|
2008-11-03 22:57:50
 Істотним бар'єром на дорозі розвитку підприємництва в Києві і інших крупних містах залишається гострий дефіцит сучасної складської нерухомості. Якщо будівництво житла, торгівельних і офісних центрів придбало в країні широкий розмах, то в зведенні складів ажіотажу довго не спостерігалося. У результаті попит істотно випереджав пропозицію. Так, в 2007 році в Україні пропонувалося для оренди всього біля 7 млн. кв.м. складській нерухомості. (Дослiдження складської нерухомостi м. Києва та Київської областi).
Для України, де унаслідок випереджаючого зростання роздрібної і оптової торгівлі, розвитку промисловості ринок логістичних послуг зростає щорік на 20—30%, проте цього недостатньо. У Києві на 1000 жителів доводилося порядка 40 кв.м. професійних складських приміщень, за даними «Соцмарт», в інших крупних містах – в два рази менше, в цілому по країні цей показник складає менше 15 кв. метрів. У країнах Західної Європи рівень насичення складською нерухомістю на душу населення в 15-17 разів вище. На початок 2008 років в Києві і області незадоволена потреба у високоякісних складах складала до 500 тис. кв.м
Дефіцит приміщень приводить до того, що ставки на оренду висококласної складської нерухомості в Києві виявилися на 20—50% вище, ніж в країнах Східної і Центральної Європи. Ще гірше ситуація в регіонах, де склади класів «А» і «В» представлені в одиничних екземплярах. Так, в Одесі ціни на оренду складів за декілька останніх років зросли на 70%, орендні ставки з розрахунку на квадратний метр залежно від якості приміщень вагаються від 3 до 10 дол. США. При тому, що пропонуються в основному об'єкти, далекі від досконалості з причини відсутності якісної пропозиції. Лише 10% складів відповідають вимогам класу «А» або «В». 50% складів міста представляють сегмент «Д», 30% – «С», ще 10% складів і зовсім не можуть бути класифіковані. У Львові вартість оренди складів за рік підвищилася на третину. Оренда старих приміщень з мінімальним, до того ж застарілим устаткуванням обходиться в 3-4 дол. США за квадратний метр, а таких, які по оснащенню наближаються до класів «А» і «В», – 11-13 дол. В той же час, компаніям, що створюють або розширюють свій бізнес, навіть при таких цінах знайти потрібні площі для зберігання товарів складно. У Харкові, Дніпропетровську і інших крупних містах із задоволенням попиту на складську нерухомість ситуація не краща. Улаштованих складів у вільному звороті до останнього часу просто не було.
Відставання в розвитку складської нерухомості обумовлене не лише тим, що нинішня ринкова економіка України отримала від радянських часів склади низького класу. Ці приміщення до того ж виявилися розміщеними не там, де вимагається, що породило додаткові труднощі в рішенні і так досить складної проблеми. Річ у тому, що, згідно з правилами логістики, підтвердженим міжнародним досвідом, висока ефективність перевезень досягається лише тоді, коли склади розміщуються поза містами. Найкращі місця їх дислокації – приміські території, поблизу жвавих автотрас і транспортних розв'язок. Це зручно містам, оскільки дороги звільняються від великовантажного транспорту, вигідно орендарям, одержуючим дешевші послуги із зберігання вантажів. Для вирішення проблеми необхідно йти шляхом всіх цивілізованих країн, передіслоцируя складську нерухомість з міст в передмістя.
 Звичайно, до такої ситуації, як, в країнах Західної Європи, де власті беруть на себе всі турботи, полегшуючи життя інвесторів і їх партнерів (викупляють землю у власників, при необхідності міняють її цільове призначення, піклуються про підведення до місця розташування майбутніх об'єктів комунікацій), навіть київському регіону ще далеко, але рух останнім часом відбувається саме в цьому напрямі. Впродовж минулого року в країні, в основному довкола столиці, введений в експлуатацію до десятка сучасних логістичних центрів. А якщо враховувати заявлені проекти, за даними аналітичного відділу «Соцмарт», то найближчим часом буде введено в експлуатацію більше напівмільйона квадратних метрів сучасної складської нерухомості. Тоді через три-чотири роки цінова ситуація з орендою складів в Києві і області нормалізується.
Більш тривалий час буде потрібно для вирішення "складської" проблеми в інших городах-мілліонниках, де будівельний бум на логістичні об'єкти лише починається. Але процес вже пішов. Більшість компаній, з тих, які будують в столиці, готуються до виходу в провінції.
В той же час, на темпах розвитку ринку логістичної недівіжімості не могла не позначитися фінансова криза, наслідком якої стала криза в будівельній галузі. Ряд девелоперських компаній заявили про зміни своїх планів. Так одна з найбільших інвестіционно-девелоперських українських компаній – «XXI вік» першою заявила про те, що у зв'язку з тим, що уразив світову і українську економіку кризою ліквідності, компанія концентруватиметься на реалізації профільних проектів комерційної і елітної нерухомості, полегшивши свій портфель проектів від логістичної нерухомості. Компанія «Тіко Констракшен», що управляє, вирішила діяти радикальніше, не припинивши реалізацію деяких проектів, а виставивши їх на продаж. Зокрема, керівництво компанії заявило про продаж проектів будівництва логістичного комплексу в с. Копилов (Макаровський р-н) Київської області.
Проте, слід зазначити, що наведені приклади є одиничними випадками. Фінансова криза більшою мірою торкнулася ринку житлової нерухомості. Ринок же комерційної нерухомості, у тому числі і логістичною, через свою ненасиченість менш постраждав. Одним з показників цього, є те, що ставки оренди на професійні складські приміщення в Києві залишаються стабільними.
В даному випадку, вважають фахівці «Соцмарт», вітчизняний ринок складської нерухомості, можна сказати, стоїть відособлено і на нього не поширюються тенденції, які характерні для іншої комерційної, а тим більше для житлової нерухомості.
http://www.socmart.com.ua
Якщо ви хочете дізнатися більше інформації про складську нерухомiсть :
(Дослiдження складської нерухомостi м. Києва та Київської областi).
|
