Столичное элитное жилье - где же оно?

В Украине существует несколько классификаций жилой недвижимости, но пока не одну из них нельзя назвать общепринятой как населением, так и специалистами строительного рынка. Отсутствие единой классификации обусловлено, прежде всего, «молодостью» этого сегмента рынка, его закрытостью, а также тем фактом, что в данном случае нет возможности использовать прямое копирование опыта зарубежных рынков недвижимости. Среди участников рынка нет единства по поводу того, какие критерии нужно использовать при оценке элитных объектов. В своем исследовании элитной недвижимости г. Киева компания «Соцмарт»  постаралась разобраться с критериями жилья «высокого уровня».

В 2006г. была создана классификация жилья от Украинской Строительной Ассоциации. Для определения класса жилья разработчики использовали более 100 параметров, которые были разделены на 7 основных критериев: месторасположение; строительные и технические характеристики здания и его конструктивных элементов; обустройство здания и придомовой территории; социальная инфраструктура здания; материалы и оборудование; техническая инфраструктура; организация управления и эксплуатации. Разграничение различных сегментов жилья должно была устранить попытки различных застройщиков присвоить своим проектам более высокий статус (и, соответственно, выставлять квартиры на продажу по завышенным ценам). Но и сейчас многие компании позиционируют новостройки как элитные, хотя это не отвечает действительности.

Согласно классификации от УСА существует 5 видов жилой недвижимости – «де люкс», «премиум»,  «бизнес», «эконом», «социальное». По мнению специалистов УСА, лишь первые 2 класса соответствуют понятию «элитное жилье», и объем рынка жилья классов де люкс и премиум в Киеве не превышает 10%-12%. Если же верить заявленному уровню многих киевских новостроек, то рынок элитного жилья в Киеве представлен более 30%, что не может быть правдой. В связи с этим очень важно знать выдвигаемые требования к жилью высокого уровня. Итак, по мнению экспертов УСА, жилье класса «де люкс» должно отвечать таким требованиям:

Месторасположение

- Близость к историческому и административному центру

- Близость к городским зонам отдыха

- Удаленность от промышленных зон и объектов ( более 5км.)

- Низкая плотность застройки

- Развитая инфраструктура микрорайона

- Высокий социальный статус соседей по дому

Строительные и технические характеристики здания

- эксклюзивность архитектурного проекта

- количество квартир на этаже до двух

- количество квартир в доме до 30

- этажность до 7 уровней

- оптоволоконная разводка по квартире, беспроводная разводка по квартире

- климат-контроль квартир

Обустройство здания и придомовой территории

- паркинг - 2 и более машино-места

-  развитая внутренняя инфраструктура здания ( фитнес центр, бассейн, спортивная площадка, детская игровая площадка, детский клуб, химчистка, аптека, т.д.)

Техническая инфраструктура

- доступ к Интернет (цифровой, беспроводный)

- спутниковое телевиденье

- все системы контроля здания ( возгорания, оповещения, освещения, т.д.)

- единая система управления всеми системами контроля

Управление и организация

- наличие собственной службы эксплуатации ( с полным спектром услуг – от уборки снега, охраны дома, личный телохранитель, услуг консьержа до услуг носильщика, выгула собак)

- охрана объекта недвижимости ( здание, придомовая территория, паркинги)

- видеонаблюдение

В премиум классе разрешенное количество квартир на этаже – до 4х, этажность – до 12 уровней, а так в большинстве параметров требования к жилью премиум и классу де люкс дублируются.

Одним из требований к элитным новостройкам является наличие внутреннего оснащения, что далеко не всегда выполняется компанией-застройщиком. По результатам проверок Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) установлены множественные ситуации, когда дома были введены в эксплуатацию без постоянного электро- или водоснабжения, с неработающими лифтами, без запорной арматуры на сантехоборудовании, с неоштукатуренными стенами или без стяжки на полах, без гидроизоляции в санузлах, - в этих всех случаях проводить завершающие отделочные работы не представляется возможным. Также часто не обустроена придомовая территория. Эти проблемы в равной степени относятся к жилью всех классов, в том числе и к элитному.

В классическом понимании элитному классу не соответствуют большинство заявленных как такого уровня домов. Очень важную роль в определении класса жилья отводят месторасположению объекта – тут стоит обратиться к карте зон Киева, разработанной той же Украинской Строительной ассоциацией.

Зона 1 (красная). Ограничена: ул.Десятинная, ул. Трехсвятительская, Парковая дорога, ст.м. "Арсенальная", переулок Гордиенко, Спортивная площадь, ул.Саксаганского, ул. Коминтерна, ул. Гоголевская, переулок Бехтеревский, ул. Кудрявская.

Зона 2 (зеленая). Ограничена: ул. Набережно-Крещатицкая, Набережное шоссе, Надднепрянское шоссе, Тимирязевское шоссе, ул.Ольшанская, бульвар Дружбы народов, ул. Боженко, ул. Жилянская, ул. Черновола, ул .Глубочицкая, ул. Нижний Вал.

Зона 3 (синяя). Ограничена: 1) ул. Васильковская, ул. Амурская, Краснозвездный проспект, Чоколовский бульвар, ул. Индустриальная, ул. А. Довженко, ул. Е.Телиги, ул.Новоконстантиновская, ул.Набережно- Луговая, ул. М. Лыбидская, Ул.Николая Гринченко, Московская Площадь.

2) Московский проспект, Оболонский проспект, ул. Маршала Малиновского, ул. Зои Гайдай, ул. Героев Днепра, ул. Северная, ул. Приречная, Оболонская набережная.

3) Ул. Плеханова, ул. Березняковская, Днепровская набережная, Русановская набережная, ул. Никольско-Слободская, ул. Панельная.

Отталкиваясь от Карты зон Киева, по настоящему элитное жилье может быть расположено лишь в первой или второй зоне. Это центральная часть Шевченковского района, приближенные к центру города Подол, Печерск, Голосеевский. Когда появляются новые объявления – элитное жилье на Оболони или дома премиум класса на Позняках – это лишь рекламная компания, не основанная на действительности. Те времена, когда жильем самого высокого уровня воспринималась любая новостройка, прошли. Левый берег столицы закрыт для элитного жилья. Есть жилые объекты, расположенные в Днепровском районе, которые позиционируют себя как класс премиум – к примеру, Riviera Riverside ( строящийся проект на ул. Раисы Окипной девелоперской компании St Sophia Homes) Безусловными позитивными моментами, по мнению специалистов компании Соцмарт, благодаря которым новостройка и претендует на статус элитного жилья, являются новейшие технологии строительства, богатая внутренняя инфраструктура, эксклюзивный дизайн интерьера, прекрасный вид из окон. В распоряжении будущих жильцов набережная, гавань, пляж и ландшафтный парк, раскинувшийся вдоль берега Днепра на несколько километров. Но все же месторасположение на Левом берегу столицы, соответственно классификации от УСА, дает возможность претендовать данному комплексу лишь на класс бизнес. Еще одним отличием от требуемых критериев является количество квартир, значительно превышающее допустимое для элитного жилья. В конце прошлого года был заявлен как элитный еще один проект жилья – комплекс «Золотой берег». Новый проект бывшего главного архитектора Киева Сергея Бабушкина предполагает создание высотной композиции из трех составляющих: 43-этажного жилого дома премиум-класса, 48-этажного офисно-гостиничного центра и 50-этажного офисного комплекса. Все три здания будут расположены рядом вдоль набережной на участке площадью 7 га. Начало строительства намечено на конец 2008 года. «Элитный» дом волнообразной формы на 936 квартир будет состоять из трех секций общей площадью 240 тыс. кв.м. Опять же таки, расположение на Левом берегу столицы, и количество квартир под тысячу сразу уменьшает «классность» объекта до бизнес.

Если говорить в целом о рынке киевской элитной недвижимости, то всеми параметрами жилья класса де люкс или премиум не обладает не один из новых объектов. В исследовании компании «Соцмарт» элитной недвижимости столицы было отобрано 28 объектов ( построенные, строящиеся, заявленные) которые лишь в большей степени по сравнению с другими домами, позиционирующими себя как элитные, достойны этого уровня. Отсутствие паркинга либо недостаточное количество машиномест, недостатки месторасположения, слабая внутренняя инфраструктура дома, недопустимое количество квартир – это все минусы, которые не позволяют «элитным» киевским домам быть по-настоящему элитными

Хотите ознакомится с полной версией исследования элитной жилой недвижимости г. Киева? 

http://www.socmart.com.ua