Определение оптимального места расположения торгового центра

В современной действительности, методы изучения территории крайне важны при проектировании новых торговых объектов и реконструкции существующих. Существуют разные методы оценки местоположения торговых объектов, однако каждый из них включает следующие стадии: поиск (все участки), оценка (каждый участок сопоставляется с набором определенных критериев), выбор (наилучший участок). Однако, на данный момент, по мнению специалистов «Соцмарт», в наших условиях первая стадия не всегда возможна, так как в большинстве случаев приходится разрабатывать проект торгового центра под конкретный земельный участок.

Как правило, различные методы оценки расположения ТЦ включают в себя 2 основные стадии оценки местоположения:

1) Оценка макрорасположения;

2) Оценка микрорасположения.

Показатели, которые рассматриваются на этапе оценки макрорасположения, представляют собой краткое сведение о состоянии экономики и демографической ситуации в регионе.

Для оценки демографической ситуации в регионе, как правило, рассматриваются следующие показатели: численность и плотность населения, количество трудоспособного населения, уровень безработицы и уровень доходов населения.

Экономическая ситуация характеризуется следующими факторами: объем и динамика ВВП, прямые иностранные инвестиции в страну и город, который рассматривается, объем промышленного производства, инвестиции в основной капитал. Важным показателем на этом этапе является уровень и динамика розничного товарооборота в стране и в городе, поскольку он  характеризует платежеспособность населения.

Оценка микрорасположения содержит в себе несколько разделов:

- Географическое положение участка, ее физические характеристики.

- Инфраструктура района. Важным показателем уровня развития инфраструктуры района является доступность объекта для потенциальных покупателей. Кроме определения количества покупателей в торговом районе, необходимо оценить, сколько покупателей физически в состоянии посетить торговый центр. Таким образом, считает аналитический отдел «Соцмарт», всегда необходимо проводить маркетинговое исследование доступности торгового центра.

В рамках такого исследования изучаются следующие факторы:

- Объем и структура пассажиропотоков и транспортных средств. Объем характеризуется таким показателем, как общий пассажиропоток зоны наблюдения. Структура пассажиропотока – это соотношение единиц наблюдения – автомобилей, общественного транспорта и пешеходов.

- Анализ транспортной доступности участка. Принимается во внимание беспересадочная доступность объекта общественным транспортом.

-  Анализ временной доступности участка. Принято выделять 3 зоны: пешеходная – до 10 мин., транспортная – 5-7 мин. и пешеходно-транспортная 10-15 мин.

- Улично-дорожная сеть – на данном этапе оценивается, насколько удобны подъезды к торговому центру.

- Возможность размещения парковки.

- Визуальная доступность участка.

Во время характеристики территории необходимо определить этажность, а также плотность окружающей застройки.

Определение плотности застройки может помочь при анализе потенциала локального рынка. Так, при одинаковой плотности застройки, плотность населения может оказаться разной: плотная застройка при высокой и средней этажности является благоприятным фактором для создания новых торговых объектов, при низкой является препятствием. На площадях с низкой плотностью застройки легче найти место для магазина, а привлечь у него покупателей – сложнее. Как правило, чем выше этажность на территории, тем выше будет уровень продаж на ней. При равной этажности основные резервы свободного места для строительства будут находиться в четвертях района с наименьшей плотностью населения.

При оценке влияния объектов инфраструктуры и досуга на будущий торговый центр, необходимо проанализировать, как соотносится посещение этих объектов с посещением торгового центра, можно ли привлечь дополнительные потоки посетителей. С точки зрения дополнительного привлечения покупателей любой объект, который находится на территории, может оказывать на торговый центр положительное, нейтральное или отрицательное влияние. Например, расположение рядом с продовольственным магазином учреждения азартных игр может отвернуть домохозяек, которые не одобряют такое занятие. Нейтральное влияние на объекты торговли, имеют, например, стоматологическая или ветеринарная клиника. Промышленные предприятия влияют с точки зрения экологии, но в то же время, они имеют большое количество работников – потенциальных посетителей торгового центра.

В целом, наличие большого числа детских образовательных и воспитательных учреждений (дошкольных и школьных) влияет на торговлю в районе. Это позволяет спрогнозировать, что данный район будет привлекать большее число зажиточных покупателей. Исследование показали, что именно детские учреждения будут определять тенденции развития торговли на ближайшую перспективу.

Расположение в непосредственной близости от торгового объекта конечных остановок общественного транспорта и маршрутных такси имеет положительное влияние. Однако, заполнение автобусов и маршрутных такси у часа пик только посетителями торгового центра может вызвать недовольство жителей района (особенно жителей с низкими доходами). Это недовольство может оставить отрицательное впечатление от посещения центра. Иногда открытие большого торгового комплекса требует пересмотра графика движения общественного транспорта или организацию дополнительного маршрутного такси, которое курсирует по оптимальному маршруту для посетителей центра.

Хотите знать все о торговой недвижимости Киева?

www.socmart.com.ua