Маркетинговий огляд ринку бізнес центрів м. Києва, осінь 2008р

Бльшість інвесторів останнім часом хвилюють питання, як фінансова світова криза і стабільна українська чортiвня відіб'ються на розвитку нерухомості в Україні, у тому числі і в Києві. Брак власних коштів, труднощі або відсутність можливості здобуття кредитів в банках штовхають забудовників до продажу або до заморожування реалізації своїх об'єктів. В принципі, більшість девелоперов не квапляться позбавлятися від проектів офісної нерухомості, швидше вони продають або гальмують будівництва житла.  Поки відомо лише про зупинку будівництва на рік одного проекту із значною офісною складовою – МФК «Міракс Плаза». Компанія «Соцмарт», в ході досліджень ринку поточного і перспективного офісній нерухомості столиці, намаглася розібратися в ситуації, що склалася.

У «докризовому» Києві інвестиційний клімат досить  сприяв розвитку проектів комерційної нерухомості, вважають аналiтики «Socmart». Загальна вартість узгодженних в 2007 р. інвестиційних операцій на ринку комерційної нерухомості в Україні, за оцінкою операторів, склала близько $1 млрд, і 70% з них припало на Київ. У 2007 році на ринку професійної офісної нерухомості Києва були поміщені 3 операції по купівлі-продажу бізнес центрів. Це покупка казахської ІПГ «Євразія»  БЦ Айсберг (зараз – БЦ Євразія) на вул. Саксаганського і проекту, що знаходиться на стадії будівництва, – New Technology Business Center ( тепер БЦ Делойт). Третьою операцією став продаж БЦ «Поділ Плаза» британському фонду London & Regional Properties. У 2008 році, на жовтень місяць, в Києві відбулися дві крупні інвестиційні операції, обидві в літній період. Голландський девелопер Gooioord B.v. продав свої офісні будівлі загальною площею близько 14 тис. кв.м. в центрі Києві приватному інвесторові. Сума операції і ім'я покупця не розголошується. Проданий портфель включав офісні будівлі на вул. Михайлівською, 11, вул. Богдана Хмельницького, 48б і 52, вул. Леонтовича, вул. Івана Франка, 29, 31, 34/33 і 36, а також офісні приміщення в будівлях 25, 38 і 40 по вул. Івана Франка. Офісний центр Horizon Office Towers по вул. Шовковичною в Києві проданий українській групі, назва якої також не розголошується.

В результаті операції відбувся обмін офісного центру Horizon Office Towers, загальною площею більше 16 тис. кв. м, на інший актив у вигляді об'єкту нерухомості. Різниця між ринковою вартістю двох активів була компенсована продавцем у вигляді грошових коштів.

У останні декілька років ринок офісної нерухомості м. Києва розвивався швидкими темпами. На даний момент в столиці України діє близько 106 бізнес центрів, загальна площа яких складає більше 1 млн. кв.м. Майже половина професійних, що діють, бізнес центрів розташовуються в Центральній Діловій Зоні (CBD), 28% - в прилеглій до CBD зоні, 24% - у віддаленій від CBD зоні (околичні БЦ).

У київських бізнес центрах рівень вакантності площ не перевищує 5 %, для класу А — не більше 1-2%. Тенденцією останніх років можна назвати щорічне підвищення вартості оренди квадратного метра в бізнес центрах на 30-40%. В окремих випадках щомісячна АС в бізнес центрах класу «А» переступила психологічний рубіж в 100 доларів. Окрім самої орендної плати з орендарів зазвичай також стягуються гроші за експлуатаційні і комунальні витрати, оренду паркоместа (в середньому вартість оренди 200-300 дол. за одне машиноместо в місяць, максимально – 1000дол., за даними «Соцмарт»). У зв'язку з кризою на ринку нерухомості, багато потенційних орендарів на якийсь час припиняють свої плани по експансії або розвитку, і, відповідно, на якийсь час відмовляючись від оренди нових офісних приміщень. Іноземні компанії-орендарі теж на деякий період обмежують інтерес до київських ринків. Все це може привести до зими до деякого спаду орендних ставок в офісних центрах.

*Дані компанії «Соцмарт» на жовтень 2008р.

Та варто відзначити не стільки кількісний (щорічний вихід на ринок нових БЦ), скільки якісний стрибок. Якщо об'єми професійних офісних площ, що вводяться щороку, все ж відстають від заявлених девелоперамі, то ті небагато бізнес центри, які таки добудовуються і приймають орендарів, можуть похвалитися високим класом (А, В, згідно класифікації Американської торгівельної палати в Україні), продуманою концепцією, вдалим місцерозташуванням. Це стосується більшої частини новоявлених бізнес центрів. Так, в 2007г. були відкриті БЦ Євразія ( раніше – Айсберг), БЦ Парус, в 2008г. – 2га черга бізнес центру Леонардо, Альянс центр. Всі перераховані офісні будівлі відносяться до класу «А». Також в 2008 році, за даними компанії «Соцмарт», були введені в експлуатацію такі бізнес центри: Реноме, Фарінгейт, Карат, Міком Килим, Capital Hall, Регус на Сагайдачнiй, БЦ на Верхньому Валу, ймовірно, буде відкрита 2га черга БЦ Ірва, т.д. Багато офісних будівель, запланованих до відкриття цього року, традиційно перенесли введення в експлуатацію на дальший термін ( наприклад, БЦ «Щекавіцкий», БЦ «Чоколовський», БЦ на вул. Михайлівської).

Бізнес центр «Леонардо» ( 1я і 2я черга). Знаходиться на пересіченні вул. Б. Хмельніцкого і Володимирською, в історичному і діловому центрі міста. Перша черга є офісним центром в історичній будівлі, яка спочатку планувалася під готель «Театральна». БЦ був введений в експлуатацію в 2005г., і по класифікації офісних будівель відноситься до «В+». Друга черга бізнес центру – це сучасне 18 поверхова  будівля, загальною площею в 38000кв.м. Відповідає класу «А». Окрім офісної складової, в об'єкті є торгівельні площі і фітнес центр. Форма реалізації площ – оренда. Девелопер другої черги Леонардо – ТОВ «Ярославів Вал».

Бізнес центр «Карат». Розташований на вул. Жилянською, де в останні декілька років ( як і на паралельній Саксаганськой) спостерігається небувалий сплеск ділової активності. Останніми роками, окрім «Карата», за даними аналітичного відділу «Соцмарт», на цих вулицях були введені в експлуатацію БЦ «Євразія», «Ботанік Тауєр», МФК «Дипломат хол», «Кепітал Хаус», готуються до відкриття і будуються БЦ «Делоїт», БЦ на Саксаганського,105, Патріарх Хол, БЦ на розі Паньковськой і Саксаганського,  т.д. Загальна площа офісного центру «Карат» - 5000кв.м. Особливістю цінової політики бізнес центру виступало те, що здача в оренду площ «Карата» почалася лише після введення в експлуатацію об'єкту. Бізнес центр відноситься до класу «В». Форма реалізації площ – оренда. Девелопером об'єкту є компанія «Tiko Сonstruction».

Бізнес центр «Міком Палас».  Місцерозташування об'єкту ( вул. Дегтяревськая) – це вже прилегла до ділового центру міста зона. До складу комплексу входять 2 об'єкти: 10-поверхова офісна будівля і 5-ти поверхова крита парковка. Загальна площа офісного центру – 11000кв.м. Хоча позиціює себе як об'єкт класу «А», вірогідніше за нього можна віднести до класу «В». Форма реалізації площ – оренда.

 Судячи по заявлених планах, в 2009 році мають бути введені в експлуатацію МК «Контіненталь», БЦ «Топаз», «Патріарх Хол», бізнес-парк «Протасов'»,  БЦ Соломенський, т.д. Всього, за інформацією з бази даних компанії «Соцмарт» по заявлених бізнес центрам Києва, у стадії будівництва знаходиться 57 об'єктів, у стадії проекту – 62 бізнес центру. Ймовірно, найбільш негативний вплив криза зробить на багатофункціональні проекти, у тому числі і на тих, де закладена офісна складова. Для зведення подібних об'єктів потрібно і багато досвіду (якого у вітчизняних девелоперов доки немає), і багато засобів (велику частину з яких забудовники в Україні звиклися залучати в банках у вигляді кредитів). Але, у будь-якому випадку, можна з упевненістю прогнозувати, що негативний ефект на розвиток бізнес центрів в столиці може бути лише тимчасовим, вважають фахівці «Соцмарт». І, хоча сегмент професійної офісної нерухомості в Києві представлений на більш високому рівні, чим в регіонах, йому ще далеко західноєвропейських столиць. Поки ж ситуацiя з незадоволеним попитом на якісні офісні площі, ринку БЦ в Києві далеко до насичення.

http://www.socmart.com.ua

Бажаєте знати більше про дiючi бiзнес центри Києва?

Бажаєте знати більше про заявленi бiзнес центри Києва?