2011-02-27 14:58:37
Не так давно множество торгово-развлекательных центров для
того, чтобы не терять арендаторов пошли на новые, на нашем рынке условия по
аренде площадей, К примеру, устанавливают льготный курс валют, фиксируют
арендные ставки в гривне, предоставляют каникулы, в которых определенное время
арендатором оплачиваются только платежи по коммунальным услугам, заключают
краткосрочные договора. По словам Элеоноры, Мельник, руководителя в отделе по
консультациям относительно недвижимости компании «Эрнст энд Янг», в прошлом
году на рынок пришли новые тенденции. Наблюдается повышение спроса на торговые
площади, рост уровня по арендным ставкам, возобновление реализации в ряде по
замороженным и новым объектам. Наиболее распространился принцип по расчету
арендной платы в зависимости от того, каким является оборот
компании-арендатора.
На протяжении долгого времени в роли единственного варианта
по оплате аренды площадей в недвижимости торгового типа в Украине выступала
фиксированная ставка. Тем не менее, в высокоразвитых странах повсеместной
практикой является учет оборота съемщиков. По словам Евгении Локтионовой,
руководителя в департаменте по аренде и управлению над недвижимостью
коммерческого типа Украинской Торговой Гильдии, на отечественном рынке подобный
принцип был занесен международными ритейлерами, которые массово зашли около
пяти лет назад. После этого к ним начали присоединяться крупные компании
Украины, которые в первую очередь готовы вести прозрачную работу, во вторую
очередь способны иметь высокий товарооборот. Тем не менее, по словам Марии
Шкарпетиной, старшего консультанта Jones Lang LaSalle, наиболее активное
применение процента по обороту началось в 2009 году для того чтобы удержать
якорных арендаторов вместе с крупными франчайзинговыми сетями.
При этом уплачивают чистый процент крайне редко. Если
учитывают оборот, то делают это чаще всего в соответствии с комбинированной
схемой, при которой сторонами оговаривается минимальная ставка за 1 квадратный
метр, которая выплачивается независимо от того, каковым является уровень по
продажам. По словам Евгении Локтионовой, в случае если товарооборот при расчете
на 1 квадратный метр в итоге месяца будет превышать данную сумму, у арендатора
будет возможность дополнительной выплаты процента с продаж. Такой принцип по
расчету арендной платы, по словам Марии Миронкиной, руководителя в департаменте
по торговой недвижимости компании по консалтингу CB Richard Ellis, чаще всего применяют к
якорным арендаторам, для магазинов которых характерным является высокий уровень
посещаемости вместе с товарооборотом.
Впрочем, согласно данным специалистов компании «Соцмарт»,
наибольшая распространенность по-прежнему остается за фиксированной ставкой.
Основным ее достоинством в торговом центре является прогнозируемость и
стабильность уровня по будущему доходу. Эти же преимущества улавливаются для
себя и многими арендаторами. По словам Сергея Костерного директора
маркетингового отдела сети «Швидко-Україна», если знаешь сумму платы за аренду
вместе с площадью и количеством столов, возможен прогноз, а затем оценка
рентабельности по работе заведения. Фиксированная ставка является более
надежной, так как зачастую возможности по контролю оборота арендаторов
отсутствуют. А строгий учет ведется далеко не всеми, в особенности, если идется
о торговых точках.
В крупных сетях решение этого вопроса является более
простым. В начале каждого месяца, по словам Евгении Соколовой, ведущего
специалиста в отделе по недвижимости и развитию компании «Фокстрот. Техника для
дома», их стороной предоставляется бухгалтерский отчет арендодателю, в котором
указана сумма по реализованным товарам в данном помещении на протяжении
отчетного месяца. Кроме того, у арендодателя есть право требовать проверки Z-отчетов кассовых аппаратов,
которыми подтверждаются предоставленные данные относительно оборота. Вариант по
оплате процента является выгодным и арендатору и арендодателю, так как если
работа магазина ведется с высокой активностью, то и заработок арендодателя
соответственно является более высоким. В свою очередь, арендатор не попадет в
критическую ситуацию во времена, когда наблюдаются сезонные спады по продажам, это не так актуально как снимать квартиры посуточно в Киеве, их цены невероятно низкие.
И все же будущее принадлежит комбинированной системе по
начислению аренды. За счет такого метода торговый центр обладает возможностью
не только получения гарантированной суммы арендной платы посредством базовой
ставки, но и рассчитывать на возможность, что прибыль будет увеличена, если увеличатся
продажи у арендаторов. Поэтому в торговых центра на сегодняшний день не просто
предоставляется оборудованная площадь, но и вкладываются средства для
проведения маркетинговых мероприятий для привлечения посетителей.
Источник: www.socmart.com.ua
Автор: Teorus
Метки:
арендная ставка, торговые площади
|
