Народное мнение: жилье подорожает, отыгрывая инфляцию

Декабрьская пора, когда до Нового года остаются считанные дни, – традиционное время предсказаний. Любит человек заглянуть в будущее, помечтать и погадать. И, конечно, не обходится без прогнозов в сфере недвижимости, ведь стоимость квадратного метра – это не только серьезный экономический показатель, но и насущный вопрос для множества семей, задумывающихся о покупке или продаже жилья.
Цены на недвижимость зависят от множества факторов. От цен на стройматериалы, от уровня доходов населения и спроса. А также от ряда макроэкономических показателей – стоимости нефти, курсов валют, биржевых индексов, ипотечных ставок, инфляции и т.д. Подорожает, к примеру, бетон – увеличится себестоимость строительства многоэтажных домов, возрастут цены на нефть на внутреннем рынке, а значит, и на бензин, и вновь вырастут расходы компаний. Застройщики попытаются отбить свои затраты и нарисуют новые ценники. Но если вместе с тем упадут доходы населения, да и еще и ипотечные ставки поднимутся, то никакого подорожания не произойдет. Вот так вот все непросто.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», сегодня цены на столичную недвижимость фактически стоят на месте. И прежде всего потому, что на рынок находится под действием разнонаправленных факторов. С одной стороны, нефть остается в цене – на уровне 100-110 долларов за баррель, американская валюта по отношению к рублю довольно стабильна (курс колеблется около 32,5 - 33 руб. за доллар) и девальвация, которую обещали летом, вроде бы пока обошла нас стороной.
А вот противовесами, сдерживающими рост цен, выступают иные факторы – высокие ипотечные ставки, низкая платежеспособность населения. Кроме того, власти говорят о том, что надо строить больше доступного жилья, вовлекать в оборот неиспользуемые земли, при этом упрощая процедуры разрешений и согласований, но пока все это на словах. В итоге стоимость квадратного метра в последнее время либо не изменяется, либо поднимается пропорционально росту инфляции. (Подробнее см. «Обзор рынка недвижимости по итогам ноября 2013 года».) И наиболее вероятный прогноз на будущий год – цены останутся на нынешнем уровне, возможны колебания с 5-процентной амплитудой.
Вывести рынок недвижимости из нынешнего состояния, как отмечают в www.irn.ru, могут серьезные экономические потрясения. Ожидать ли их в ближайшее время? Не хотелось бы, но тревогу внушает общая картина неопределенности, которая сложилась не только в российской экономике, но и в мировой. Неприятности в отечественной банковской сфере, замедление роста ВВП в России, кризис на Ближнем Востоке, от которого зависят цены на нефть, финансовые и политические проблемы наших «цивилизованных» соседей-государств. Тут все больше вопросов, а ответы мы узнаем спустя время. И от того, как сложится «пазл» из разных факторов, и будет зависеть динамика цен. («Рынок недвижимости: факторов неопределенности больше, чем когда-либо ранее».)
Рост цен на недвижимость во многом определяется активностью покупателей, а ожидания граждан в какой-то мере определяют эту активность. Поэтому «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, какие прогнозы по ценам на московское жилье строят обычные люди, для чего провел новое социологическое исследование.
Выяснилось, что подавляющее большинство граждан уверено в том, что жилье подорожает. На вопрос «Как вы считаете, будут ли расти цены на жилье в Москве после нового года?» 84% опрошенных ответило положительно, лишь 16% предположило, что они не будут изменяться, и ни один респондент не высказался за снижение цен.
Основной тезис, который выдвинули респонденты из самой большой группы, предположившей, что цены будут расти, – недвижимость дорожает практически всегда. Именно это они и наблюдают в посткризисные годы: «цены на недвижимость растут чуть ли не каждый день»; «постоянно» и «из года в год». «Такая уж тенденция», «закономерность», а может быть, и «неизбежность» - в ответах чувствовались нотки покорности судьбе. А кто-то из опрошенных пошутил, что «такая вот у нас стабилизация».
Также многие респонденты повышение цен на жилье связывали с общим удорожанием жизни, ведь «все взаимосвязано», поэтому «цены растут на все», «все дорожает», «цены на недвижимость вырастут, так как продукты уже подорожали» и вообще «в стране инфляция».
Иные участники опроса соотносили рост цен на жилье повышением расценок на коммунальные услуги: «коммунальную плату повысили уже в сентябре, вот и недвижимость будет дороже», «а после нового года коммуналка еще подорожает, и жилье тоже».
Также, по мнению респондентов, стоимость «квадрата» пойдет вверх, потому что «дорожают стройматериалы», «выросла зарплата» и «год был плохим», да к тому же «нужны деньги на Олимпиаду». Еще опрошенные обратили внимание на то, что в столице всегда есть спрос на квартиры: «покупателей жилья сегодня много», «квартир покупать стали больше», а при этом «строят их недостаточно».
И, конечно, не обошлось без критики чиновничества, выстраивающего административные барьеры для строительства: «в этой сфере бардак», «развели бюрократию» и «нет стабильности», и «у нас в стране принято повышать цены» - «такая система», «такое государство», «такая в стране власть».
Что касается другой группы респондентов, где роста цен не ждут (16%), то они полагают, что потенциал роста уже исчерпан: «цены на недвижимость и так поднялись - выше некуда», «беспредельно», причем «поднялись они уже осенью». Поэтому они убеждены, что после нового года стоимость московских квартир не изменится.
Кроме того, по мнению граждан, цены будут топтаться на месте, потому что «в Москве много жилья», «строят много, а покупают мало» и «слишком много строительных компаний», причем «компаний-конкурентов».
Впрочем, в группе были люди, которые предсказывали рост цен в перспективе, «ближе к весне».
Но даже те опрошенные, что высказались за подорожание недвижимости (85%), считают, что оно будет умеренным. (Теперь мы за 100% принимаем число людей, собравшихся в эту группу, и соответственно, от этого и ведем расчеты, а в скобочках указываем еще одну цифру, которая указывает на долю от общего числа опрошенных.)
Лишь 7,1% (6%) респондентов считают, что стоимость квадратного метра вырастет на 10% и более, а 53,6% (45,6%) принявших участие в опросе полагают, что цены прибавят лишь 5-10%. И 13,1% (11,1%) уверены, что недвижимость подорожает меньше чем на 5%.
Таким образом, мнение участников опроса фактически не многим отличается от «основного» прогноза экспертов рынка недвижимости, которые предсказывают, что цены на недвижимость останутся на прежнем уровне с поправкой на инфляцию, но при этом возможны небольшие отклонения. При условии, что не произойдет чего-нибудь экстраординарного.
Люди также верно называют факторы, играющие на повышение, – это и постоянный рост цен на товары и услуги первой необходимости (куда можно отнести жилье экономкласса), порождаемый сырьевой экономикой, это и забюрократизированность строительной сферы, и довольно приличный спрос на жилье, который в Москве всегда есть за счет притока обеспеченных покупателей из регионов и других стран. Кстати, и в группе, где роста цен не ждут, вполне справедливо отметили и сдерживающие факторы. Говоря о строительстве жилья в Москве и о том, что ценам больше расти некуда, люди, скорее всего, имели в виду, что в столице много строится дорогого жилья (экономкласса среди новостроек практически нет), недоступного «рядовым» потребителям.
Так что люди, можно сказать, на своей шкуре испытывают все те явления, о которых говорят профессионалы рынка. Термины и выражения – разные, а суть – одна.
Данные журнал www.metrinfo.ru получил с помощью телефонного опроса, проведенного по репрезентативной выборке. Она позволяет отразить мнение населения сколь угодно большого города и выдержать соотношение по полу и возрасту респондентов в зависимости от численности населения в округах Москвы. В опросе участвовали жители города трудоспособного возраста.