Новый порядок по определению оценочной стоимости недвижимости и ОНС

1 ноября началось действие Временного порядка по определению оценочной стоимости недвижимости и обьектов по незавершенному строительству, которые продают или обменивают. Этот порядок закрепляется постановлением правительства от 26 октября текущего года. В свою очередь ФГИУ обязана к утверждению в двухмесячный срок форму по подаче субьектами оценочной деятельности информации про обьект с рыночной ценой, а также информацию о степени строительной готовности для обьекта по незавершенному строительству.

Согласно данным компании www.socmart.com.ua, кроме того Фонд обязали к на протяжении полугода внесению на рассмотрение правительства законопроекта относительно определения органа что будет заниматься проведением оценки недвижимости. А также совместно с Минрегионстроем разрабатывать и утверждать порядок по определению стоимости воссоздания или замещения домов, зданий и сооружений. Данный нормативный акт обладает прямым отношением к профессиональным оценщикам и порождает весьма существенные вопросы. Итак, даже в процессе прочтения еще до того, как проводятся работы по оценке возникают случайные вопросы.

В первую очередь важно, создание какого нового органа предполагается чтобы проводить оценку обьектов недвижимости для налогообложения и почему недостаточно той инфраструктуры рынка оценки чтобы проводить такие работы? В пункте первом постановления указана необходимость принять в срок в два месяца особую форму по предоставлению субьектами деятельности оценочного характера, что уполномочены к проведению оценки земельных улучшений, информацию о таких улучшениях даже для обьекта по незавершенному строительству – информация о степени строительной готовности. Для чего требуется особая форма, почему наблюдается нехватка требований к отчету по НСО? Фактически появляются ненужные усложнения.  Кроме того неизвестно, каким образом оценщиком будет определяться степень готовности незавершенного строительством обьекта. Для этого по меньшей мере потребуется определенная профессиональная подготовка. В пункте 3 закреплено, что определения оценочной стоимости осуществляется субьктами оценочной деятельности. А именно для земельных участко этим занимаются юридические лица – субьекты хозяйствования и физические лица – субьекты предпринимательской деятельности, которыми в соответствии с законом крины относительно земельного рынка были получены соответствующе лицензии, а также Госземагентством. Тем не менее с каких пор Госземагентством производится экспертная проверка земельных участков, или же им расширили функции: есть ли для этого достаточно необходимых специалистов? Каким образом и с какой целью ожидается сочетание функций государственного регулятора в сфере по оценке земельных участков и оценщика тех же обьектов: и становится это всего лишь просто небрежностью или же непониманием компетенций органов. 

Согласно данным специалистов компании «Соцмарт», в пункте 4 указано, что оценочная стоимость обьектов по малоэтажному жилищному строительству, в том числе и дачному и садовому определяется посредством применения затратного и сравнительного методических подходов. Сравнительный подход применяю согласно с Национальным стандартом №2 в случае наличия информации относительно продажи или предложения подобных обьектов недвижимости что были проданы или выставлены на продажу за шесть месяцев до даты проведения оценки. Почему определяется срок в именно 6 месяцев и почему не могут использовать в расчетах обьект что был выставлен на продажу менее, чем 6 месяцев назад? Как тогда быть с положениями НСО относительно актуальности предложений именно на дату оценки? Предлагаемый вариант по определению стоимости обьектов по налогообложению не имеет ничего общего с оценочными ценами, так как в нем не содержится алгоритм по ее определению. Как результат, разные оценщики будут получать разные результаты, а это принципиально неправильно и чревато конфликтом.

В пункте 5 указано, что обьекты по многоэтажному жилищному строительству, а также их части оценивают посредством применения сравнительного подхода и при учете информации относительно продажи или предложение подобных обьектов недвижимости что были проданы или выставлены на продажу на протяжении шести месяцев до даты проведения оценки, которой владеет субьект оценочной деятельности, что проводит такую оценку. В случае если отсутствует указанная информация, оценочная стоимость обьектов недвижимости определяется в последовательности, что определяется пунктом 7 Национального стандарта №2 и при учете укрупненных показателей стоимости воссоздания многоэтажных жилых домов. Фактически предложено применение двух альтернативных вариантов – сравнительного подхода или затратного при использовании укрупненных показателей стоимости воссоздания. Тем не менее эти два подхода являются принципиально разными, так как первый будет давать рыночную стоимость, а второй нет. Разные базы оценки предполагают наличие разных результатов.

Источник: www.socmart.com.ua

Автор: Teorus

Метки:  ОНС, недвижимость