Види елітного житла, представлені в Києві і світі

Висококласне житло є відносно новим сегментом в нерухомості України. Інтуїтивнi переконання потенційних і реальних покупців на те, що повинне входити до групи подібного житла поступово замінюється серйознішим і професійнішим підходом до даного питання. І тут не малу роль грає зарубіжний досвід розділення на види елітного житла  і можливості його адаптації до української дійсності. Компанія «Соцмарт» в процесі проведеного в лютому-березні 2009г. дослідження ринку житлової нерухомості класів «преміум» і «де люкс» вивчала існуючі види елітного житла. У даній статті приводяться витримки з огляду.

Пентхауси 

Слово penthouse має три значення: тент або навіс над дверима, фешенебельна квартира або особняк на даху хмарочоса і надбудова на даху. В такого об'єкту елітного житла має бути панорамне скління, тераса, вихід на крівлю. Всі пентхауси відрізняються загальною площею від 300 до 1000 кв.метров і більш. По суті, це окремий будинок лише знаходиться на даху. Все це робить пентхаус дуже привабливим житлом для багатих людей. Архітектурні вирішення пентраусов унікальні, наприклад, в Монако, прикрашаються квітковими клумбами, терасами, навіть повнорозмірними басейнами, а найрозкішніші пентхауси оснащені індивідуальними ліфтами.

У Києві такий вигляд елітного житла, як пентхаузи, поки мало представлений. Одним з перших сучасних пентхаузів є квартира на даху будинку на вул. Галі Тімофєєвой, зведеного компанією ТММ в 2001году. Він складається з 3х поверхів, має окремий ліфт і велику терасу, на якій розташований басейн. Загальна площа пентхаузу – 750м2. Правда, варто відзначити, що значний період часу цей об'єкт був виставлений на продаж.

Багатоквартирні елітні будинки 

Два-три роки тому «елітним будинком» вважався лише малоквартирний будинок. У останні два роки багатоквартирні елітні будинки стали звичайним явищем. Такими будинками класу «еліт» є і Консоль Ситі, і Панорама на Печерську, і ЖК на б-ре Лесі Українки і багато інших.  Безпеку мешканців забезпечують системи пожежогасінні і димоудаленія, територія обгороджена, обладнана контрольно-перепускним пунктом, ведеться цілодобове спостереження по периметру. Раніше існувала думка, що практично будь-який новий багатоквартирний будинок з покращуваними плануваннями квартир є елітним. Але після введення УСА параметрів для визначення істинно елітного житла, серед яких одне з найважливіших місць відводиться місцерозташуванню, новобудови на Позняках і Троєщині вже насилу можна віднести навіть до бізнес класу.

Таунхауси 

Таунхауси в межі міста – це середній варіант між особняком і великою квартирою.  У Україні важко розібратися в самому понятті «таунхаус». У зв'язку з тим, що в українському законодавстві таке поняття відсутнє, учасники вітчизняного ринку трактують його по-своєму. В цілому, класичний таунхаус — це житло напівквартирного типа в два-три поверхи з окремим входом. У таких будинках зазвичай присутнє місце для парковки або гараж.Будуються таунхауси в одну лінію з останніми будівлями, удома зводяться в центральній частині великих міст, або на їх околицях — в зелених районах з хорошою екологією. Перший варіант можуть дозволити собі дуже небагато міст Європи. Таунхаус — це, в першу чергу, житло родинного типа, а, отже, екологія і мінімальна загазованість є найважливішими чинниками успішної реалізації проектів в цьому сегменті нерухомості. Із-за малої щільності населення і, відповідно, меншого транспортного навантаження околиці повністю відповідають всім екологічним вимогам, тому найбільш прийнятним є другий варіант розміщення таунхаусов. Таке розташування сприятливе і з позиції забезпечення інфраструктурою. Наприклад, для обслуговування вулиці таунхауса сповна досить одного магазина.

Хоча в Києві була можливість зведення такого житлового району на території урочища Гончарі-кожум'яки (зараз елітний мікрорайон Воздвіженка у стадії будівництва). Але, не дивлячись на те, що ця територія максимально відповідала всім вимогам відносно розташування таунхаусов і площі під забудову, реалізувати цю ідею не удалося з цілого ряду причин. По-перше, до даної території. Управління охорони пам'ятників історії, культури і історичного середовища пред'явило особливі вимоги. По-друге, до просування даного типа житла на момент початку проектування (1999 рік) виявилися не готові як самі архітектори, так і ринок нерухомості в цілому. У результаті в урочищі зводять декілька окремих особняків на одну сім'ю, а також багатоквартирні будинки. Хотілося б відзначити, що якась подібність таунхаусов там все ж є — це два особняки на одну сім'ю із загальною стіною і невеликими ділянками надворі.

Апартаменти 

Під апартаментами розуміються нежитлові приміщення, які продаються у власність і використовуються для мешкання. На відміну від квартир в них неможлива реєстрація, власники апартаментів не зможуть створити товариство власників житла (ТСЖ). Крім того, до апартаментів застосовуються інші, чим до квартир, методи нарахування комунальних платежів і податків. Основною метою придбання апартаментів є розміщення представницького житла або гостьового офісу. Традиційні апартаменти є квартирою з 1-2 спальнями і невеликою кухнею. Площа апартаментів залежить від їх місця розташування і цільової аудиторії, на яку розрахований той або інший проект. Таким чином, під поняття «apartment» личить, як скромна «studio» площею 60 кв. метрів, так і «penthouse» площею декілька сотень кв. метрів. У «локризові» часи фахівці прогнозували, що в найближчих 2-3 роки на ринок України вийдуть світові апарт-операторі — Residence Inn (належить Marriott), Staybridge Suites (Intercontinental Hotels Group), Mamaison (Orco Property Group). Вже зараз відомо, що апартаменти плануються у складі деяких готелів – наприклад, Хилтон на б-ре Шевченка ( об'єкт у стадії будівництва ) або в МФК біля Центрального Загсу, на пересіченні вулиці Борщаговськой і Повітрофлотського проспекту (об'єкт у стадії проекту).

Лофти 

Лофт – квартира, що побудована в колишньому фабричному приміщенні і зберегла стилістику промислового об'єкту. На Заході лофти вважаються елітним житлом і користуються популярністю у людей творчих – художників, артистів і тому подібне У основі появи лофтов лежить боротьба за збереження пам'ятників промислової архітектури, коли для запобігання сноса значимих будівель люди поселялися на їх території. Слово loft означає «горище», в США так називають ще і верхній поверх торгівельного приміщення або складу. Сучасне (2008) значення цього слова ближче до авангардного вирішення пентхауса. Це швидше стилізація під промисловий інтер'єр.  Переробляються і обробляються ці приміщення провідними архітекторами-дизайнерами, і це амбітна архітектура. Всі фахівці столичного ринку нерухомості єдині в думці, що квартіри-лофти – це, перш за все, величезний простір. Квартіра-лофт – в більшості випадків це близько 1 000 кв.м. Відмінними рисами такої квартири є багатометрові стелі, вікна-вітрини, металеві балки, що несуть конструкції, а також переважання в убранні приміщення металу, пластика і скла. Якщо говорити про поняття « лофт» в класичному розумінні цього слова, то доки такого житла в столиці доки немає. Але як стиль «промислового інтер'єру» він вже набирає популярність і в Києві.

Елітне житло в старих спорудах 

У покупців вторинного житла великий попит мають реконструйовані особняки в центрі міста. Часто дані удома є пам'ятками архітектури. Жити в будинках з архітектурною цінністю вважають за краще любителі стилю ретро, до яких належать переважно люди з достатком,  що знаються на духовних цінностях. Проте придбати квартиру в будинку, що є пам'ятником архітектури, не лише престижно, але і морочливо. Практичний плюс для покупця полягає також в тому, що він може бути упевнений: будівля не буде знесена в результаті масштабної реконструкції кварталів, оскільки охороняється законом. У пасив треба занести стан будинку, вірніше, його ветхість, тому таку покупку краще робити, заздалегідь проконсультувавшись з фахівцем. У такій будівлі не можна робити самовільні перепланування, навіть ставити склопакети, що не вписуються в зовнішній вигляд будинку, кондиціонер або супутникову антену на фасаді. Дореволюційна споруда знаходиться в центральних частинах Шевченківського району, Печерська, Подолу.

Прибуткові будинки 

З початку XIX і до початку XX чи не половини всіх нових в Києві будинків будували як прибуткові, тобто, такі, в яких всі квартири здавалися в оренду. За часів радянської влади на зміну прибутковим будинкам прийшли кімнати в комуналках. До революції  прибуткові будинки будувалися для здобуття прибули від здачі квартир, і квартири в цих будинках часто виставляються на продаж. Потенційному покупцеві поважно знати, що за своєю площею старовинні квартири часто перевершують будь-які сучасні новобудови. Житлова площа навіть однією з найменших квартир складає 150-170 кв.м. Попит на такі об'єкти високий, не дивлячись на цілий ряд недоліків: По-перше, згідно з класичним визначенням, віднести ці квартири до «елітних» не можна унаслідок неелітності будинку і сусіднього оточення. По-друге, квартири ці пропонуються на вторинному ринку в спочатку поганому стані і необхідний капремонт. По-третє, планування цих квартир частенько не відповідає сучасним вимогам. Проте квартири ці купуються, не дивлячись на всі їх недоліки, багато в чому завдяки їх місцерозташуванню в історичному центрі міста.

І у Європі, і в Америці значна частина населення (у деяких країнах – близько половини) живе в орендованому житлі, чимала частина якого доводиться саме на спеціалізовані прибуткові будинки.  Створенням сучасних прибуткових будинків в Києві займається компанія Deol Partners. Рік тому в Києві відкрився комплекс професійних сервісних апартаментів Senator Apartments Executive Court, який став другим, створеним компанією DEOL Partners, що управляє. Їх перший проект існує майже четирі роки (Senator Apartments City Center був введений в експлуатацію в 2005 році в Києві по вул. Пірогова, 6). Можна сказати, що в даному житлі, що представляється на ринку від Deol Partners є складові від 2х видів елітної нерухомості, – як і від прибуткових будинків, так і від апартаментів. Прибутковий будинок, або апартамент-готель, — багатоквартирний будинок, призначений для найму. Основні їх клієнти — іноземці з річним доходом від $100 тис. Як правило, житло їм оплачують компанії, в яких вони працюють. Мінімальний термін оренди — від декількох днів до 3-4 місяців. Клієнти прибуткових будинків оцінюють їх як щось середнє між готелем і квартирою, що орендується у приватника. Сьогодні всі проекти апартаменту-готелів відносяться до категорії житла елітного класу і розташовуються переважно в центрі Києва. В основному це реконструйовані особняки. У реалізацію проекту Senator Apartments Executive Court (35 апартаментів) було вкладено близько $15 млн.

Фотографії і візуалізація:  верхня – Панорама Києва (автор Наталія Гонтарік), 

середня - візулізация МФК біля Рагсу, 

нижня – інтер'єр Senator Apartments Executive Court