Офісна нерухомість Києва: тенденції пропозиції і попиту

Початок 2009 року характеризується продовженням падіння орендних ставок і ціни продажу квадратного метра на ринку комерційної нерухомості. Затягнувшася світова криза дає можливість передбачати, що навіть по найоптимістичніших прогнозах нерухомість  не почне вилазити з цінової ями раніше наступного року. Компанія «Соцмарт» провела дослідження ринку бізнес центрів Києва, в даній статті приводяться витримки і часткові підсумки з дослідження.

Загальна ситуація на ринку. У Києві діє близько 110 професійних бізнес центрів, загальна площа яких складає більше 1 млн. кв.м. В останніх пів роки введені в експлуатацію Міком Килим, Альянс центр, Кепітал Хол, Інкрістар, БЦ на Горького,172, Карат, Фаренгейт, Podol Kiev, БЦ на Михайлівській, 7. Всього за останній рік були добудовані 14 бізнес центрів, підсумовувана загальна площа яких 165000кв.м. У стадії будівництва, за даними БД заявлених офісних будівель столиці, в Києві знаходяться 52 бізнес центра, з них найкрупніші Sky Towers, Преміум, Контіненталь, Форум Вікторія Парк, ТОК в пер. Індустріальному, World Trade Center, ТОЦ на Толстого, 57. На останніх стадіях будівництва знаходяться БЦ на Саксаганського, 105, ПротасовЪ, Соломенський. Заплановано ввести в експлуатацію цього року більше 20 бізнес центрів ( завершення будівництва деяких з яких перенесли з минулого на цей рік), але це здається маловірогідним. Більшість будівництв або і зовсім заморожено, або ведуться уповільнені будівельні роботи. Отже, на думку аналітиків компанії «Соцмарт», цього року в кращому разі буде введено в експлуатацію 5-6 об'єктів, загальною площею до 100 тис. кв.м. Втім, якщо в 2009 році добудують МФК Контіненталь ( де планується домінуюча офісна функція, і зведення якого доки ведеться швидкими темпами), на ринок вийде більше 200 тис. кв.м. офісних площ. Але доки введення в дію цього багатофункціонального комплексу заплановане на 2010 рік.

Важливою подією лютого 2009 року стала звістка про покупку БЦ «Ільінський» (стара назва – «Ластівка») німецьким холдингом Schmidt Investors. Зацікавленість офісною нерухомістю столиці України компанія проявила саме після початку кризи і падіння цін на ринку нерухомості. Ціна продажу бізнес центру «Ільінський» не розголошується. Німецький холдинг планує придбати ще декілька активів у вигляді нерухомості в Україні, інвестіровав більше 100 млн., і переважно компанія зацікавлена в придбанні бізнес центрів класу "А" і "В". Бізнес-центр «Ільінський» в Києві виходить на вулиці Братську, Ільінськую і Борісоглебськую, в Подільському районі Києва. Загальна площа офісної будівлі класу «В+» складає більше 50 тис. кв.м. За даними «Соцмарт», серед орендарів БЦ – девелоперськая компанія «Європа», Foyil Asset Management, банк «Хрещатик», «Укрсиббанк», страхова компанія QBE, Relacom і так далі. Нові власники бізнес центру «Ільінський» не збираються кардинально міняти концепцію об'єкту, але є вірогідність, що для деяких орендарів будуть переглянуті орендні ставки, а частина площ БЦ будуть реконструйовані. Крім того, Schmidt Investors мають намір залучити в комплекс нових орендарів з числа транснаціональних компаній, з якими холдинг співробітничає в інших країнах. «Ілльінський» - це перше придбання холдингу Schmidt Investors в Україні.  

 Бізнес центри, введені в експлуатацію в 2008-початку 2009 рр. (дані «Соцмарт»)

Тенденції попиту. Проведене компанією «Соцмарт» дослідження ринку бізнес центрів Києва виявило, що найбільш частими споживачами крупних офісних площ є:

- банки і фінансові установи (HSBC -  1100кв.м. у Леонардо, Надра банк в Львоськiй брамі, Dresdner Bank AG в БЦ на Інститутській, Індекс банк до Києва Донбас, Альфа Банк 4296 кв.м. у Форумі на Московському проспекті, Південкомбанк в Бізнес стандарт, т.д.)  

- страхові компанії (QBE  - 713 кв.м. в Ільінський, Оранта в Євразії, т.д.)

- консалтингові і юридичні компанії( на прикл. «KPMG» в Барок, «Василь Кисиль і Партнери» - 1231кв.м., «Squire, Sanders & Dempsey» -1150 кв.м., «Colliers International» – 600кв.м. у Леонардо, Ренесанс Капітал - 1600кв.м. у Парусi, Pricewaterhousecoopers - 3135 кв.м. в Євразії, Ernst and Young в Хрещатик Плаза і БЦ на вул. Михайлівській)

- інвестиційні фонди (Велес Капітал в Панорамі, Remoso в НЕСТ) 

-IT компанії (Oracle - 708 кв.м. у Вітрилі, 3 М -2178кв.м. у БЦ Фаренгейт) 

- косметика і товари для краси і здоров'я(Amway -1348 кв.м. в Євразії, "Procter & Gamble Ukraine" в БЦ на Ігоревськой, L''oreal - 880 кв.м в Хорайзон Парку)

- а також крупні представництва іноземних фармацевтичних ( до прим. Glaxosmithkline - 1299 кв.м. у Фім центр, Bayer AG - 4000 кв.м.в БЦ Тріо), автомобільних компаній, компаній по виробництву і постачанню побутової техніки, електроніки, мобільних телефонів, т.д. 

Деякі компанії вважають за краще орендувати бізнес центр повністю ( так звані, бізнес центри за типом особняк) Михайлівська 7 – Ернст енд Янг, БЦ на Тургеневськой – AVK, NTBC - ОТР Банк, ОЦ на б-ре Шевченка 8/27 - ВТБ банк, т.д.

У зв'язку зі світовою кризою багато компаній було вимушено переглянути політику і скоротити персонал. Тенденція по зміні офісного приміщення на менше і дешевше, продовжується і зараз. В процесі збору інформації  було виявлено, що практично у всіх будівлях є порожні офіси, часто об'єм вакантних площ досягає 20-30%. Наприклад, в одному з центральних бізнес центрів столиці, площі покинули майже половина орендарів, хоча АС знизили з 50 дол. за метр до 25 дол. за метр. Вакантні значні площі і в інших офісних центрах столиці. БЦ Домінант взагалі більш не існує – на першому поверсі тепер магазин Chanel, iнші площі приєднані до торгівельного центру Мандарин Плаза.  Ще більше офісів звільниться незабаром. Особливо значні проблеми із заповнюваною орендарями випробовують бізнес центри, які були добудовані в останніх пів роки або вводяться в експлуатацію найближчим часом, – в багатьох з них ще не підписані договори і на половину площ.

Основні тенденції ринку професійної офісної нерухомості Києва початку 2009 року:

- зростання кількості квадратних метрів вакантних площ в бізнес центрах 

- зниження орендних ставок як в доларовому, так і в гривневому еквіваленті. У доларах же по деяких БЦ щомісячна орендна плата впала в 2 рази 

- міграція орендарів на менших і дешевших офіси

- відмова орендарів від знімання частини офісних площ або спроби здати їх в суборенду ( у деяких випадках аж до 80% власного офісу) 

- закінчення діяльності іноземних представництв, закриття офісів 

- значні поступки власників бізнес центрів по відношенню до наймачів – орендні канікули до напівроку, 50% знижок на перші місяці знімання площ, бонуснi безкоштовні парковочнi місця, так далі.

В цілому можна сказати, що ринок бізнес центрів Києва поступово стає «ринком орендаря» ( якщо останні 3 роки його можна було з упевненістю назвати «ринком орендодавця»). Негативний вплив світової кризи продовжуватиметься ще мінімум рік і можна чекати подальшого падіння орендних ставок. Втім, після стабілізації ситуації в світовій економіці, український ринок комерційної нерухомості продовжить свій розвиток, так як володіє великим потенціалом зростання. Пригадаємо 1997 рік, коли орендні ставки в Києві на офісну нерухомість класу «А» складали близько 55 дол. за метр, а на класу «В» - 40 дол. за метр. Але після кризи 1998 років щомісячна плата  стала падати, досягнувши в 2000 році 20 дол. за метр клас «В» і 25 дол. за метр клас «А». Влітку ж минулого року, за даними «Соцмарт», АС вже злетіли до 75 дол. за метр («А» клас) і 60 дол. за метр («В» клас). Вплив фінансової кризи в кінці 2008года різко понизило ділову активність в Києві, попит на офіси в бізнес центрах впав, що і спричинило падіння орендної плати. Але цей процес тимчасовий, адже ринок нерухомості, як і інші ринки, розвивається циклічно. Отже, на думку аналітиків «Соцмарт», можна упевнено прогнозувати подальший розвиток ринку бізнес центрів Києва після поліпшення ситуації на українському економічному ринку.