Маркетинговий звіт про дослідження торгівельних центрів м. Києва

 20.08.2007  Компанія Соцмарт провела маркетингове дослідження, в якому вивчила 32 функціонуючих та 36  торгівельних центрів, що будуються.

Не дивлячись на те, що Україну не можна віднести до країн, що стабільно розвиваються, у зв’язку з політичною ситуацією у країні, вона все одно є однією з найцікавіших з точки зору вкладання інвестицій у Східній Європі. Сфери економіки демонструють показники росту, розвивається житлова та комерційна нерухомість, в тому числі і торгова. В 2006 році роздрібний товарообіг підприємств Києва складав 19,2% в товарообігу підприємств України. Роздрібний товарообіг підприємств міста склав у 2006 році більше, ніж 23,7 млрд. гривень, що майже на 51% перевищує показник 2005 року. В розрахунку на 1 жителя Києва в 2006 році припало 8,7 тис. грн. офіційного роздрібного товарообігу.

У першій половині 2007 року об’єм операцій з комерційною нерухомістю в Україні склав приблизно $293,75 млн. Левова частка цієї суми - $231,25 млн. - припала на офісну нерухомість, решта - на торгівельну. Для порівняння, згідно даних спеціалізованої консультаційної агенції Jones LangLaSalle, за весь минулий рік об’єм операцій з нерухомістю склав $497,2млн., а в 2005 - усього $22 млн. Більше 90% угод укладено в столиці країни, Києві.

Структура ринку торгівельної нерухомості м. Києва. Ринок торгівельної нерухомості Києва представлений такими форматами, як торгівельні центри, гіпермаркети (та супермаркети), street retаil.  Зараз у Києві та передмісті функціонує 32 професійних ТЦ (ТЦ Комод, ТЦ Більшовик, Універмаг Україна, Караван, Квадрат на Лукянівці, Квадрат на Борщагівці, Ультрамарин, Городок, Променада Центр, Інтервал  Плаза, Дитячий світ, Глобал UA, Метрополіс, Макрос, Пірамида, Аладдін, Альта Центр, VMB, Плазма, Навігатор на Дружби народів, Метроград, Глобус. Лінія 1, Глобус. Лінія 2, Глобус.Лінія 3, Магеллан, Арена Сіті, Мандарин Плаза, ЦУМ, Олімпійський, Європорт, Ритм, Термінал), площею понад 556 тис. кв. м. До невеликих ТЦ можна віднести Навігатор на Шулявці, Навігатор на пл. Слави, Самсон, Сіріус, Будинок Одягу. До крупних гіпермаркетів та супермаркетів можна віднести як іноземні торгівельні мережі, представлені в Києві – Метро, Білла, так і українських операторів – Епіцентр, Велика Кишеня, Фоззі груп, Фуршет. Основні стріт-рітейл у Києві – це Хрещатик, Червоноармійська, бул. Т. Шевченка, пр. Червоних Козаків.

Пропозиція ринку торгівельних центрів. На даний момент розподіл торгівельних центрів у Києві як за кількістю, так і за площами, нерівномірний. На правому березі Києва торгівельних центрів значно більше (81,3%, 26 ТЦ), ніж на лівому.

Проте, ситуація з кількістю ТЦ на правому та лівому берегах через 3 роки зміниться, але не суттєво.

До 2010 року в Києві буде більше 68 професійних торгівельних центрів, або ж більше1421тис. кв. м. торгівельних площ. Бум через введення в експлуатацію торгівельних центрів очікується в 2008 р.- більше 340000 кв. м. ( Мега Сіті, Дніпровська Пристань, Мультиплекс Плаза, Квадрат Аврора, і т.д.)

Орендні ставки. У зв’язку з великим попитом на торгівельні площі, орендні ставки зростають в геометричній прогресії. Середня заповнюваність торгівельних центрів по столиці - 98%. В Києві можна виділити два місця зосередження торгівельних комплексів - Петрівка та Центр міста.  В центральних успішних торгівельних центрах ОС наблизились до 200 доларів за метр. Така ж вартість за місяць квадратного метра і в успішних торгівельних центрах на околиці (Магеллан, Караван). У менш успішних ТЦ орендні ставки значно нижчі (50 доларів на околиці, 100-150 у центральних). В одному з найвдаліших ТЦ навіть застосовують цікаву практику, дізналась компанія Соцмарт - як тільки з’являється вільна площа (що трапляється вкрай рідко), ьіж потенційними орендарями, що заздалегідь заповнили анкету орендаря починається тендер за принципом торгів, де мінімальна ставка за метр - 157 доларів.

Структура площ в торгівельних центрах за товарними групами. Найбільше в торгівельних центрах Києва представлена група "Одяг та взуття" (більше 40 процентів за кількістю точок), потім ідуть "товари для дому" та "розваги".

Основні тенденції ринку торгівельної нерухомості м. Києва:

1. Інвестиції в торгівельну нерухомість Києва. Європейські показники прибутковості та термінів повернення вкладених інвестицій давно стабілізувалися, оскільки ринок торгівельних центрів у більшості розвинутих європейських країн уже насичений. Можна говорити про 5-7% прибутковості від оренди площ торгівельних центрів у країнах центральної Європи. Строки окупності коливаються у межах 10-15 років. У кращих торгівельних центрах Москви середньомісячна орендна плата за квадратний метр складає від $140 до $180 (дані Cushman&WakefieldStiles&Riabokobylko). Прибутковість московських торгівельних центрів складає10-12%. Ставка прибутковості об’єктів торгівельної нерухомості Києва складає біля 10%. В подальшому Україна буде наближатися до показників близькосхідної Європи. Строк окупності торгівельних центрів України складає 5-7 років. Це і приваблює іноземних інвесторів, готових купити або вже готовий торгівельний центр, або ж ділянку під будівництво. Наприклад, ірландська Quinn Group за останні пів року придбала у Києві два об’єкти торгівельної нерухомості – реконструйований  Універмаг Україна та Альта Центр. А в’єтнамська компанія N and K купила в Києва 4 ділянки під будівництво торгівельних центрів. На одній з них, на вул. Сивашській, 1, вже повним ходом іде реконструкція старої будівлі під новий торгівельно-офісний комплекс площею більше 20000 кв. м.  Але далеко не всім іноземним компаніям вдається придбати землю та отримати дозвіл на будівництво. Наприклад, шведській компанії IKEA, яка з 2005 року намагається отримати землевідвід під будівництво комплексу МЕГА більше 200000 кв. м (в Дарницькому районі м. Києва), досі це не вдалося. Проте, проблеми із землевідводом та дозвільною документацією бувають не тільки у іноземців – достатньо пригадати деякі торгівельні комплекси, де забудовниками виступають українські компанії – Троїцький (бувший Олімпік Плаза) та Либідь плазу. Більше того, литовська Hanner, яка на рівних правах с Нерухомістю Столиці володіла правами на Троїцький, продала свої акції, певно, не захотівши більше мати справу зі скандальним проектом.  Окрім IKEA, і інші іноземні рітейл-оператори мають великі плани в Україні – наприклад, французький Aushan хоче збудувати кілька комплексів у Києві, перший з них - ТЦ на Московському проспекті.

2.Українські дівелопери, розширивши поле комерційних об’єктів, не забувають і про торгівельну нерухомість. Великі інвестиційно-дівелоперські компанії мають по кілька торгівельних проектів у своєму портфелі. Наприклад, 21 століття збираються збудувати 5 ТЦ Квадрат у Києві до 2010 року (правда реальне будівництво йде лише на Перова, і щось схоже на початок будівництва на Бальзака). Також 21 століття почали експансію в регіони. У планах іншої великої інвестиційно-дівелоперської компанії НЕСТ (Нерухомість Столиці) – добудувати Троїцький (хоча з будівництвом цього комплексу постійно виникають проблеми), почати будівництво багатофункціонального комплексу на Золотоустівській. Консалтингово-діволоперські компанії також ведуть зараз немало проектів по Києву. Українська торгівельна гільдія розробляє концепції нових торгівельних центрів на перетині Сім’ї Сосніних та 50 років Жовтня, на Кільцевій (біля Billa), на вул. Святошинській. Concorde Development розробили концепцію великого ТРК на вул. Срібнокілській, проект нещодавно пройшов узгодження в містобудівній раді столиці. За концепцією Real Estate Solutions зараз добудовується ТРК Материк на вул. Борщагівській. Colliers International виступило консультантом при створенні проекту Квадрат Аврора (на Перова).

3.Будівництво багатьох ТРК, здача в експлуатацію яких запланована на цей рік, навіть не розпочато.

  Уже кілька років відкладається будівництво, і, відповідно, здача в експлуатацію, торгівельного комплексу Оаза на вул. Тростянецькій, 1а. Загальна площа 28 500 кв. м. 4-х рівневий ТЦ з продовольчим супермаркетом (3000 кв. м.), великоформатними магазинами парфумерії, аудіо-, відеотехніки, аптечний с/м, хімчистка, одяг, с/м спорттоварів, універмаг одягу, великоформатні магазини взуття, дитячий с/м. Мультіплекс, дискотека, фуд-корт (4 оператори), зона фітнесу та здоров’я, дитячий розважальний центр, інтернет-клуб. Паркінг – 385 авто. Спочатку об’єкт планували ввести в експлуатацію в 2005 р. Більше того, з’явилася нова інформація, що землевідвід за цією адресою отримала Billa.

   Так і не розпочате будівництво підземного торгівельного центру Універ Сіті (на вул. Володимирській, біля університету ім. Т. Шевченка). За планом – це має бути торгівельно-розважальний комплекс, який буде представлений як загальноміський культовий молодіжний центр, що матиме три головні функції: торгівельна, розважальна та функція надання послуг населенню. До складу торгівельного центру має увійти великий книжковий супермаркет, площею приблизно 400 кв. м., супермаркет канцелярських товарів, сучасний магазин комп’ютерних технологій та мобільного зв’язку, магазин мультимедійної продукції, супермаркет подарунків, квартал магазинів для екстремального відпочинку та спорту, мультибрендовий стоковий магазин (розпродажів зі знижкою речей із магазинів усього міста) та унікальні для Києва дворівневі супермаркети молодіжного одягу та спортивних аксесуарів площею приблизно 3000 кв. м.

    За адресою, де ще кілька років тому мав з’явитися ТЦ Одіссей – на вул. Булгакова, 12 – дійсно іде будівництво, правда не торгівельного комплексу, а добудови до школи.

    Досі не ведеться будівництво Либідь Плаза на Московській площі. До складу ТРК повинні увійти безпосередньо торгівельно-розважальний комплекс загальною площею 100 тис. кв. м., а також дві висотні башти офісних центрів, підземна автостоянка на 1,8 тис. місць, мережа ресторанів, кафе, зали ігрових автоматів, боулінг, фітнес-центр, 11 кінозалів. Будівництво комплексу спочатку планували завершити в лютому 2006 р., однак точна дата відкриття ТРК невідома.

4. Продовжується активне будівництво торгівельних комплексів у центрі міста, в районі метро Петрівка, але більше проектів з’явилося і на Лівому березі Києва. Спальні райони Києва – Деснянський, Дніпровський, Дарницький не можуть похвалитися необхідною кількістю торгівельних центрів та торгівельних площ, хоч у цих районах і проживає більше однієї третини київського населення (біля 947 тисяч чоловік). До функціонуючих ТЦ на Лівому березі столиці можна віднести Дитячий світ, Аладін, Піраміда, Глобал ЮА та КОМОД, що недавно відкрився. Але протягом найближчих років ситуація кардинально зміниться – вже зараз будуються  Мега-Сіті, два Квадрати (та проектуються ще 2 Квадрати на Лівому березі), Дніпровська Пристань, ТЦ на Маяковського, ТРК Тельбін, Мастер Парк. Проектуються ТЦ на Срібнокільській, Бальзака, Попудренка.

Останні важливі події на ринку торгівельної нерухомості Києва.

-. Архітектурно-містобудівна рада Києва схвалила концептуальний проект забудови Либідської площі (проект багатостраждальної Либідь Плаза). Проект передбачає будівництво багатофункціонального комплексу, який включає в себе 4-поверхову стилобатну частину з торгівельно-розважальним центром, критим катком, кінотеатрами, ресторанами, боулінгом, кортами, дитячими майданчиками та фонтанами, багаторівневий підземний паркінг на 7 тис. машиномісць. Загальна площа 4-поверхового ТРЦ складе 151,9 тис. кв. м. По периметру ТРЦ будуть споруджені багатоповерхові башти офісного центру класу «А», п’ятизірковий отель, а також дві житлові будівлі. Висота самої високої башти складе 230 метрів. В офісний центр увійдуть 29-поверхова північно-східна башта, 49-поверхова східна башта, 22-поверхова південно-східна башта та 30-поверхова західна башта. Загальна площа 42-поверхового готелю складе 56 тис. кв. м, житлової будівлі з апартаментами -70,4 тис. кв. м. Проект розроблений ТАМ «А. Пашенько» разом з канадською компанією Brisbin and Company. Замовником проекту виступає ТОВ «Інвестиційний союз «Либідь» , орієнтовна вартість проекту складає біля $800 млн.

-Архітектурно-містобудівна рада Києва схвалила перед проектні пропозиції з будівництва об’єктів суспільного та житлового призначення на ділянці біля метро Лук’янівка (4,14ГА) Пропозиція, представлена на містобудівній раді, передбачає будівництво житлових, офісних та торгівельних об’єктів загальною площею 317,4 тис. кв. м.. З них житло – 76,3 тис. кв. м, офіси – 132 тис. кв. м, торгівельно-розважальні комплекси - 28 тис. кв. м.. Також планується будівництво паркінгу на 1 970 машиномісць. Перед проектна пропозиція була розроблена ТОВ Архітектурно-будівельна майстерня "Жежерин" на замовлення Головного управління культури та мистецтв Києва. Проект передбачає можливість зносу Лук’янівського ринку.

-Власники торгівельно-розважального центру «Караван» продадуть 10% торгівельних площ (біля 4 тис. кв. м). На думку експертів, при теперішній орендній ставці в торгівельному центрі вартість 1 кв. м. буде коливатися в межах $5-8 тис. Загальна торгівельна площа ТРЦ «Караван» — біля 40 тис. кв. м. Максимальна кількість відвідувачів — 55 тис. чоловік в день. Один з найуспішніших проектів на ринку київських ТЦ.

-Депутати Київської ради передали в оренду дві ділянки в Дніпровському районі, загальною площею біля 8 га компаніям ТОВ «Майк» та ТОВ «ЛВ-Холдінг». На початку цього року містобудівна рада Києва затвердила ескізний проект розробки цієї ділянки. Тут планується побудувати дев’ять висотних будинків та декілька малоповерхових будівель: готельно-офісний комплекс, який розташується в двох 47-поверхових будинках загальною площею більше 460 тис. кв. м, ТРЦ, площею 310 тис. кв. м, житловий комплекс на 650 квартир. Висота усіх будівель біля 200 метрів (43 поверхів). Оціночна вартість реалізації проекту складає $0,5 млрд. Проект розробляла архітектурна майстерня бувшого головного архітектора столиці Сергія Бабушкіна.

-Київська міська державна адміністрація ініціює проведення аудита та оцінки витрат компанії-забудовника торгівельно-розважального центра «Троїцький» перед Національним спортивним комплексом "Олімпійський". Міськадміністрація пропонує створити урядову комісію, яка за підсумками аудита подасть їй пропозиції про необхідність компенсації забудовнику витрат, пов’язаних з демонтажем ТРЦ.  Потім Київміськадміністрація визначить замовника та підрядника з демонтажу, розробить графік та забезпечить його виконання. Завдання демонтувати ТРЦ поставлена Кабінетом Міністрів.

За бажання Ви можете придбати Маркетингове дослідження ринку ТЦ м. Києва або Детальний огляд-звіт дослідження ринку ТЦ м. Києва.

Комплексне маркетингове дослідження торгівельних центрів м. Києва