Основні тенденції ринку житлової нерухомості м. Києва

Компанія Соцмарт зібрала та проаналізувала ситуацію з майже 300 житловими об’єктами, які знаходяться в стадії будівництва чи проекту в  м. Києві. Була вивчена інформація про забудовників, інвесторів, генпроектувальників, заплановані роки введення в експлуатацію, райони місцезнаходження об’єктів, об’єми житлових та загальних площ, кількість поверхів, кількість квартир та інші дані про об’єкти.

Кількість введеного в експлуатацію житла в Україні в першому півріччі склала 3947,6 тис. кв. м., темп приросту складає 123,8% до аналогічного періоду минулого року. Загальна вартість введеного в експлуатацію житла складає 8252,8 млн. грн. Лідерами за кількістю введеного в експлуатацію житла є Київ з 593,5 тис. кв. м., Одеська область - 352,7 тис. кв. м., Київська область – 300 тис. кв. м., Львівська – 275,5 тис. кв. м. та Автономна республіка Крим – 208,7 тис. кв. м., повідомляє Держкомстат. Загальна кількість будинків введених в експлуатацію складає 15631 одиниць.

В 2006 році в Києві в експлуатацію було введено біля 1,2 млн. м2 житла, виставлено на продаж біля 9000 квартир. Але ці об’єми не можуть задовольнити попит на нове житло. У другому кварталі 2007р. майже у два рази збільшили здачу житла в столиці. Згідно з даними Державного комітету статистики, будівельники у другому кварталі здали в експлуатацію 383 тисячі квадратних метрів столичного житла. Не дивлячись на деяке затишшя з купівлею-продажем на ринку житлової нерухомості, пов’язаної з завищеними цінами та майбутніми виборами (та, відповідно, нервозною політичною ситуацією в країні), це скоріше тимчасове явище. Росте добробут українців, банки роблять більш привабливими умови іпотечних кредитів. Потреба у власному житлі або покращенні житлових умов, скоріш за все, буде продовжувати підштовхувати українців купувати житлову нерухомість, хай і за завищеними цінами.

В даний момент в Києві ведеться будівництво більше 200 житлових будинків, комплексів, мікрорайонів. Приблизна розбивка  кількості будинків/комплексів за районами виглядає таким чином:

Як ми бачимо, безумовним лідером за кількістю житлових будівництв в м. Києві виступає Шевченківський район, на другому місці – Дарницький. Проте, якщо говорити про об’єми площ об’єктів, що будуються, то Шевченківський район явно втратив би першість – адже багато комплексів  знаходяться в центральній частині міста, та, претендуючи на статус елітних, є середньо поверховими будівлями з невеликою кількістю квартир. Варто відмітити широкий розвиток будівництва житлових об’єктів на Лівому  березі міста  Києва. Причому об’єкти в спальних районах часто будуються та проектуються за принципом mixed-use, де під одним дахом на великих площах майбутнім жителям багатофункціонального комплексу пропонуються і магазини, і розважальний центр, і сервісні точки, і офісний центр. До таких об’єктів можна  віднести Мега-Сіті, Дніпровську пристань, комплекс на пр. Правди 31-33, ЖК на Срібнокільській, 3, т.д.  

Згідно з Українською Будівельною Асоціацією, в Україні існує 5 класів житлової нерухомості – соціальне житло, економ клас, бізнес клас, преміум та де люкс. Якщо цю класифікацію застосувати до  київських будинків та комплексів, що будуються, складується така картина:

Клас об’єкта визначається виходячи з  параметрів, визначених УБА, а також орієнтуючись на позиціонування об’єкта. Перехідні класи (економ-бізнес, бізнес-преміум) були введені нами через або недостатність інформації про деякі будинки та комплекси, що будуються, або через можливість за важливими характеристиками віднести об’єкт до того, чи іншого класу. Соціального класу житла, що будується, у Києві практично нема як такого. Біля третини житлової нерухомості у стадії будівництва відноситься до класу економ. Це, зазвичай, будинки та комплекси у спальних районах, де переважають одно-дво кімнатні квартири порівняно невеликого метражу, мінімальною внутрішньою соціальною інфраструктурою. Доля елітного житла (класи преміум та де люкс), на думку аналітиків  компанії  Соцмарт, складає трохи більше 20%. Це, як правило, в центральній частині міста, або будинки клубного типу з малою кількістю квартир, або житлові багатоквартирні комплекси з максимально розвинутою внутрішньою інфраструктурою, великим паркінгом, цікавим архітектурним проектом. Вартість квадратного метра у секторі елітної нерухомості коливається від 3 до 15 тис. доларів за метр. Хоча київські класи  преміум та де люкс у житловій нерухомості зовсім не відповідають європейським стандартам, забудовники намагаються притягнути увагу до своїх об’єктів цікавими «ізюминками». Наприклад, в ЖК Дельфін пропонуються на вибір кілька дизайнерських варіантів оздоблення квартир, що входить до вартості (на жаль, рідкістю є тепер здача квартир в експлуатацію хоча б з яким-небудь оздобленням), у ЖК Альпійський на певну кількість купленої площі майбутньому мешканцю надаються безкоштовно паркомісця, в ЖК Тріумф взагалі цікава новинка для України, в т.ч. і Києва – система «розумний дім».

Основними забудовниками на ринку житлової нерухомості є такі компанії, як Київміськбуд, Житлоінвестбуд-УКБ, Укоінвестбуд, Граніт, ІБК-Столиця. Якщо говорити про 21століття (21век), ТММ, Міракс, вони переважно працюють в сегменті елітного житла.

До останніх важливих новин в житловому будівництві можна віднести минулий конкурс на оцінку 80% акцій холдингової компанії "Київміськбуд", та можливий продаж цих 80% акцій. Можливими покупцями є Міракс Груп та 21 століття (21 век).  Справка про КМБ. 2006 р. ХК"Київміськбуд" закінчила с чистим (неконсолідованим) прибутком15,98 млн. грн. В ХК "Київміськбуд" входить біля 98 компаній, що працюють на будівельному ринку та ринку будівельних матеріалів, серед яких: 6 дочірніх підприємств, 35 відкритих акціонерних товариств, 4 товариства з обмеженою відповідальністю та 53 асоційованих компаній. За даними компанії, 80% акцій ХК "Київміськбуд" належать Київській міській раді.

Недобрим показником є призупинення 111 будівництв в м. Києві 2 місяці тому Держміськпромнаглядом, що пов’язано з грубими порушеннями правил безпеки. На жаль, в столиці часто починається будівництво об’єктів, де ще не отримана необхідна дозвільна документація, або ж нехтуються правила безпеки. Житлові будинки та комплекси вкрай рідко здаються в заплановані терміни. На багатьох табличках об’єктів, що ще будуються, досі безсоромно висить рік здачі в експлуатацію 2005 чи 2006.

Щодо об’єктів, що знаходяться на стадії проектування, необхідно відмітити поступове переважання проектів, де крім житлової функції, також є офісна, торгова.

Ви можете замовити повну версію Аналітичного огляду житлової нерухомості м. Києва (про об’єкти житлової нерухомості, що будуються та проектуються, об’ми введення площ та квартир за роками, районами, класами, прогнози, коефіцієнти паркомісць, розбивки за кількістю поверхів, внутрішній інфраструктурі та розподіли та аналіз за іншими параметрами. Вартість готівкою 260$, безгот - 290$)

та/чи