Обзор рынка современного элитного жилья Киева

Рынок жилой недвижимости Киева одним из первых начал сдавать свои позиции осенью 2008 года под влиянием мирового финансового кризиса. Именно жилье является наиболее пострадавшей стороной, даже по сравнению с офисной, торговой недвижимостью. Спад коснулся всех классов жилья, но надо отметить, что элитного пока в меньшей степени.  В настоящее время компания «Соцмарт»  проводит исследование рынка элитной жилой недвижимости Киеваи в этой статье приводятся выдержки из аналитической части.

Характеристика предложения. По данным «Соцмарт», в столице сейчас ведется строительство 213 жилых комплексов. Из них не более 15-20 объектов могут претендовать на элитный статус (к нему мы относим классы «де люкс» и «премиум» а также «бизнес+» - который по нескольким параметрам не дотягивает до А-классного жилья, но все равно выгодно отличается от других объектов качественными материалами здания, развитой внутренней инфраструктурой, выгодным месторасположением, т.д.)

Основными застройщиками на рынке жилой недвижимости Киева являются такие известные компании, как Киевгорстрой, Жильеинвестстрой-УКБ, Укоинвестстрой, Гранит, ИБК-Столица. В сегменте элитного жилья преимущественно работают компании 21 век, ТММ, Познякижилстрой, Гранит, СТ София Хоумс.

Хороший ремонт сегодня - уверенная опора на завтра. Элитный дизайн квартир будет радовать ваш глаз на протяжении многих лет. Поспешите - порадуйте себя новым дизайном!

Если говорить только о современных элитных жилых объектах (построенных, строящихся, проектируемых), то ситуация по стадиям выглядит таким образом:

Распределение количества объектов в зависимости от строительной стадии

Стадия	Объекты	Количество	%
Построен	ЖД на Круглоуниверситетская 3-5, Триумфальная Арка, Софийская Брама, ЖД на Мельникова, 12а, Введенский, Жилой дом на ул. Франка, 24А, Ambassador house, Дом на ул. Гончара, 35, Альпийский, Подольский пассаж, Капитолий, Консоль-сити, Жилой дом на Лабораторном пер, 6, Триумф, Диамант (проходит госкомиссию)	15	45,2%
Частично построен, частично-строится	Жилищный комплекс на б-ре Л.Украинки 7-9, Ул. Ветрова, 23-23а	2	6,5%
Строительство	Дельфин, Воздвиженка, Граф Толстой, Перлина, Липская Вежа, Панорама на Печерске, ЖОК на Мечникова, ЖД на Кловском спуске	8	25,8%
Проект	ЖК на Круглоуниверситетская 5-7, ЖК на ул. Первомайского, 5б, Вознесенский Яр, ЖК на Немирова-Данченка, Жилой дом на ул. Драгомирова, 2-А, Жилой дом на ул. Ярославов Вал, 15а, ЖД на  пер. Лабораторний, 7	7	22,5%

Общая площадь всех построенных и заявленных элитных жилых зданий и комплексов составляет немногим более 1100000 кв.м. Во втором полугодии 2008г. в эксплуатацию были введены Триумф, Альпийский, Капитолий, т.д. К объектам, которые по ряду параметров не дотягивают до элитного жилья, но все равно заметно выделяются по сравнению с другими, по мнению специалистов «Соцмарт» можно отнести: жилые комплексы «Crystal Park», «Сальвадор», «Ривьера Риверсайд», «PecherSKY», «Престиж Холл», т.д.

Ценообразование. Принцип формирования цен на квартиры в домах классов «премиум» и «де-люкс» несколько отличается от стандартного.

Условно можно выделить два ключевых фактора, влияющих на ценообразование объекта недвижимости – характеристики самого объекта и его месторасположение.
Необходимо отметить, что стоимость дома во многом зависит от характеристик самого объекта, которые включают в себя:

·         технические параметры;

·         использование материалов и применимые технологии строительства;

·         архитектурно-планировочные решения;

·         обустроенность земельного участка;

·         наличие инженерной инфраструктуры.

Говоря о месторасположении объекта недвижимости, необходимо понимать, что его стоимость будет разной, в зависимости от:

·         престижности района (близость к деловому и торговому центру столицы);

·         природно-ландшафтных условий (тип местности, наличие рядом парковой зоны);

·         панорамного вида.

Из изученных элитных объектов, на февраль 2009 года, по данным «Соцмарт»,  самые дорогие квартиры на первичном рынке в жилом доме на Франка, 24а, Круглоуниверситетской 3-5, Графе Толстом. По минимальной цене за м2 можно найти жилье в строящейся Панораме на Печерске и построенном ЖК Альпийский. Минимальная средняя цена в долларах за квадратный метр элитной жилой недвижимости Киева приводится в таблице (немаловажно: указана цена предложения от застройщика, а не цена  реальной сделки):

Район	Средняя min стоимость кв.м., в $
Шевченковский	8300
Подольский	4650
Печерский	5330
Соломенский	3100

Сейчас в сегменте первичного элитного жилья наблюдается интересная тенденция - рост иностранной валюты по отношению к национальной привел к парадоксальной ситуации, когда по сравнению с февралем 2008 года в гривне цены на квадратный метр жилья выросли на 3-4%, но в то же время в долларах же упали на 30%. 

Тенденции рынка элитной жилой недвижимости Киева. На развитие ситуации на первичном элитном рынке жилой недвижимости в прошедшем 2008 году и начале 2009 года оказывали влияние как и субъективные факторы (специфические, свойственные уже несколько лет рынку элитного жилья Киева), так и объективные (обусловленные нарастанием кризисных явлений в финансовой отрасли и строительстве). Некоторые из тенденций рынка, обусловленные внешними факторами (мировой финансовый кризис, и как следствие резкий спад инвестиций, подорожание и практически полное отсутствие возможности заимствования, девальвация национальной валюты и соответственно значительный рост стоимости обслуживания ранее взятых валютных кредитов т.д.):

- первое полугодие 2008 года характеризовалось незначительным влиянием кризисных явлений, во втором полугодии 2008 года рынок недвижимости классов премиум и де люкс практически замер.

- девелоперы, привыкшие к стабильному росту цен на элитные квартиры, в большинстве своем не в состоянии гибко отреагировать на ситуацию на рынке недвижимости и не готовы снижать цены на элитное жилье. Мониторинг ценовых  позиций от застройщиков  в строящихся и только построенных жилых домах продемонстрировал, что далеко не все компании перешли на более лояльную денежную политику. Максимум, что могут позволить застройщики, «не теряя лицо», это предложить в бонус к квартире паркоместо, или «интересную» акцию, что все равно по итогу является завуалированным снижением стоимости квадратного метра квартиры.

- девальвация национальной валюты за втрое полугодие 2008г. Практически на 70% привела к ценовой дезориентации как продавцов, так и покупателей. Многие застройщики, которые продают квартиры на первичном рынке жилой недвижимости перешли на формирование стоимости квадратного метра в гривне, но есть те, что по прежнему называют иностранную валюту (доллары, евро).

- общее падение доверия к жилью на стадии строительства, в том числе и элитному. Можно прогнозировать повышение интереса потенциальных покупателей к уже введенным в эксплуатацию элитным домам, или на те, которые проходят госкомиссию

- несмотря на то, что для большинства девелоперских и строительных компаний (ТММ, 21 век, HCM group, Познякижилстрой, т.д.) элитное жилье остается одним из приоритетных направлений, компании не спешат приступать к возведению новых объектов, более того, некоторые объекты на стадии «проект» и «стройка» замораживают. К примеру, «Евразия Украина» перенесла сроки по проекту на ул. Ольшанской (класс «бизнес+»), приостановлено временно строительство комплекса «Дельфин» на Щорса. Остановлено «до лучших времен» возведение многофункционального небоскреба «Миракс Плаза», где предусматривались и жилые апартаменты высокого класса.

Выводы. Во втором полугодии 2008г. многие девелоперы отложили реализацию анонсированных проектов на более поздний период. Как следствие, в среднесрочном периоде объем нового предложения значительно сократится.

Если говорить о перспективах нового элитного жилья в столице, у него не самые плохие прогнозы по сравнению как с жилой недвижимостью более низкого класса и коттеджными городками, так и с даже некоторыми сегментами коммерческой недвижимости (к примеру, складской). Судя по заявленным планам девелоперов (21 век, HCM group, Seven Hills, Евразия, Kdd Group, т.д.) «элитка» замыкает тройку лидеров после торговой и офисной недвижимости. Кроме того, ввиду «докризисной» доходности первичного элитного жилья в 100-200%, ценам на подобные квартиры еще есть куда «проседать» без серьезных потерь. Впрочем, и этот сегмент в ближайший год-полтора ждут не лучшие времена. Пора количественных показателей для отечественных застройщиков подошла к концу. В настоящем и ближайшем будущем об объемах квадратных метров уместно говорить только в классе жилья «социальное» (и то при соответствующей государственной политике). В высоком да и среднем классе недвижимости, а в первую очередь в элитном сегменте, наступает эпоха качества, дополнительных сервисов и гибкого, ориентированного на конкретного клиента подхода.

Автор: socMart

Хотите знать больше об элитной жилой недвижимости Киева?

Фотографии и визуализации: верхняя – Диамант, нижняя – ЖК на Гончара, 35