Основные тенденции рынка жилой недвижимости г. Киева (исследование N009)

Компания Соцмарт собрала и  проанализировала ситуацию почти по 300 жилым объектам, которые  находятся в стадии строительства или проекта  в  г. Киеве. Была изучена информация по застройщикам, инвесторам, генпроектировщикам, по планируемым годам ввода в эксплуатацию, районам  месторасположения объектов, объемам жилых и общих площадей, этажности, количеству квартир и по другим данным объектов.

Количество введенного в эксплуатацию жилья в Украине в первом полугодии составило 3947,6 тыс. кв. м., темп прироста составляет 123,8%, к аналогичному  периоду прошлого года. Общая стоимость введенного в эксплуатацию жилья  составляет 8252,8 млн.грн. Лидерами по количеству введенного в  эксплуатацию жилья является Киев с 593,5 тыс. кв. м., Одесская область - 352,7 тыс. кв. м., Киевская область – 300 тыс. кв. м., Львовская – 275,5 тыс. кв. м. и Автономная республика Крым – 208,7 тыс. кв. м., сообщает Госкомстат. Общее количество домов введенных в эксплуатацию составляет 15631 единиц.

В 2006 году в Киеве в эксплуатацию  было введено около 1,2 млн. м2 жилья, выставлено на продажу около 9000 квартир. Но данные объемы не могут удовлетворить спрос на новое жилье. Во втором  квартале 2007г. почти в два раза увеличили сдачу жилья в столице. Согласно   данным Государственного комитета статистики, строители во втором квартале сдали  в эксплуатацию 383 тысячи квадратных метров столичного жилья. Несмотря  на  некоторое затишье с куплей-продажей на рынке жилой недвижимости, связанной с  завышенными ценами и предстоящими выборами (и, соответственно, нервозной  политической ситуацией в стране), это скорее временное явление. Растет  благосостояние украинцев, банки делают более привлекательными условия ипотечных  кредитов. Потребность в собственном жилье или улучшении жилищных условий, скорее всего, будет продолжать толкать украинцев приобретать жилую  недвижимость, пусть и по завышенным ценам.

В данный момент в Киеве ведется  строительство более 200 жилых домов, комплексов, микрорайонов. Приблизительная  разбивка  количества домов/комплексов по районам выглядит таким образом:

Как мы видим, безусловным лидером  по  количеству жилых строек в г. Киеве выступает Шевченковский район, на втором  месте – Дарницкий. Впрочем, если говорить об объемах площадей строящихся  объектов, то Шевченковский район явно потерял бы первенство – ведь многие из  комплексов  находятся в центральной части города, и, претендуя  на статус элитных, являют собой в будущем средне этажные строения с небольшим количеством квартир. Стоит отметить широкое развитие строительства жилых объектов на Левом  берегу  города  Киева. Причем объекты в спальных районах часто строятся и проектируются  по принципу mixed-use, где под одной крышей на больших площадях будущим жителям многофункционального комплекса предлагается и магазины, и развлекательный центр, и сервисные точки, и офисный центр. К таким объектам  можно  отнести Мега-Сити, Днепровская пристань, комплекс на пр. Правды 31-33, ЖК  на Срибнокольский, 3, т.д.  

Согласно Украинской Строительной Ассоциации, в Украине существует 5 классов жилой недвижимости – социальное  жилье, эконом класс, бизнес класс, премиум и де люкс. Если эту классификацию  применить  к  киевским строящимся домам и комплексам, складывается такая картина:

Класс объекта определялся исходя  из  параметров, определенных УСА, а также ориентируясь на позиционирование  объекта. Переходные классы (эконом-бизнес, бизнес-премиум) были введены нами в  связи с либо недостаточностью информации по некоторым строящимся домам и  комплексам, либо с возможностью по важным характеристикам отнести объект и к тому, и к тому классу. Строящегося социального класса жилья как такового в  Киеве практически нет. Около трети жилой недвижимости в стадии строительства относиться к классу эконом. Это обычно дома и комплексы в спальных районах, с  преобладанием одно-двух комнатных квартир сравнительно небольшого метража, минимальной  внутренней социальной инфраструктурой. Доля элитного жилья (классы премиум и де  люкс), по  мнению  аналитиков  компании  Соцмарт, составляет немного более 20%. Это обычно в центральной части города либо  дома клубного типа с малым количеством квартир, либо жилые многоквартирные  комплексы с максимально развитой внутренней инфраструктурой, большим паркингом, интересным архитектурным проектом. Стоимость квадратного метра в секторе  элитной недвижимости колеблется от 3 до 15 тыс. долларов за метр. Хотя киевские  классы  премиум и де люкс в жилищной недвижимости совсем не соответствуют  европейским стандартам, застройщики пытаются привлечь внимание к своим объектам  интересными «изюминками». К примеру, в ЖК Дельфин предлагается на выбор  несколько дизайнерских вариантов оформления квартир, что входит в стоимость (к  сожалению, редкостью теперь является сдача квартир в эксплуатацию вообще хоть с  какой либо отделкой), в ЖК Альпийский на определенное количество купленной  площади будущему жильцу предоставляются бесплатно паркоместа, в ЖК Триумф  вообще интересное новшество для Украины, в т.ч. и Киеве – система «умный дом».

Основными застройщиками на рынке  жилой недвижимости являются такие компании, как Киевгорстрой, Жильеинвестстрой-УКБ, Укоинвестстрой, Гранит, ИБК-Столица. Если говорить о 21 веке, ТММ, Миракс, они преимущественно работают в сегменте элитного жилья.

Отвлечься от сложных вопросов строительства поможет отдых на азовском море украина. Теплое море, солнце и песок - все, что нужно для летнего отдыха.

К последним важным новостям в жилом строительстве можно отнести прошедший конкурс на оценку 80% акций  холдинговой компании "Киевгорстрой", и возможную продажу этих 80% акций. Возможными покупателями являются Миракс Групп и 21 век.  Справка о КГС. 2006 г. ХК "Киевгорстрой" закончила с чистой (неконсолидированной) прибылью 15,98 млн. грн. В ХК "Киевгорстрой" входит около 98 компаний, работающих на строительном рынке и рынке строительных материалов, в  числе  которых: 6 дочерних предприятий, 35 открытых акционерных обществ, 4 общества с  ограниченной ответственностью и 53 ассоциированных компаний. По данным  компании, 80% акций ХК "Киевгорстрой" принадлежит Киевскому  городскому  совету.

Нехорошим показателям  является приостановление 111 строек в г. Киеве 2 месяца назад Госгорпромнадзором, что  связанно с грубыми нарушениями правил безопасности. К сожалению, в столице  часто начинается строительство объектов, где еще не получена необходимая  разрешительная документация, или пренебрегая правилами безопасности. Жилые дома  и комплексы крайне редко сдаются в срок. На многих табличках еще строящихся  объектов до сих пор беззастенчиво висит год сдачи в эксплуатацию 2005 или 2006.

В отношении объектов, которые находятся на стадии проектирования, необходимо отметить постепенный перевес проектов, где кроме жилой функции, также есть офисная, торговая.

Вы можете заказать полную версию Аналитического обзора жилой недвижимости г. Киева  N009 (по строящимся и проектируемым объектам жилой недвижимости, объемы ввода площадей и квартир по годам, по районам, по классам, прогнозы, коэффициенты паркомест, разбивки по этажности, внутренней инфраструктуре и распределения и анализ по др. параметрам. Стоимость наличными 260$, безнал - 290$)

и/или

БД жилых объектов стадии строительства и проекта

или Валентина, моб. 8-094-926-20-75

http://www.socmart.com.ua