Аналіз і перспективи ринку торгівельних центрів м. Києва

На сьогоднішній день Київ – столиця України, є найбільшим мегаполісом, а також діловим центром нашої країни. У місті зосереджена велика кількість промислових підприємств, університетів, науково-дослідних інститутів. Окрім цього, Київ є крупним туристичним центром України. За даними Державного комітету статистики, за станом на 1 липня 2008 року, чисельність населення Києва складала 2,745 млн. чоловік. Компанія «Соцмарт» провела дослідження ринку торгівельної нерухомості м. Києва. У даній статті приводяться витримки з аналітичного звіту.

За даними A.t.kearney, Україна в 2008 р. займає 17-е місце в рейтингу розвитку світового рітейла В 2007 році Україна займала п'яте місце в світі по інвестиційній привабливості ринку рітейла, при цьому спустившись на одну позицію в порівнянні з 2006 р. (і на дві – в порівнянні з 2005-м) Отже тенденцію не можна назвати утішливою.  За 2005-2007гг Україна втрачала в рейтингу по 1-2 позиції, то за останній рік опустилася на 12 сходинок.       За 2005-2008гг. у Києві, за даними «Соцмарт», було проведено 8 крупних інвестиційних операцій з продажу ТЦ, що діяли, і ТРЦ, загальною сумою в більш 400млн. доларів. У 2008 році власників змінили ТРЦ «Алладін» і ТЦ «Альта центр».

Вплив фінансової кризи на торгівельну нерухомість Києва       

На думку фахівців, основними чинниками, що тягнуть український ринок назад, є крах уряду в умовах політичної боротьби, нависла загроза з Росії після початку її конфлікту з Грузією, а також колишні проблеми із земельною реформою і корупція. До власних українських проблем в останні місяці додалася ще одна – світова фінансова криза, яка більш всього ударила в Україні доки по сферах нерухомості, металургії і фінансових компаніях. У найближчих пів роки, вважають аналітики компанії «Соцмарт», на розвиток об'єктів торгівельної нерухомості в Києві можуть зробити негативний вплив одночасна 2 групи учасників ринку – реалізатори (девелопери, івестіционниє компанії) і орендарі (покупці). Якщо девелоперськие компанії вже зараз зіткнулися з недоліком фінансування проектів, то багато рітейлеров-орендарів в найближчому майбутньому чекає зниження продажів зважаючи на  зниження купівельної здатності населення. І не всі наймачі площ в торгівельних центрах  зможуть потягнути таку ємку статтю витрат, як оренда в ТЦ. Вже зараз у витратах одних компаній витрати на оренду складають 7–17%, а в інших доходять до 25–50%. Тому девелопери в повному об'ємі відчувають кризисний удар.  В «21 століття» ( мережа ТРЦ  «Квадрат») за першу половину 2008г. збитки більше 70 млн. доларів. «Міракс» ( будівництво «Mirax Plaza») на рік зупинив зведення МФК в Києві. Інші інвестори також або припиняють реалізацію своїх проектів, або спішно виводять гроші з країни. Девелопер і оператор торгівельних центрів німецька ECE Projektmanagement, яка заявляла в 2007 р. про плани звести декілька ТРЦ площею 50-80 тис.кв.м., інвестіровав мало чим менше напівмільярда доларів, відклала плани по розвитку проектів в Україні. В кінці вересня про призупинення свого розвитку в Україні заявив ще один крупний інвестор – австрійський інвестфонд нерухомості Sparkassen Immobilien (входить в Erste Group). Фонд планував інвестувати в український ринок близько 500 млн євро, але пішов, не купивши жодного проекту. Компанія Group DF Real Estate, яка планувала забудувати ділянку площею 132 га на півдні Києва під торгівельну, розважальну і житлову нерухомість, заморозила свої проекти на невизначений термін. Відкласти реалізацію своїх планів, ймовірно, компанію змусили труднощі із залученням фінансових ресурсів. Зі всього перерахованого можна зробити вивід, що найменш живучі в умовах нинішньої кризисної ситуації саме багатофункціональні і масштабні торгівельні проекти. Під них найважче отримати фінансування. В разі роботи з банківськими структурами девелоперам слід бути готовими до того, що банк піде на капіталовкладення в невеликі торгівельні центри, з терміном окупності до 3х років. Вкладення девелопера повинні складати 30-50%, а краще більше 50% від загальної суми, необхідної для реалізації торгівельного об'єкту. Але, у будь-якому випадку, ринок торгівельних центрів Києва доки далекий від насичення, і попит на якісні торгівельні площі не пропаде, а буде відкладений на год- півтора зважаючи на фінансову кризу. Адже і рентабельність в професійних об'єктів формату торгівельний центр в Україні найбільш висока, в порівнянні з іншими комерційними сегментами – більше 30%.

Ринок торгівельних центрів м. Києва, осінь 2008г. 

Дані "Соцмарт", жовтень 2008г.

Доля професійних торгівельних центрів в структурі торгівельних площ Києва за останні три роки збільшилася до 25-30%. На жовтень 2008 р. в місті діє 39 сучасні ТЦ (ТРК) загальною площею близько 812 тис. кв.м. (торгівельна площа – 510 тис. кв.м). Таким чином, по кількості професійних торгівельних площ на душу населення Київ продовжує істотно відставати від більшості європейських столиць і навіть від деяких крупних українських міст (на сьогоднішній день на 1000 офіційних жителів м. Києва доводиться порядка 195 кв.м торгівельних площ в сучасних торгівельних комплексах). На думку фахівців «Соцмарт», до професійних торгівельних центрів в Києві можна віднести: Блокбастер, Олімпійський, Більшовик, Метроград, Арена, ЦУМ, Квадрат на Лукьяновке, Мандарин Плаза, Універмаг Україна, Променада центр,  Глобус 1, Глобус 2, Глобус 3, Ультрамарин, Європорт, Материк, Дитячий світ, Комод, Глобал UA, Піраміда, Алладін, Караван, Метрополіс, Містечко, Макрос, Плазма, Альта центр, Сіріус, Квадрат на Гната Юріївни, Ритм, VMB, Навігатор на Дружбі народів, Магеллан, Інтервал Плаза, Термінал, Квадрат на Перова, Материк на Дніпровській набережній, Ашан (з торгівельною галереєю), Окей-перша черга ТРЦ Скай Молл.

Після декількох років швидкого зростання розвиток ринку торгівельних приміщень Києва в 2006–2007 рр. поступово сповільнився. Це не було викликано обмеженнями споживчого ринку, який, навпаки, продовжував своє зростання всі ці роки. Причиною подібного періоду низької активності на ринку з'явилися постійні відстрочення здачі в експлуатацію об'єктів, викликані, головним чином, відсутністю необхідного досвіду у місцевих гравців, ускладненою процедурою отримання прав на землю і дозволи на будівництво додатково до частих змін на політичній арені. Але і зараз столичний ринок торгівельних площ рясніє багатообіцяючими проектами, реалізація яких відкладається з року в рік.

Структура площ в торгівельних центрах схожа із структурою витрат киян. Найбільшу кількість площ в торгівельних центрах займають одяг (20%) і продукти харчування (25%) – лідируючі статті витрат київських домогосподарств. По кількості торгівельних точок по різних групах товарів, послуг і розваг, згідно з маркетинговим дослідженням ринку торгівельної нерухомості Києва за осінь 2008 років від Соцмарт, ситуація виглядає трохи іншим чином – 41,5% в групи одяг, взуття і акссесуари, 19,7% в групи дарунки, книги, сувеніри.

З початку року базові орендні ставки в успішних проектах ТЦ для приміщень площею 100–300 кв. м-коди збільшилися на 20–40% і на сьогоднішній день складають 150–250 дол. США за кв. м-код в місяць. В той же час орендні ставки в менш вдалих проектах практично не змінилися (70–80 дол. США за кв. м). Не дивлячись на те, що український ринок торгівельної нерухомості залишається яскраво вираженим «ринком продавця», підвищення орендних ставок в торгівельних центрах на 20–40% заставляє багато ретейлеров вирушати з насиджених місць. У перебігу найближчого напівроку важче буде компаніям, які торгують автомобілями, меблями, побутовою технікою і так далі Попит на ці товари буде відкладений, оскільки українці перейдуть на економніше господарювання. Нинішньою восени кількість операцій з продажу приміщень під торгівельні об'єкти скоротилася на 20%, а по оренді залишилося на рівні аналогічного періоду 2007 року.

Осенью 2008 років був відкритий в Києві лише один об'єкт досліджуваного формату – РТЦ «Блокбастер» на Московському проспекті ( в кінці вересня). Загальна площать об'єкту – 33000кв.м., орендна 26300кв.м.Планіровка будівлі досить зручна, між поверхами курсують ескалатори і ліфти. На першому поверсі розташований роллердром і магазини. Роллердром займає центральну частину першого рівня. Магазини ж розташовані по периметру. На другий рівень ведуть сходи. Там знаходиться фуд-корт. Весь третій поверх займають розважальні заклади, велику частину яких складають кінотеатри. Зали кінотеатрів розташовані у вигляді довгого коридору. На четвертому поверсі (рівні) доки функціонує лише частина запланованих об'єктів.

Взагалі, в 2008 році в Києві було відкрито 4 нових торгівельних центру (окрім «Блокбастера», це «Материк» на Дніпровській набережній, «Квадрат» на Перова, «Ашан» на Петрівці), а також 3я черга ТРЦ «Більшовик». Також, ймовірно, до кінця року будуть відкриті реконструйований ТЦ «Дарниця» і 4я черга ТРЦ «Караван», можливо – ТЦ «Hay way centre». На початок 2009 років, за інформацією «Соцмарт», перенесено введення в експлуатацію ТЦ «Домосфера» (1 черга), «Pacific Plaza» (нова назва "Мармелад"), 2й черги «Sky Mall», спеціалізованого ТЦ «4 ROOM». На даний момент в Києві ведеться будівництво 23 торгівельних центрів, і ще майже 40 знаходяться на стадії проекту або концепції.    

http://www.socmart.com.ua

Бажаєте знати більше о ТЦ Києва?