Налог на недвижимость станет настоящим камнем преткновения. Уже первый пункт указанной статьи будет обозначать новое определение плательщика налога – не физические и юридические лица, а владельцы любой недвижимости. Из всего этого можно сделать один вывод – налоговое законодательство будет гораздо жеще.
Август порадовал введением ограничения расчетов наличной суммой в 150 тыс. грн. Несмотря на длительную подготовку этой реформы – около года – ее главные действующие лица оказались к ней не готовы – банки. Когда пришло время проводить безналичные расчеты, многие банковские структуры даже не знали о том, что такое нововведение произошло. Поэтому правительство и эту реформу перенесло, уже правда на октябрь. Но и в осенью ситуация с безналичными расчетами не улучшилась – люди по прежнему не желали связываться с банками и отдавать им свои деньги. Зато для мошенников наступил настоящий рай, поскольку они смогли придумывать и реализовывать целые «шахматные стратегии», направленные на оформление сделок купли-продажи без сотрудничества с банками, рассчитавшись по старому наличными.
Немного структурировать и улучшить систему безналичного расчета должны были новые правила оценки имущества. Они должны были стать еще одной «бомбой» на рынке недвижимости, если бы не ситуация в стране с евромайданом. Многие специалисты полагают, что введение новых правил оценки имущества – это еще один способ монополизировать рынок недвижимости. Самой большой проблемой при реализации данного нововведения стало отсутствие достаточного количества оценщиков, которые имеют лицензию на проведение соответствующей деятельности. Из нескольких тысяч оценивающих агентств в стране, разрешение на проведение оценки по новым правилам получили только 500-600 фирм. А этого совершенно недостаточно для удовлетворения потребностей рынка.
Из всего этого можно сделать вывод, что фактически но одна реформа в жилищной сфере в 2013 году не была проведена успешно. Судя по всему, 2014 год сулит нам то же самое.
Как уже было отмечено выше, цена на жилую недвижимость в стране практически не изменилась за этот год. Однако, в отдельных сферах ситуация все таки поменялась.

Таблица. Изменение стоимости одного квадратного метра в разных типах жилья в Киеве за 2013 год

Как видно из таблицы, жилье в новых домах дорожает, а в старых становится дешевле. Также на рынке украинской жилой недвижимости наблюдается приближение к западным тенденциям, где жилье в новостройках стоит гораздо дороже, чем в старых домах.
Многие специалисты полагают, что в будущем году цены на недвижимость начнут расти, поэтому уже сейчас существует благоприятная ситуация для инвестиций. Лучше всего инвестировать в новостройки, поскольку данный сегмент недвижимости в любом случае будет дорожать.
Сфера новостроек по-прежнему остается одной из самых быстроразвивающихся в нашей стране. Об этом можно судить по данным Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины, которые указывают на введение в эксплуатацию 10 303 000 кв. м. жилья на конец 2013 года. Самое большее количество новых квадратных метров появилось, конечно же, в столице.
По данным компании «Соцмарт» в Киеве в этом году сдали несколько новых жилых домов и комплексов. Среди них – дом на улице Петропавловской, 50 и 50б. Дом имеет три секции в 9 и 13 этажей с разными квартирами от 1 до 6 комнат.
Компания «ИнтерГал-Буд» сдала вторую очередь жилого комплекса «Парковые озера», который представляет собой два 25-этажных дома, в котором квартиры имеют различную планировку от 1 до 3 комнат, а также двухуровневые квартиры. Отличительной чертой данного комплекса, как и всех строений компании «ИнтерГал-Буд» стала отделка квартир «под ключ», то есть все они с момента сдачи готовы к заселению и проживанию. Также компания сдала в этом году первую очередь ЖК «Яскравий», который находится в Минском массиве. Здесь кроме многоэтажных жилых зданий есть также торговый центр, продуктовый и строительный гипермаркеты. Кроме того, введены в эксплуатацию ЖК «Озерні зорі», «Бульвар фонтанов», «Зверинецкий», «Панорама на Печерске», несколько секций ЖК «Комфорт-Таун» и др.
В Одессе в этом году было построено ЖК «Суворовский», жилой дом по ул. Дидрихсона, ЖК «Армейский» и пр. В Крыму больше всего новостроек открылось в Севастополе, например, ЖК «Сан-Сити», комплекс апартаментов «Наш Парус», ЖК «Южный» и другие.
В целом, уходящий год оставляет весьма недвусмысленное впечатление. С одной стороны, множество нововведенного жилья внушает оптимизм, поскольку рынок жилой недвижимости растет и развивается, это будет продолжаться и в будущем году. С другой стороны, все это жилье фактически некому продавать, поскольку люди, на которых рассчитана большая половина построенного жилья, уже имеет собственную крышу над головой. Поэтому прогнозы у экспертов на будущий год весьма неоднозначны. Кроме того, в законодательном регулировании сферы недвижимости также ожидаются изменения, в частности это касается новой системы налогообложения. Есть также предположения, что часть будущего года пройдет под сенью адаптации государственных структур, нотариусов, банков и участников рынка недвижимости к реформам 2013 года, поскольку еще не все к ним привыкли.
Автор: Мирослава Рекун
Источник: www.socmart.com.ua
При перепечатке гиперссылка на источник обязательна.