|
2008-04-01 22:53:36
 Компанія Соцмарт провела дослідження ринку елітного житла м. Києва. У даній статті приводяться витяги з аналітичного звіту.
Останні декілька років в Україні знаменуються прискореним розвитком сегменту нерухомості, зростанням цін на квартири, і, відповідно, підвищенням інвестиційнї цікавості до даної сфери. У 2007 році об'єми будівельних робіт в Україні склали 53 мільярди 524 мільйони 600 тисяч гривень, збільшившись в порівнянні з 2006 роком на 15,8% (дані Державного комітету статистики України). У 2007 році в Україні було введено 10,244 млн. кв. м житла, що на 18,7% перевищує показник 2006 року. Так, минулого року було побудовано 95 тис. квартир, що на 15,9% вище за рівень 2006 року, проте, на 66% менше, ніж в 1990 році (279 тис.). Майже третина всеукраїнського об'єму всього будівництва в минулому році припала на Київ. За рік об'єми будівництва в столиці досягли більше 16 млрд. грн, збільшившись більш ніж на 26% по відношенню до 2006 року. Варто відзначити також активний розвиток в останніх пару років не житлової нерухомості, а комерційної. Якщо раніше спостерігалася значна кількість проектованих об'єктів житла, то з 2006г. спостерігається збільшення кількості комерційних проектів (наприклад, за даними компанії Соцмарт, якщо на містобудівній раді в 2005г. було 74,6% проектів житлових новобудов, то в 2007г. вже всього лише 31,5% проектів від загальної кількості - в даній статистиці беруться до уваги засідання містобудівної ради, не секції).
Таблиця 1. Кількість в процентному співвідношенні проектів з жилою складової до загальної кількості проектів, представлених на містобудівній раді Києва:
|
Рік |
Відсотки |
|
2005 |
74,6 |
|
2006 |
44,8 |
|
2007 |
31,5 % |
*Дані компанії «Соцмарт»
Таку ж ситуацію ми бачимо і на ринку житла, що вже будується, - в 2007 році в столиці побудовано близько 1,1 млн. кв.м. нового житла — на 200 тис. квадратів, або на 20% менше, ніж в 2006 році. Можна і на майбутнє прогнозувати таку тенденцію, особливо, після уповільнення зростання цін на квадратний метр житлової нерухомості в 2007г. Хоча в 2008 році київська влада обіцяє ввести в експлуатацію майже півтора мільйони квадратних метрів житлової площі - а це приблизно 20 тис. квартир. Інвесторів тепер для будівництва більше привертає комерційний сектор - де термін окупності проекту довший, але і прибутковість вища. Єдиний вид житлової нерухомості, який характеризується постійним стабільним розвитком, є елітне житло, що обумовлене постійним попитом забезпеченої верстви населення на будинки високого рівня. У столиці України сконцентрована значна кількість платоспроможного населення, і саме в Києві в першу чергу зводяться останніми роками нові житлові будинки, що претендують на елітність.
Згідно недавньому звіту фахівців компанії Globalpropertyguide (англійське аналітичне рієлторськоє агентство), в якому порівнювалися ціни на житлі в 100 містах миру. Київ займає 21 місце в списку найдорожчих міст планети за вартістю житлової нерухомості (з середньою ціною в $4152 за кв.м. - в апартаментах не менше 120 кв. м в центрі міста, що частково і відповідає поняттю елітного житла). При цьому і якість життя, і якість житла в Києві по багатьом параметрам поступається європейським і американським. Варто відзначити, що рік тому по рівню зарплат Київ займав 62-е місце серед 70 столиць миру. З країн пострадянського простору Київ обігнала лише Москва ( займає 3 місце в рейтингу). У аналогічному рейтингу оренди житла, складеного тією ж компанією, Київ увійшов до десятки «кращих», зайнявши дев'яте місце (місяць життя в елітних апартаментах в Києві обійдеться орендареві в $3722).
В Україні існує декілька класифікацій житлової нерухомості, але поки не одну з них не можна назвати загальноприйнятою. У 2006р. була створена класифікація житла від Української Будівельної Асоціації. Для визначення класу житла розробники використовували більше 100 параметрів, які були розділені на 7 основних критеріїв: місцерозташування; будівельні і технічні характеристики будівлі і його конструктивних елементів; облаштування будівлі і прибудинкової території; соціальна інфраструктура будівлі; матеріали і устаткування; технічна інфраструктура; організація управління і експлуатації. Розмежування різних сегментів житла повинне було усунути спроби різних забудовників привласнити своїм проектам вищий статус ( і, відповідно, виставляти квартири на продаж по завищених цінах). Але і зараз багато компаній позиціонують новобудови як елітні, хоча це не відповідає дійсності. Згідно класифікації від УСА існує 5 видів житлової нерухомості – «де люкс», «преміум», «бізнес», «економ», «соціальне». На думку фахівців УСА, лише перші 2 класи відповідають поняттю «Елітне житло», і об'єм ринку житла класів де люкс і преміум в Києві не перевищує 10%-12%.
На думку компанії Соцмарт, до елітних житлових будинків, які знаходяться в різних стадіях ( введені в експлуатацію, такі, що будуються, проектовані) можна віднести 28 об'єктів: Тріумф, Альпійський, ЖД на ін. Лабораторний, 6, Граф Толстой, ЖД на бул. Лесі Українки, 7-9, Дельфін, Ambassador, Botanic Paradise, ЖД на вул. О. Гончаря, 35, Воздвіженка, Перліна, Consol City, Панорама на Печерську, Подільський пасаж, Будинок на Франка, 24А, Капітолій, Ліпськая Вежа, Тріумфальна Арка, Софійська брама, Введенський, ЖД на Круглоуніверситетськой 5-7, ЖД на Лабораторному переулке,7, ЖД на Першотравневого 5б, ЖД на Драгомірова, ЖД на Немірова-данченка, Вознесенський Яр, ЖД на Мельникова 12а, ЖД на Ярославов Валу, 15а. Були створені докладні паспорти об'єктів на основі первинної інформації. Дані об'єкти були відібрані згідно класифікації від ВУСА, а також до уваги приймався мінімальний ціновий поріг вартості квадратного метра. В даний момент в столиці ведеться будівництво більше 300 тис. квадратним метрів елітних будинків ( об'єм ринку тих, що будуються елітних новостроєв, 11 об'єктів). Деякі аналітики також відносять до елітних житлових будинків Панораму, ЖД на Круглоуніверситеськой 3-5, Жд на Грушевського 9а, Житлові будинки на Тургеневськой, Златоустовськой, т.д.
Таблиця 2. Розподіл всіх вивчених об'єктів по категорії житла і районам ( 28 об'єктів):
|
Район/категорія |
Де люкс |
Преміум |
|
Шевченківський |
- |
10 |
|
Подільский |
1 |
1 |
|
Печерський |
1 |
12 |
|
Соломянський |
- |
2 |
|
Голосіївський |
- |
1 |
*Дані компанії «Соцмарт»
Цінову політику забудовників і девелоперов елітних житлових будинків можна назвати хаотичною. Немає системності, цінові позиції для продажу квартир зазвичай визначаються по суб'єктивних враженнях, об'єктивні чинники (місцерозташування, вигляд з вікон, наявність обробки квартир, зовнішня і внутрішня інфраструктура і т.д.) не завжди беруться до уваги. Причому ціну на квадратний метр елітного житла не можна назвати «нерухомою». Доречний значний торг. А коли квартири погано продаються, забудовник сам готовий понизити вартість - наприклад, фахівці Компанії Соцмарт по одному з елітних об'єктів отримали інформацію на початок і середину лютого 2008 р. – удруге вартість квадратного метра була вже на 20% менше ( забудовник не міг продати останні 2 квартири). Можно відмітити погану внутрішню взаїмокоммуникацію відділів продажів – часто різні представники пропонують різні варіанти інформації про важливі параметри елітних будинків (починаючи від поверховості, площ і закінчуючи наявністю і кількістю вільних квартир). Загалом, на первинному ринку ціни на квадратний метр елітного житла «стартують» від 4000у.е., середня мінімальна вартість – небагато чим менше 8000$. Журнал «Кореспондент» (23.02.08) склав свій рейтинг квартир елітного сектора. ТОР грунтується на загальній вартості квартир. У цей рейтинг також потрапили 2 квартири в будинках, які представлені в даному дослідженні Соцмарт. Це квартира в будинку Софійська брама ( 7е місце, квартира площею 150кв.м., вартість 6 млн. у.о.) і Капітолій ( 9е місце, квартира площею 220кв.м., вартість 4,4 млн. у.о.)
Таблиця 3. Розподіли кількості об'єктів по наявності вільних квартир від забудовника, елітні об'єкти у стадії будівництва:
|
Наявність вільних квартир |
Кількість |
Відсотки |
|
Є вільні квартири |
9 |
81,8 % |
|
Частина продана, частина ще не продається |
1 |
9,1 % |
|
Квартири ще не продаються |
0 |
0,0 % |
|
Немає вільних квартир |
1 |
9,1 % |
*Дані компанії «Соцмарт»
Види нових елітних будинків, представлених в м. Києві. Умовно кажучи, можна сказати, що елітними новобудовами позиціонує себе звичайне житло 3х видів – клубні невеликі будинки, житлові багатоквартирні комплекси і закриті мікрорайони (згідно інформації аналітичного відділу компанії Соцмарт). Ясна річ, що не будь-який малоквартирний будинок може вважатися елітним, також що і рідкісна багатосекційна висотна будівля може назвати себе таким. Тут, для визначення категорії, варто вже звертатися до інших характеристик елітного житла (від ВУСА). Якщо говорити про канони, то багатоквартирний будинок взагалі не може відноситися до класу преміум або де люкс (хіба що до бізнес), але в Києві деякі такі новобудови все одно претендують на клас «А» - таке право їм дає ексклюзивна архітектура, вдалі планування квартир, насичена внутрішня інфраструктура, центрове місцерозташування.
Деякими з тенденцій на первинному елітному ринку житлової нерухомості в 2007 році можна назвати: 1. Не повна відповідність критеріям «елітної нерухомості» 2. Відсутність залежності в ціноутворенні від об'єктивних чинників 3. Тривалі терміни зведення будівель, затримки з термінами здачі в експлуатацію на декілька років. Наприклад, житловий комплекс Граф Толстой будується вже з 2003р. (спочатку планований термін введення в експлуатацію – 2005р., будівля ще не побудована і в 200р.). Ось вже 5 років зводять житловий комплекс Капітолій. У Панорамі на Печерську побудовані лише перші секції, будівництво остальних так і не почато. Подібні ситуації спостерігаються з багатьма об'єктами.
Через свою інертність і високий стабільний попит, який, на думку експертів, буде тільки рости, сектор елітної нерухомості найменше схильний різного роду кризам і проблемам (у тому числі і стагнації), з якими періодично стикається ринок нерухомості в цілому. Можна прогнозувати і подальший розвиток сегменту, із стійким об'ємом ринку нового елітного житла до 15% від загального об'єму ринку житлової нерухомості. У зв'язку із загальним уповільненням зростання цін на ринку новобудов, поступового перевищення пропозиції над попитом, виросте «боротьба» за потенційного покупця. Здорова конкуренція між забудовниками, ймовірно, приведе і до поліпшення якості пропонованих житлових будинків.
Хочете ознайомитися з повною версією дослідження?
ПРИ ПОВНОМУ АБО ЧАСТКОВОМУ ПЕРЕДРУКУ МАТЕРІАЛІВ ДАНОЇ СТАТТІ ГІПЕРПОСИЛАННЯ НА www.socmart.com.ua ОБОВ'ЯЗКОВА
Джерело: http://www.socmart.com.ua/
|
