2009-04-07 09:37:55
Развитие профессиональной торговой недвижимости в Киеве, а также и в регионах Украины, ставит перед специалистами вопросы, связанные с типологией и классификацией объектов торговли. В условиях формирования новой системы обслуживания населения возникает необходимость классификации и определения типа (формата) существующих объектов, а также объектов, находящихся на стадии проектирования или строительства. Эта необходимость стала особенно актуальной в последнее время, т.к. большое количество объектов строится без определенной концепции их дальнейшего функционирования и развития, что в свою очередь создает проблемы будущим арендаторам, а также и посетителям таких торговых центров. Такое положение вещей приводит к затягиванию сроков ввода в эксплуатацию объектов и увеличению дефицита профессиональных торговых помещений. Кроме того, считают cпециалисты компании "Соцмарт", сейчас, в кризисный период на рынке недвижимости, вопрос правильно разработанной концепции и дифференциации объектов играет еще более значительную роль.
В целом, при классификации торговых помещений должны учитываться следующие параметры:
· Место расположения объекта;
· Зона действия, радиус доступности;
· Товарная специализация;
· Основной потребитель;
· Инфраструктура и сервис;
· Паркинг;
· Управление зданием, охрана.
По этим признакам можно выделить следующие классы торговых помещений:
1). Торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы, торговые центры, мегамоллы, гипермоллы;
2). Торговые центры, гипермаркеты;
3). Супермаркеты и универсамы;
4). Салоны, мебельные центры, техноцентры;
5). Универмаги, гастрономы, промтоварные магазины;
6). Павильоны, киоски;
7). Бутики.
Что касается торговых центров, то для них основными характеристиками являются место расположение, окружающая инфраструктура, а также формат объекта (внутренняя составляющая). Торговый центр, расположенный в городской среде, находится в хороших условиях уже потому, что посетители могут быстро дойти или доехать до него. Однако, в центрах городов стоит задача вписаться в существующие условия, решить проблему с парковкой. Часто встречаются ограничения по размеру торговой площади: бывает невозможно разместить в центре крупный объект, который по площади будет обеспечивать притяжение на уровне города или региона, или торговая площадь будет недостаточна для перспективных форматов розничных торговых сетей.
По физическим характеристикам центры разделяются на открытые и закрытые, одноуровневые и многоуровневые.
По типу планировки – в зависимости от характера и расположения основных торговых галерей и размещения крупных арендаторов основными планировочными схемами торговых центров являются:
· Линейная планировка подразумевает совместное использование единой зоны благоустройства несколькими торговыми объектами, примыкающими друг к другу или находящимися непосредственно рядом.
· Кластерный центр – торговый квартал, включающий несколько отдельных зданий, объединенных улицами или пешеходными тротуарами.
· Г-образная планировка, обычно с 2-мя или 3-мя основными, крупными арендаторами.
· П-образная планировка.
· Комплекс с внутренним раскрытием: компактное по форме здание, в котором основное движение осуществляется из одного центрального мола, с одним или несколькими уровнями.
· Пассаж.
Основной коммерческой характеристикой торгового центра считается «полезная», приносящая деньги от аренды площадь. На западе этот показатель определяется как общая площадь помещений, занятых арендаторами, до внешних стен. Эффективность архитектурного решения легко можно оценить, проверив, какую долю «полезная» площадь занимает в общей площади здания, и какой процент приходится на общественные зоны. В торговых центрах открытого типа общественные помещения занимают немногим более 1% от общей площади зданий, поскольку торговые улицы и галереи, объединяющие магазины в единый архитектурный ансамбль, находятся под открытым небом. В крытых сооружениях не сдаваемая в аренду площадь не должна превышать 10-15%. Это связано с тем, что существуют различные арендные ставки для предприятий торговли, развлечений, питания и услуг, офисных помещений. Крупные арендаторы платят за каждый свой квадратный метр значительно меньше, чем маленькие магазины.
Классификация торговых центров по концепции (специализации и направленности):
· Универсальные – центры с широким и глубоким ассортиментом товаров и услуг. Такими торговым центрами в столице, согласно исследованию торговой недвижимости Киева, являются «Алладин», «Европорт», «Городок», «Метроград», сеть «Квадрат» и многие другие киевские объекты (ТЦ и ТРЦ)
Специализированные центры товаров для дома, технические, автомобильные, Специализация обеспечивает привлекательность за счет глубокого ассортимента товаров в какой-либо категории, но слишком узкая направленность может быть весьма рискованной, так как группа покупателей ограничивается. Частота посещений узкоспециализированного центра может быть невысокой. Явление, характерное для Украины, – образование зон торговли бытовой электроникой, которые по мере строительства новых зданий перерастают в специализированные торговые центры. Владельцы сетевых магазинов несколько лет назад стали придерживаться стратегии размещаться рядом с конкурентами, и сейчас на одной территории может быть представлено несколько крупных сетевых магазинов, как, например, в Киеве или Днепропетровске. Динамично развивающееся в последнее годы направление – автомобильно-технические центры, где автомобильные салоны сочетаются с магазинами запчастей и принадлежностей, с сервисными центрами. Специализированные торговые центры могут быть рассчитаны как на розничных покупателей (конечных потребителей товаров и услуг), так и на потребителей-профессионалов, и часто это придает им дополнительную устойчивость. Примеры: «Киянка НОВА», «Навигатор» на Дружбе Народов, т.д. Строится, согласно базе заявленных ТЦ и ТРЦ Киева от "Соцмарт", «Домосфера», в апреле 2009 года вводится в эксплуатацию «Аракс».
· Центры моды, в которых представлены одежда, обувь и модные аксессуары. В основном, модные центры располагаются в городской черте. При небольших площадях они специализируются в каком-либо сегменте, а в более крупных зданиях фактором притяжения является широкий ассортимент. Модные центры легче, чем другие, работают в многоэтажных зданиях. Ведь товары сравнительно небольшие по размеру, легкие и привлекательные, к тому же на удаленных участках и верхних уровнях можно расположить узкоспециализированную одежду (одежду больших размеров, одежду для будущих мам, рабочую одежду), ткани и комплекс услуг: ателье, салоны дизайнеров, услуги для красоты и здоровья (парикмахерские, салоны визажистов, массажные салоны и т.п.). Наиболее приближен к данному формату «Альта Центр».
· Центры распродаж (дискаунтеры) – явление, пока не получившее большого распространения в Украине и странах СНГ. В Киеве, по данным "Соцмарт", попытка создать центр распродаж коллекций модных дизайнеров была сделана в торговом центре «Макрос».
· Развлекательные комплексы. В них может присутствовать и торговая составляющая, но основная доля приходится на места досуга, развлечений, спорта и активного отдыха. По данным различных исследований, средний возраст посетителя торговых центров находится в диапазоне от 18 до 35 лет. Поэтому хорошие перспективы имеют сочетания торговой и развлекательной составляющей. В Киеве развлекательной составляющей обладают многие из действующих торговых центров – Универмаг Украина, Большевик, Караван, т.д. Практически во всех заявленных комплексах предполагается развлекательная функция. Доминирующая развлекательная составляющая у недавно открытого «Блокбастера» и «Ультрамарина». В регионах с "развлекаловкой" в ТЦ пока обстоят дела хуже, не более чем у 10-12% действующих объектов есть такая составляющая. Но это вопрос времени, у большей части заявленных торговых центров заложена развлекательная функция. Стоит также отметить, что все чаще будущие коммерческие объекты являются многофункциональными ( и торговые, и офисные, и жилые, и развлекательные площади - примеры в Киеве: строящиеся Парк Горького, Континенталь ( Эспланада), Времена года, т.д.)
В последнее время все популярнее становятся такие форматы торговли как супермаркет и гипермаркет, как в составе торгового центра, так и в виде отдельно стоящих объектов. В Киеве и других крупных городах Украины, среди остальных форматов торговой профессиональной недвижимости, супермаркеты и гипермаркеты являются один из наиболее развитых направлений.
Согласно общепринятой классификации супермаркет – магазин самообслуживания, предлагающий полный ассортимент бакалейных и мясных продуктов, площадью от 400 до 1 500 кв.м. Складские помещения супермаркета занимают от 250 до 600 кв.м. Цены держатся на уровне выше среднего. Ассортимент продукции состоит из 4 000 - 15 000 позиций.
Супермаркет класса премиум – супермаркет с очень высоким уровнем сервиса, торгующий расширенным ассортиментом деликатесов. Пример в Киеве – супермаркет «Фуршет Гурман» в Мандарин Плаза ( примеры в других городах – супермаркеты в Майдан City Centre в Кривом Роге и в Садах Победы в Одессе).
Гипермаркет – очень большой продовольственный и универсальный магазин с площадью зала от 3 000 кв.м и площадью склада от 1 000 кв.м. При этом доля продовольствия в общем объеме продаж составляет 60%. Гипермаркет обладает рядом особенностей: специальная ценовая политика, большое количество собственных производственных цехов, широкий ассортимент продукции, содержащий 30 000 - 55 000 позиций.
Гипермаркет, как отдельный формат, может различаться в соответствии со спецификой ассортимента. В последнее время появляется все больше специализированных гипермаркетов, торгующих одним из таких ассортиментных рядов, как продовольственные, строительные, мебельные, книжные, товары бытовой техники. Примеры в Киеве: «Метро», «Окей», «Эпицентр», «Новая линия», «Ашан», т.д.
Cash&Carry – магазин, торгующий мелким и средним оптом для юридических и физических лиц. Площадь – 12–20 тыс. кв. м. Ассортимент – 20-40 тыс позиций. Месторасположение – вдали от центра, на пересечении транспортных путей.
Сравнительно новый для Украины формат молла. Молл (от английского "mall" - аллея) – большая, обычно, крытая территория, на которой расположено множество торговых предприятий и не разрешается въезд автомобилей. Основу молла, как правило, составляет ряд крупных магазинов, называемых якорями. Они соединены между собой крытыми галереями, в которых располагается множество небольших магазинов, ресторанов, кафе, парикмахерских, химчисток. Галереи замкнуты в кольцо, по которому проходит покупатель.
В последнее время, жители городов сталкиваются с нехваткой небольших продовольственных магазинов. Это создает дискомфорт, так как большинство людей не имеют возможности посещать большие торговые центры каждый день. Гастрономы советского образца в большинстве своем закрылись еще несколько лет назад, а на смену им пришли так называемые «Магазины у дома». В Киеве это "Фора", "Буми маркет", в Чернигове - сети "Квартал" и "Союз". «Удобный магазин» или «магазин у дома» – магазин самообслуживания или торгующий через прилавок с площадью 150-350 кв.м., который предлагает отработанный ассортимент товаров повседневного спроса. Часто работает по принципу 24/7, то есть круглосуточно без выходных и, даже, по праздникам. Ассортимент удобного магазина включает в себя около 4 000 наименований продуктов, в том числе вино-водочные изделия, бакалейные товары и сыро-молочные продукты, и порядка 1 000 сопутствующих товаров.
Также, растет популярность формата магазина при АЗС – это магазин при автозаправочной станции, совмещающий в себе продуктовый магазин формата «удобный» и магазин по продаже автомобильных запчастей и моторных масел.
Автор: socMart
Горизонтальные резервуары, как правило, используются для хранения и транспортировки жидкостей. Они имеют собственные опоры и не нуждаются в особых условий для их установки. Приобрести горизонтальный двухстенный резервуар по невероятно низкой цене можно на сайте нашего партнера!
|