Обзор рынка элитной недвижимости в г. Киеве, май 2007г.

Компания Соцмарт провела исследование рынка элитной недвижимости города Киева. Была собрана и проанализирована информация по 21 жилому объекту в стадиях строительства и проект классов премиум и де люкс.
Сегмент элитной  недвижимости в Украине пока только развивается, мало объектов могут  претендовать на такое высокое звание. Раньше было достаточно тяжело определить, какие из новостроек можно с уверенностью отнести к элитным домам, так как  ориентироваться можно было только на европейские и американские стандарты, что  не является верным в украинской реальности. Исключением являются уже введенные  в эксплуатацию объекты, такие, как  Софиевская Брама, Триумфальная Арка.  Они действительно отвечают  приблизительным критериям  недвижимости  высокого  уровня.  В прошлом году ( 2006год) Украинская Строительная Ассоциация ввела классификацию категорий жилья (de luxe, premium, business, economy, social) Элитная недвижимость включает в  себя категории премиум и де люкс. В Киеве сейчас строится более 150 жилых домов и комплексов, большая часть из которых принадлежит к классу жилья эконом и  бизнес класса. Некоторые объекты, несмотря на явные несоответствия нескольким  критериям жилой недвижимости категорий премиум и де люкс (месторасположение, внутренняя инфраструктура, инженерные и технические системы и т.д.), все равно  позиционирует себя как элитное жилье. Компания Соцмарт в соответствии с классификацией жилых новостроек от УСА, определила 16 объектов в стадии  строительства и 5 объектов в стадии проект, которые действительно по основным  характеристикам приближаются к жилью «А» класса.

Большинство «домов для богатых» стоится в Шевченковском (центр) и Печерском районах столицы. Данные элитные новостройки были подробно  изучены (каждая по 57 параметрам, включающие участников проекта, месторасположение, транспортную доступность, общие характеристики зданий, площади, информацию о квартирах, инфраструктуре, ценах и многое другое), на основе  которых можно выделить основные тенденции и закономерности. В исследовании  также было изучено несколько новостроек, которые определены как переходной  класс между премиум и бизнес. При желании можно получить подробные  данные  исследования.

В ближайшие годы на рынке элитной недвижимости будет введено в эксплуатацию около 800000 кв.м общей площади домов, из них более половины – общая площадь новых квартир. Такой большой объем площади, в первую очередь, за  счет  класса бизнес-премиум (именно он характеризуется строительством  многофункциональных комплексов)

В стадии строительство

    Основные тенденции и закономерности на рынке элитного жилья г. Киева:

1. Застройщики и архитекторы. Основные объекты элитной недвижимости строят, проектируют, реализуют одни и те же организации. К примеру, компания Гранит имеет уже один введенный в эксплуатацию объект класса «А» - Дом на ул. Межигирской 13/7, строит 2 элитных объекта – Граф Толстой и дом на ул. Ветрова 13а, и планирует построить еще один жилой дом категории премиум на  Ветрова, 13. Или же инвестиционная компания 21 век – реализовав Триумфальную Арку, они готовят к введению в эксплуатацию Капитолий, и держат в планах еще проекты Вознесенский Яр (премиум) и Немирова-Данченко (де люкс). Похожая ситуация наблюдается и с ПозднякиЖилСтрой – сейчас они достраивают жилой комплекс класса премиум на б-ре Леси Украинки 7-9, и еще несколько их строящихся объектов претендуют на звание элитного жилья (хотя мы все же отнесли их к бизнес классу) Такая же не совсем ясная ситуация и с объектами НЕСТ  - и Изумрудный, и Времена года, немного не дотягивают по основным критериям до элитных новостроек. Один объект Недвижимости Столицы мы все же внесли в категорию элитной недвижимости – Покровский Посад (как премиум-бизнес класс) Разработкой и реализацией элитных проектов занимается HCM-group: в их портфеле такие объекты как Софиевская брама (реализован), Панорама на Печерске (строится), дом на Первомайского, 56 (проект)

Проекты «домов для богатых» часто создаются в одних и тех же архитектурных мастерских. К примеру, Архитектурный союз (и в частности С. Бабушкин) разрабатывали проекты таких элитных новостроек, как ЖК на Круглоуниверситетской 3-5 (и сейчас проектируют продолжение на Круглоуниверситетской 5-7), Капитолий, Триумф, дом на Грушевского, 9а, дом на Ветрова, 13а. ООО Архитектурное проектирование занимались такими объектами, как Миракс Плаза и Немирова-Данченка. Много элитных архитектурных проектов разрабатывали и в Гипрогражданпромстрой: Дельфин, дом на Гончара, 35, Коперник.  

2. Категории элитного жилья. Очень жаль, но в идеальную картину элитного жилья от УСА, не вписывается полностью на 100% ни один из изученных объектов. Хотя бы по одному, двум, трем критериям элитная новостройка не соответствует параметрам жилья класса премиум или де люкс. К примеру, по месторасположению – дом класса премиум или де люкс должен находится на расстоянии более 5 км.  от промышленных зон, а этим не могут похвастаться ни  дом на Ветрова, 13а, ни Граф Толстой (менее 1км. ТЕЦ на ул.Саксаганского), ни разрекламированный Триумф (совсем рядом промышленные районы Нижней Телички). Обязательной является наличие развитой инфраструктуры микрорайона – этой характеристике опять же не соответствует Триумф. Элитная недвижимость в первую очередь «по канонам» должна быть клубной, закрытой, а многоквартирный дом или тем более жилой комплекс из нескольких секций не могут быть элитными (но  именно к таким себя относят дом на б-ре Л. Украинки 7-9; Панорама на Печерске, Миракс Плаза, Покровский Посад, Консоль Сити). И  требованиям к элитному жилью по количеству квартир на этаже эти комплексы, соответственно, тоже не отвечают. Обязательным являются и наличие 2 или более паркомест на квартиру – этому требованию не отвечает практически ни один из домов класса «А». В элитной новостройке в  идеале должна быть насыщенная инфраструктура, включающая в себя и фитнес, и детскую комнату, и площадку для выгуливания собак. Это все будет лишь у нескольких объектов  (Амбассадор, Триумф, Воздвиженка).  Инженерно-технические и телекоммуникационные характеристики здания в большинстве дорогих новостроек тоже не самого высокого  уровня (более того, в некоторых элитных домах остаются открытыми вопросы, будет ли электричество и водоснабжение городским или централизованным, или стоит ли рассчитывать будущим жильцам на Интернет)

3. Этика и закон. Нестабильная ситуация в стране, коррупция во власти – все это откладывает негативный отпечаток и на развитие строительной отрасли в Украине, Это сказывается   и на возведении элитных новостроек. Постоянно вспыхивают скандалы. Самая «маленькая» проблема, которая обычно возникает, это несвоевременный срок сдачи дома в эксплуатацию. Причем обещанный срок окончания строительства дома от реального может отличаться на пол года, а может на пару лет. Такие ситуации сложились с домами на Ветрова 13а, Граф Толстой, Коперник, домами на Лабораторном переулке, 6, Круглоуниверситеской 3-5, б-р Л. Украинки 7-9. Жильцы даже пытались получить неустойки за значительные смещения сроков сдачи зданий, но,как правило это невозможно. Более весомой, но все равно распространенной ситуацией, являются проблемы с законом у инвестора или застройщика. Такое случалось у Панорамы на Печерске (и незаконное строительство на месте воинской части, и разрушение памятника архитектуры Круглая башня. Против ЮЗТС даже было начато криминальное дело) Проблемы с законодательством возникли и с проектом дома на Граф Толстой – заказчику не понравились действия архитекторов, которые решили изменить здание, и он подал на них в суд. Строительство Амбассадор Хауз и дома на Гончара, 35  разрушает соседние дома – с возведением элитных новостроек жители этих домов пытались бороться, но безуспешно. Серьезные проблемы возникли и при возведении Коперника – в одно время даже была информация, что заморозка строительства этого объекта связанна с тем, что заказчик проекта сбежал вместе с деньгами инвесторов квартир.

Здания класса де люкс и премиум, которые сейчас проектируются, тоже могут иметь трудности в дальнейшем – об этом говорит тот  факт, что не смотря на то, что многие проекты не прошли согласований на градсовете (многие вообще отправлены на серьезную доработку), их все равно собираются возводить в намеченные ближайшие сроки.

4. Стоимость квадратного метра. Цены на элитную недвижимость действительно доступны лишь для очень обеспеченных киевлян. Стоимость метра квартиры колеблется от 3500$ до 10000$. Удивительным является тот факт, что цена квадратного метра зависит скорее не от объективных, а субъективных факторов. К примеру, стоимость метра площади в новостройке в центре города, с квартирами с отделкой «под ключ», насыщенной внутренней инфраструктурой, собственным ЖЕКом, может быть значительно ниже, чем в доме рядом без всех этих положительных характеристик. Но в любом случае, самые дорогие цены в центральных зонах Шевченковского, Печерского района, и Подольского (микрорайон Воздвиженки)

Надо сказать, что для тех, кто сейчас столкнулся с падением прибыльности бизнеса, всегда есть другие возможности заработать, к примеру forex , можно заниматься интернет-трейдингом

Автор: socMart
Источник: http://www.socmart.com.ua

Более подробную информациб об исследовании вы можете получить здесь: http://www.socmart.com.ua/prepared/read/175/

Заказать или задать вопрос об исследовании вы можете в форме в рубрике "Заказать исследование" или связавшись с нами по тел. 80638191330