Класифікація торгівельних центрів України

Розвиток професійної торгівельної нерухомості в Києві, а також і в регіонах України, ставить перед фахівцями питання, пов'язані з типологією і класифікацією об'єктів торгівлі. В умовах формування нової системи обслуговування населення виникає необхідність класифікації і визначення типа (формату) існуючих об'єктів, а також об'єктів, що знаходяться на стадії проектування або будівництва. Ця необхідність стала особливо актуальною останнім часом, оскільки велика кількість об'єктів будується без певної концепції їх подальшого функціонування і розвитку, що у свою чергу створює проблеми майбутнім орендарям, а також і відвідувачам таких торгівельних центрів. Такий стан речей приводить до затягування термінів введення в експлуатацію об'єктів і збільшення дефіциту професійних торгівельних приміщень. Крім того, вважають фахівці компанії "Соцмарт", зараз, в кризисний період на ринку нерухомості, питання правильно розробленої концепції і диференціації об'єктів грає ще значнішу роль.    

В цілому, при класифікації торгівельних приміщень повинні враховуватися наступні параметри:

Місце розташування об'єкту; 

·               Зона дії, радіус доступності; 

·               Товарна спеціалізація; 

·               Основний споживач; 

·               Інфраструктура і сервіс; 

·               Паркінг; 

·               Управління будівлею, охорона.

По цих ознаках можна виділити наступні класи торгівельних приміщень: 

1). Торгівельні комплекси, торгівельно-розважальні комплекси, торгівельні центри, мегамолли, гипермолли; 

2).  Торгівельні центри, гіпермаркети; 

3).  Супермаркети і універсами; 

4).  Салони, меблеві центри, техноцентри; 

5).  Універмаги, гастрономи, промтоварні магазини; 

6).  Павільйони, кіоски; 

7).  Бутіки.

Що стосується торгівельних центрів, то для них основними характеристиками є місце розташування, навколишня інфраструктура, а також формат об'єкту (внутрішня складова). Торгівельний центр, распо­ложенний в міському середовищі, знаходиться в хороших умовах вже пото­му, що відвідувачі можуть швидко дійти або доїхати до нього. Проте, в центрах міст коштує завдання вписатися в існуючі умови, ре­шить проблему з парковкою. Часто зустрічаються обмеження за розміром торгівельної площі: буває неможливо розмістити в центрі крупний об'єкт, який за площею забезпечуватиме тяжіння на рівні міста або регіону, або торгівельна площа буде недостатня для перс­пектівних форматів роздрібних торгівельних мереж.

По фізичних характеристикам центри розділяються на відкритих і закритих, одноуровне­виє і багаторівневі. 

За типом планування – залежно від характе­ра і розташувань основних торгівельних галерей і розміщення крупних орендарів основними планувальними схемами торгівельних центрів є:

·               Лінійне планування має  на увазі спільне використання єдиної зони благоустрою не­ськолькимі торгівельними об'єктами, що примикають один до одного або знаходяться безпосередньо поруч. 

·               Кластерний центр – торгівельний квартал, включаючий неськоль­ко окремих будівель, об'єднаних вулицями або пішохідними тротуарами. 

·               Г-подібне планування, зазвичай з 2-мя або 3-мя основними, крупними орендарями. 

·               П-образне планування.

·               Комплекс з внутрішнім розкриттям: компактна формою будівля, в якій основний рух здійснюється з одного центрального молу, з одним або декількома рівнями. 

·               Пасаж.

Основний комерційною ха­рактерістікой торгівельного центру вважається «корисна», прінося­щая гроші від оренди площа. На заході цей показник визначається як загальна площа помеще­ній, зайнятих орендарями, до зовнішніх стенів. Ефективність архітектурного рішення легко можна оцінити, прове­рів, яку долю «корисна» площа займає в загальній площі будівлі, і який відсоток доводиться на обществен­ниє зони. У торгівельних центрах відкритого типа суспільні помеще­нія займають мало чим більше 1% від загальної площі будівель, оскільки торгівельні вулиці і галереї, об'єднуючі магазини в єдиний архитек­турний ансамбль, знаходяться просто неба. У критих спорудах площа, що не здається в оренду, не повинна перевищувати 10-15%. Це пов'язано з тим, що існують різні орендні ставки для підприємств торгівлі, розваг, живлення і послуг, офісних по­мещеній. Крупні орендарі платять за кожен свій квадрат­ний метр значно менше, ніж маленькі магазини. 

Класифікація торгівельних центрів за концепцією (спеціалізації і спрямованості): 

·    Універсальні – центри з широким і глибоким асортиментом товарів і послуг. Такими торгівельним центрами в столиці, згідно з дослідженням торгівельної нерухомості Києва, є «Алладін», «Європорт», «Містечко», «Метроград», мережа «Квадрат» і багато інших київських об'єктів (ТЦ і ТРЦ)

Спеціалізовані центри товарів для будинку, технічні, автомобільні, Спеціалізація обес­печиваєт привабливість за рахунок глибокого асортименту товарів в якій-небудь категорії, але дуже вузька направлен­ность може бути вельми ризикованою, оскільки група покупате­лей обмежується. Частота відвідин узкоспециалізірован­ного центру може бути невисокою. Явище, характерне для України, – утворення зон торгівлі побутовою електронікою, які у міру будівництва нових будівель переростають в спеціалізовані торгівельні центри. Власники мережевих магазинів кілька років тому стали дотримуватися стратегії розміщуватися поряд з конкурентами, і зараз на одній території може бути представлене декілька крупних сете­вих магазинів, як, наприклад, в Києві або Дніпропетровську. Що динамічно розвивається в останнє роки напрям – ав­томобільно-технічеськие центри, де автомобільні салони поєднуються з магазинами запчастин і приладдя, з сер­віснимі центрами. Спеціалізовані торгівельні центри мо­гут бути розраховані як на роздрібних покупців (кінцевих споживачів товарів і послуг), так і на потребі­телей-профессионалов, і часто це додає їм додаткову стійкість.

·    Центри моди, в яких представлені одяг, взуття і модні аксесуари. В основному, модні центри розташовуються в міській межі. При невеликих площах вони специалізіру­ются в якому-небудь сегменті, а в крупніших будівлях факто­ром тяжіння є широкий асортимент. Модні цен­три легше, ніж інші, працюють в багатоповерхових будівлях. Адже товари порівняно невеликі за розміром, легені і прівле­кательниє, до того ж на видалених ділянках і верхніх рівнях можна розташувати вузькоспеціалізований одяг (одяг великих розмірів, одяг для майбутніх мам, робочий одяг), тканини і комплекс послуг: ательє, салони дизайнерів, послуги для краси і здоров'я (перукарні, салони візажістов, мас­сажниє салони і тому подібне). Найбільш наближений до даного формату «Альта Центр».

·    Центри розпродажів (діськаунтери) – явище, поки що не набуло великого поширення в Україні і країнах СНД. У Києві, за даними "Соцмарт", попит­ка створити центр розпродажів колекцій модних дизайнерів була зроблена в торгівельному  центрі «Макрос». 

·    Розважальні комплекси. У них може бути присутнім і торгівельна складова, але основна доля доводиться на мес­та дозвілля, розваг, спорту і активного відпочинку.

За даними різних досліджень, середній вік відвідувача торгівельних центрів знаходиться в діапазоні від 18 до 35 років. Тому хороші перспективи мають поєднання торгівельною і розважальною со­ставляющей. У Києві розважальної складової володіє багато хто з торгівельних центрів, що діють, – Універмаг Україна, Більшовик, Караван, т.д. Практично у всіх заявлених комплексах передбачається розважальна функція. Домінуюча розважальна складова в недавно відкритого «Блокбастера» і «Ультрамарину». У регіонах з "развлекаловкой" в ТЦ доки йдуть справи гірше, не більше ніж в 10-12% об'єктів, що діють, є така складова. Але це питання часу, в більшої частини заявлених торгівельних центрів закладена розважальна функція. Варто також відзначити, що все частіше майбутні комерційні об'єкти є багатофункціональними ( і торгівельні, і офісні, і житлові, і розважальні площі - приклади в Києві:  що будуються Парк Горького, Контіненталь ( Еспланада), Пори року, т.д.)

Останнім часом всі популярнєє стають такі формати торгівлі як супермаркет і гіпермаркет, як у складі торгівельного центру, так і у вигляді окремий об'єктів, що стоять. У Києві і інших крупних містах України, серед останніх форматів торгівельної професійної нерухомості, супермаркети і гіпермаркети є один з найбільш розвинених напрямів.

Згідно загальноприйнятої класифікації супермаркет – магазин самообслуговування, що пропонує повний асортимент бакалійних і м'ясних продуктів, площею від 400 до 1 500 кв.м. Складські приміщення супермаркету займають від 250 до 600 кв.м. Ціни тримаються на рівні вище середнього. Асортимент продукції складається з 4 000 - 15 000 позицій.

Супермаркет класу преміум – супермаркет з дуже високим рівнем сервісу, торгуючий розширеним асортиментом делікатесів. Приклад в Києві – супермаркет «Фуршет Гурман» в Мандарин Плаза  ( приклади в інших містах – супермаркети в Майдан City Centre  в Кривому Розі і в Садах Перемоги в Одесі). 

Гіпермаркет – дуже великий продовольчий і універсальний магазин з площею залу від 3 000 кв.м і площі складу від 1 000 кв.м. При цьому доля продовольства в загальному об'ємі продажів складає 60%.

Гіпермаркет володіє рядом особливостей: спеціальна цінова політика, велика кількість власних виробничих цехів, широкий асортимент продукції, що містить 30 000 - 55 000 позицій.  Гіпермаркет, як окремий формат, може розрізнятися відповідно до специфіки асортименту. Останнім часом з'являється все більше спеціалізованих гіпермаркетів, торгуючих однією з таких асортиментних лав, як продовольчі, будівельні, меблеві, книжні, товари побутової техніки. Приклади в Києві: «Метро», «Окей», «Епіцентр», «Нова лінія», «Ашан», т.д. 

Cash&carry – магазин, торгуючий дрібним і середнім оптом для юридичних і фізичних осіб. Площа – 12–20 тис. кв.м. Асортимент – 20-40 тис позицій. Місцерозташування – далеко від центру, на перетині транспортних шляхів.

Порівняно новий для України формат молла. Молл (від англійського "mall" - алея) – велика, зазвичай, крита територія, на якій розташована безліч торгівельних підприємств і не вирішується в'їзд автомобілів. Основу молла, як правило, складає ряд крупних магазинів, званих якорями. Вони сполучені між собою критими галереями, в яких розташовується безліч невеликих магазинів, ресторанів, кафе, перукарень, хімчисток. Галереї замкнуті в кільце, по якому проходіт покупець. 

Останнім часом, жителі міст стикаються з браком невеликих продовольчих магазинів. Це створює дискомфорт, оскільки більшість людей не мають можливості відвідувати великі торгівельні центри щодня. Гастрономи радянського зразка в більшості своїй закрилися ще кілька років тому, а на зміну їм прийшли так звані «Магазини біля будинку». У Києві це "Фора", "Бумі маркет", в Чернігові - мережі "Квартал" і "Союз". «Зручний магазин» або «магазин біля будинку» – магазин самообслуговування або торгуючий через прилавок з площею 150-350 кв.м., який пропонує відпрацьований асортимент товарів повсякденного попиту. Часто працює за принципом 24/7, тобто цілодобово без вихідних і, навіть, у свята. Асортимент зручного магазина включає близько 4 000 найменувань продуктів, у тому числі вино-горілчані вироби, бакалійні товари і сиро-молочні продукти, і порядка 1 000 супутніх товарів.

Також, зростає популярність формату магазина при АЗС – це магазин при автозаправній станції, продуктовий магазин формату, що поєднує в собі, «зручний» і магазин з продажу автомобільних запчастин і моторних масел.  

Автор: socMart

Хотите знать больше о заявленных торговых центрах Киева?

Хотите знать больше о заявленных офисных зданиях Киева?

Хотите знать больше о заявленных жилых зданиях Киева?

Хотите знать больше о заявленных гостиницах Киева?