Анализ и перспективы рынка торговых центров г. Киева

На сегодняшний день Киев – столица Украины, является крупнейшим мегаполисом, а также деловым центром нашей страны. В городе сосредоточено большое количество промышленных предприятий, университетов, научно-исследовательских институтов. Кроме этого, Киев является крупным туристическим центром Украины. По данным Государственного комитета статистики, по состоянию на 1 июля 2008 года, численность населения Киева составляла 2,745 млн. человек. 

     По данным A.T.Kearney, Украина в 2008 г. занимает 17-е место в рейтинге развития мирового ритейла В 2007 году Украина занимала пятое место в мире по инвестиционной привлекательности рынка ритейла, при этом спустившись на одну позицию по сравнению с 2006 г. (и на две – по сравнению с 2005-м) Так что тенденцию нельзя назвать утешительной. За если в 2005-2007гг Украина теряла в рейтинге по 1-2 позиции, то за последний год опустилась на 12 ступенек.

     За 2005-2008гг. в Киеве, по данным «Соцмарт», было проведено 8 крупных инвестиционных сделок по продаже действующих ТЦ и ТРЦ, общей суммой в более 400млн. долларов. В 2008 году владельцев сменили ТРЦ «Алладин» и ТЦ «Альта центр». 

     Влияние финансового кризиса на торговую недвижимость Киева

      По мнению специалистов, основными факторами, тянущими украинский рынок назад, является крах правительства в условиях политической борьбы, нависшая угроза из России после начала ее конфликта с Грузией, а также прежние проблемы с земельной реформой и коррупция. К собственным украинским проблемам в последние месяцы добавилась еще одна – мировой финансовый кризис, который больше всего ударил в Украине пока по сферам недвижимости, металлургии и финансовым компаниям. В ближайшие пол года, считают аналитики компании «Соцмарт», на развитие объектов торговой недвижимости в Киеве могут оказать негативное влияние одновременно 2 группы участников рынка – реализаторы (девелоперы, ивестиционные компании) и арендаторы (покупатели). Если девелоперские компании уже сейчас столкнулись с недостатком финансирования проектов, то многих ритейлеров-арендаторов в ближайшем будущем ждет снижение продаж ввиду  снижения покупательской способности населения. И не все съемщики площадей в торговых центрах  смогут потянуть такую емкую статью расходов, как аренда в ТЦ. Уже сейчас в затратах одних компаний расходы на аренду составляют 7–17%, а у других доходят до 25–50%. Поэтому девелоперы в полном объеме ощущают кризисный удар. У «21 века» ( сеть ТРЦ  «Квадрат») за первую половину 2008г. убытки более 70 млн. долларов. «Миракс» ( строительство «Mirax Plaza») на год остановил возведение МФК в Киеве. Другие инвесторы также либо приостанавливают реализацию своих проектов, либо спешно выводят деньги из страны. Девелопер и оператор торговых центров немецкая ECE Projektmanagement, которая заявляла в 2007 г. о планах возвести несколько ТРЦ площадью 50-80 тыс.кв.м., инвестировав немногим менее полумиллиарда долларов, отложила планы по развитию проектов в Украине. В конце сентября о приостановке своего развития в Украине заявил еще один крупный инвестор – австрийский инвестфонд недвижимости Sparkassen Immobilien (входит в Erste Group). Фонд планировал инвестировать в украинский рынок около 500 млн евро, но ушел, не купив ни одного проекта. Компания Group DF Real Estate, которая планировала застроить участок площадью 132 га на юге Киева под торговую, развлекательную и жилую недвижимость, заморозила свои проекты на неопределенный срок. Отложить реализацию своих планов, вероятно, компанию вынудили трудности с привлечением финансовых ресурсов. Из всего перечисленного можно сделать вывод, что наименее живучи в условиях нынешней кризисной ситуации именно многофункциональные и масштабные торговые проекты. Под них тяжелее всего получить финансирование. В случае работы с банковскими структурами девелоперам следует быть готовыми к тому, что банк пойдет на капиталовложения в небольшие торговые центры, со сроком окупаемости до 3х лет. Вложения девелопера должны составлять 30-50%, а лучше более 50% от общей суммы, необходимой для реализации торгового объекта. Но, в любом случае, рынок торговых центров Киева пока далек от насыщения, и спрос на качественные торговые площади не пропадет, а будет отложен на год- полтора ввиду финансового кризиса. Ведь и рентабельность у профессиональных объектов формата торговый центр в Украине наиболее высокая, по сравнению с другими коммерческими сегментами – более 30%.

Рынок торговых центров г. Киева, осень 2008г.

 Данные "Соцмарт", октябрь 2008г.

     Доля профессиональных торговых центров в структуре торговых площадей Киева за последние три года увеличилась до 25-30%. На октябрь 2008 г. в городе действует 39 современные ТЦ (ТРК) общей площадью около 812 тыс. кв. м. (торговая площадь – 510 тыс. кв.м). Таким образом, по количеству профессиональных торговых площадей на душу населения Киев продолжает существенно отставать от большинства европейских столиц и даже от некоторых крупных украинских городов (на сегодняшний день на 1000 официальных жителей г. Киева приходится порядка 195 кв.м торговых площадей в современных торговых комплексах). По мнению специалистов «Соцмарт», к профессиональным торговым центрам в Киеве можно отнести: Блокбастер, Олимпийский, Большевик, Метроград, Арена, ЦУМ, Квадрат на Лукьяновке, Мандарин Плаза, Универмаг Украина, Променада центр, Глобус 1, Глобус 2, Глобус 3, Ультрамарин, Европорт, Материк, Детский мир, Комод, Глобал UA, Пирамида, Алладин, Караван, Метрополис, Городок, Макрос, Плазма, Альта центр, Сириус, Квадрат на Гната Юры, Ритм, VMB, Навигатор на Дружбе народов, Магеллан, Интервал Плаза, Терминал, Квадрат на Перова, Материк на Днепровской набережной, Ашан (с торговой галереей), Окей-первая очередь ТРЦ Скай Молл.

      После нескольких лет быстрого роста развитие рынка торговых помещений Киева в 2006–2007 гг. постепенно замедлилось. Это не было вызвано ограничениями потребительского рынка, который, напротив, продолжал свой рост все эти годы. Причиной подобного периода низкой активности на рынке явились постоянные отсрочки сдачи в эксплуатацию объектов, вызванные, главным образом, отсутствием необходимого опыта у местных игроков, усложненной процедурой получения прав на землю и разрешения на строительство вдобавок к частым переменам на политической арене. Но и сейчас столичный рынок торговых площадей изобилует многообещающими проектами, реализация которых откладывается из года в год.

      Структура площадей в торговых центрах схожа со структурой расходов киевлян. Наибольшее количество площадей в торговых центрах занимают одежда (20%) и продукты питания (25%) – лидирующие статьи расходов киевских домохозяйств. По количеству торговых точек по различным группам товаров, услуг и развлечений, согласно маркетинговому исследованию рынка торговой недвижимости Киева за осень 2008 года от Соцмарт, ситуация выглядит немного другим образом – 41,5% у группы одежда https://babyavenue.com.ua, обувь и акссесуары, 19,7% у группы подарки, книги, сувениры.

      С начала года базовые арендные ставки в успешных проектах ТЦ для помещений площадью 100–300 кв. м увеличились на 20–40% и на сегодняшний день составляют 150–250 долл. США за кв. м в месяц. В то же время арендные ставки в менее удачных проектах практически не изменились (70–80 долл. США за кв. м).

Несмотря на то, что украинский рынок торговой недвижимости остается ярко выраженным «рынком продавца», повышение арендных ставок в торговых центрах на 20–40% заставляет многих ретейлеров уходить с насиженных мест. В течении ближайшего полугода тяжелее будет компаниям, которые торгуют автомобилями, мебелью, бытовой техникой и т.д. Спрос на эти товары будет отложен, так как украинцы перейдут на более экономное ведение хозяйства. Нынешней осенью количество сделок по продаже помещений под торговые объекты сократилось на 20%, а по аренде осталось на уровне аналогичного периода 2007 года.  

Осенью 2008 года был открыт в Киеве только один объект исследуемого формата – РТЦ «Блокбастер» на Московском проспекте ( в конце сентября). Общая площать объекта – 33000кв.м., арендная 26300кв.м.Планировка здания достаточно удобная, между этажами курсируют эскалаторы и лифты. На первом этаже расположен роллердром и магазины. Роллердром занимает центральную часть первого уровня. Магазины же расположены по периметру. На второй уровень ведут лестницы. Там находится фуд-корт. Весь третий этаж занимают развлекательные заведения, большую часть которых составляют кинотеатры. Залы кинотеатров расположены в виде длинного коридора. На четвертом этаже (уровне) пока функционирует только часть запланированных объектов.

Вообще, в 2008 году в Киеве было открыто 4 новых торговых центра (кроме «Блокбастера», это «Материк» на Днепровской набережной, «Квадрат» на Перова, «Ашан» на Петровке), а также 3я очередь ТРЦ «Большевик». Также, вероятно, до конца года будут открыты реконструированный ТЦ «Дарница» и 4я очередь ТРЦ «Караван», возможно – ТЦ «Hay way centre». На начало 2009 года, по информации «Соцмарт», перенесен ввод в эксплуатацию ТЦ «Домосфера» (1 очередь), «Pacific Plaza» (новое название "Мармелад"), 2й очереди «Sky Mall», специализированного ТЦ «4 ROOM». На данный момент в Киеве ведется строительство 23 торговых центров, и еще почти 40 находятся на стадии проекта или концепции.

http://www.socmart.com.ua

Хотите знать больше о торговых центрах г. Киева?