2011-09-30 13:37:41
Несмотря на существующие проблемы, гостиничный бизнес в Украине остается привлекательным для инвестиций и кредитования – эксперты.
14 сентября в гостинице President Hotel состоялся ежегодный UREC Hospitality Forum, организованный Ukrainian Real Estate Club. UREC Hospitality Forum объединил около 150 представителей инвестиционных, девелоперских, юридических и консалтинговых компаний, чьи интересы связаны с развитием сегмента гостиничной недвижимости в Украине. Спикерами мероприятия выступили ведущие эксперты рынка гостиничной недвижимости: Владимир Горащенко (Double W), Ирина Пшенная (Vertex Hotel Group), Деян Джорджевич (ESTA Holding), Себастьян Кремер (Reikartz Hotel Management), Алексей Евченко (ArtBuild Hotel Group), Дэниел Билак (CMS Cameron McKenna), Андрей Брынзыло (UniCredit Bank), Владислав Байрака (Банк Кипра), Юрий Кривошея (Торонто-Киев), Антон Андрианов (ISTIL Real Estate), Александр Абрамович (Hanroc Development), Дарон Роуз (ArtBuild Hotel Group), Андрей Пивоварский (Dragon Capital), а также Алексей Слесарь (Jones Lang LaSalle Hotels).
Модераторами мероприятия выступили Наталия Лисняк (ArtBuild Hotel Group) и Андрей Назаренко (Double W).
Во время второй сессии форума эксперты обсудили основные требования к гостиничным проектам со стороны банков-кредиторов, перспективы и сложности привлечения финансирования во время и после кризиса, а также модели и стратегии привлечения средств для реализации проектов в данном сегменте. Спикеры форума затронули и вопрос инвестиционной привлекательности гостиничного бизнеса в Украине в целом.
Алексей Слесарь обозначил общие тенденции и настроения на инвестиционном рынке Украины в гостиничном сегменте. По мнению эксперта, данный рынок привлекателен для иностранных инвесторов в первую очередь с точки зрения окупаемости проектов: в отличие от других европейских столиц, в Киеве наблюдается довольно высокая (до 65%) наполняемость отелей при сравнительно высокой цене номера. Интересными для инвесторов могут стать проекты на последней стадии строительства, а также готовые гостиницы советского номерного фонда.
С другой стороны, сдерживающими факторами для инвестиционных компаний выступают негативные тенденции в макроэкономике, разрыв в ожиданиях инвесторов и собственников в ценообразовании. Также опасаются инвесторы резкого переполнения гостиничного рынка, как это случилось в Варшаве и Екатеринбурге. Неохотно, по оценке специалистов, будут инвестировать в проекты на стадии «котлована».
Отмеченное в первой половине 2010 года восстановление гостиничного бизнеса оказалось, как отметил Алексей Слесарь, мнимым: хорошие показатели были результатом повышения наполняемости гостиниц, при одновременном снижении цен до минимального уровня. Объективно, рост показателей, на сегодняшний день, все еще очень медленен.
Дарон Роуз добавил, что до начала мирового финансового кризиса инвесторов, желающих прийти на украинский рынок, было достаточно. Теперь основным кредитором гостиничных проектов являются банки, которым важна практическая сторона проекта: маркетинговые исследования, функциональность, грамотное финансовое структурирование и др., а не только существующее предварительное соглашение с международным гостиничным оператором (LOI). Также немаловажную роль по-прежнему играет месторасположение гостиницы (location).
Андрей Брынзыло (UniCredit Bank) отметил основные условия, на которых банк готов работать с гостиничными проектами, такие как, устойчивая cash-flow модель проекта (включающая параметры LTC*, LTV**, DSCR***) и безупречная репутация собственника. Бюджет проекта должен учитывать все элементы девелопмента и соответствовать требованиям оператора гостиницы. В проекте также должны быть определены механизмы разделения рисков с оператором (гарантии оборота или выплаты по кредиту и/или субординация комиссий). Немаловажно, чтобы у генерального подрядчика уже был опыт строительства гостиниц.
Владислав Байрака подтвердил, что для банков не столь важен договор между оператором и владельцем гостиницы, хотя такое соглашение увеличивает шансы на получение необходимого кредитования. В целом, обязательными условиями для выдачи кредита остается страхование и экспертная оценка объемов строительства, их соответствие сумме, запрашиваемой у банка.
Юрий Кривошея высказал уверенность в том, что девелоперу необходимо занимать лидирующую позицию, и тогда в процессе реализации проекта можно будет сменить и юристов, и оператора, и даже рефинансироваться. Главное – не останавливаться на достигнутом, и искать подход к каждому инвестору отдельно. Ко всему, сильный собственник сам по себе выглядит для банка более привлекательным, и сам выступает главным гарантом удачного воплощения проекта в жизнь.
Антон Адрианов отметил, что во время реализации проекта собственнику необходимо еще на стадии разработки проекта начинать сотрудничать с банком. Высказываясь о влиянии договора с крупным оператором на выдачу кредита собственнику, эксперт подчеркнул, что хотя это и не является абсолютной гарантией выдачи кредита, но, все же, определенную роль в данном процессе играет, так как подобный контракт уменьшает риски банка и разделяет их между собственником и оператором.
Андрей Пивоварский, затрагивая тему новых моделей привлечения финансирования в гостиничный бизнес, объяснил, что такой инструмент как Private Placement отлично срабатывал до кризиса, теперь в этой области специалисты ведут себя намного осторожнее и просчитывают все возможные риски. О таком сложном инструменте как IPO в Украине пока говорить еще рано, так как его использование подразумевает большие объемы капиталов и начнет работать только с появлением на украинском рынке собственных гостиничных сетей.
Генеральным партнером мероприятия выступила компания ArtBuild Hotel Group - одна из первых в Украине компаний, специализирующихся на гостиничном fee-девелопменте и консалтинге. ArtBuild Hotel Group реализует проекты гостиничной недвижимости в сегментах 2, 3, 4 звезды, в том числе малые отели различных форматов. C июня 2011 года ArtBuild Hotel Group также является официальным представителем в Украине компании Best Western International - одной из крупнейших мировых гостиничных сетей, объединяющей более 4000 отелей в 90 странах мира.
*loan to cost;
** loan to value;
*** debt service coverage ratio
|
