Арендная площадь – делаем ставки

Рынок коммерческой недвижимости в нашей стране на данном этапе развития можно смело называть рынком арендодателя.   Учитывая, что в Украине существует дефицит качественных торговых и складских помещений, многие ретейлеры и логистические компании за подходящее предложение готовы платить максимально высокую цену. Следовательно, арендные ставки на коммерческие площади продолжают расти. О причинах этого роста и дальнейших перспективах рынка пойдет речь в данной статье.

   ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КИЕВА

   В 2007 г. на рынке торговых площадей столицы повторилась ситуация 2006 года: большую часть заявленных проектов так и не запустили в эксплуатацию. Ввод многих объектов был отложен по различным причинам – от недостатка финансирования до сложности регуляторных и земельных процедур.

   Как отмечает Евгения Аничкова, начальник отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle, развитие украинского рынка торговой недвижимости в 2007 г. определяли следующие факторы:

·                 рост местных розничных сетей;

·                 укрупнения проектов по размеру, охвату целевой аудитории, а также переход к мультиформатности;

·                 развитие непродуктовых крупноформатных объектов торговли (супермаркетов электроники и бытовой техники, игрушек, спортивных товаров, книг, мебели и др.);

·                 увеличение доли развлекательного сектора в торговых центрах;

·                 снижение уровня доходности и рост сроков окупаемости проектов относительно 2005–2006 гг.;

·                 повышение профессионализма игроков рынка;

·                 возросший интерес западных ретейлеров к украинскому рынку торговой недвижимости.

   Ограниченное количество новых ТЦ и ТРЦ в Киеве привело к увеличению дефицита торговых площадей, что спровоцировало рост арендных ставок в успешных объектах торговли. А это, в свою очередь, сделало украинский торговый сектор более привлекательным для инвесторов и девелоперов.

   Если говорить о распределении сил между основными игроками сегмента торговой недвижимости, совершенно очевидно, что в лидерах местные девелоперы, например, такие компании, как «XXI Век», «Лекс-Холдинг», «Панорама групп», PrivatEast8 и VK Development. Среди иностранных девелоперов, которые заявили о выходе на украинский рынок в 2007 г., можно назвать Absolute Capital Management Fund, Multi Development, 1849 PLC и др.

   По словам Михаила Орната, исполнительного директора компании Renaissance Development, средняя вакантность торговых центров в столице Украины составляет 3 %. «Пустует часть помещений только в неудачных, по нашему мнению, проектах – ТЦ «Олимпийский», ТК «Альта Центр», ТРЦ «Универмаг «Украина», ТЦ «Макрос» и ТЦ «Метрополис».

   В Киеве можно выделить два места, где сосредоточены торговые комплексы, – Петровка и центр Киева. В центральных наиболее успешных торговых центрах арендная ставка составляет 200–220 дол. за 1 кв. м. Средние цены на аренду по всему городу варьируются от 70 до 130 дол. за 1 кв. м», – рассказывает Леся Чепега.

   По словам Евгении Аничковой, в успешных торговых центрах Киева ставки аренды в 2007 г. по отношению к 2006 г. повысились на 10–15 % и составили 80–110 дол. за 1 кв. м в месяц. «В непрофессиональных ТЦ, которые не способны генерировать значительные потоки посетителей, арендные ставки сохранились на уровне прошлого года. Кроме того, в таких объектах повысился уровень ротации арендаторов и вакантности площадей», – отмечает эксперт.

   СКЛАДЫ КИЕВА И ОБЛАСТИ

   Рынок профессиональной складской недвижимости показал в последние годы наиболее активный рост и спроса, и предложения во всех сегментах. И на нынешний 2008 год эксперты прогнозируют дальнейшее увеличение спроса на современные качественные складские объекты.

   По данным Алексея Руденко, маркетолога-аналитика консалтинговой компании Aurum Terra, объем предложения площадей в 2007 г. возрос в два раза. При этом арендные ставки увеличились в среднем на 30–40 %. «Однако активный рост арендных ставок замедлило заявление нескольких инвесторов и девелоперов о строительстве складов площадью свыше 50 тыс. кв. м каждый. Некоторые крупные потенциальные арендаторы решили дождаться перспективных проектов, с девелоперами которых проще договорится о более выгодных условиях. А поскольку проекты планируются масштабные, девелоперам будет выгодно идти на уступки по ценовым параметрам, но при этом заключать более длительные и крупные договора аренды», – объясняет Алексей Руденко.

   По словам Владимира Ястребова, руководителя отдела складской недвижимости компании NAI Pickard, на рынке складской недвижимости Украины в 2007 г. можно было наблюдать следующие основные тенденции развития:

·                 реализация проектов от 40 до 100 тыс. кв. м;

·                 выход на рынок складской недвижимости крупных иностранных девелоперов и реализация запланированных проектов («Mеждународное Логистическое Партнерство», Delin Development, Ghelamco, GLD Invest, Immo Industry Group, Raven Russia и др.);

·                 активизация отечественных девелоперов;

·                 увеличение минимальных сроков аренды до пяти–семи лет;

·                 увеличение минимальной площади, предлагаемой в аренду, до 5–7 тыс. кв. м.

·                 базовые арендные ставки на очень высоком уровне по сравнению со странами Центральной и Восточной Европы.

   Потребность в профессиональных складских помещениях в Киеве и Киевской области, по данным Константина Винника, младшего консультанта отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle, составляет не менее 500 тыс. кв. м. Приход в Украину таких ретейлеров, как Auchan, OBI и Praktiker только повысит спрос.

   Усугубляет дефицит складов, тот факт, что девелоперы не сдают заявленные проекты в срок, а это не позволяет удовлетворить существующий спрос. Причина данной ситуации заключается в том, что многие девелоперы, особенно западные, не могут приобрести в Украине землю под строительство в необходимый им срок. Большое количество участков сейчас находится на стадии перевода в промышленное назначение. Изменение их целевого назначения, получение всей необходимой документации и разрешений занимает в среднем около года.

   Что касается непосредственно размера арендных платежей за складские площади, то Михаил Орнат называет следующие цифры: «Исходя из проведенного нами исследования, на ноябрь 2007 года средняя арендная ставка в складах класса А составляла 12,8 дол. и в классе В – 10,5 дол. за 1 кв. м в месяц, при этом цена аренды склада для химической продукции класса В гораздо выше – 25 дол. за 1 кв. м в месяц. Средняя арендная ставка в классе С находится на уровне 6,5 дол., а в классе D – 4 дол. за 1 кв. м в месяц. Помимо базовой арендной ставки арендаторы оплачивают операционные расходы (обычно от 1,5 до 2,5 дол. за 1 кв. м в месяц) и 20 % НДС. Цена аренды складских помещений в классах А и В за год выросла на 21 %, в классе С – на 18 %, в классе D – не изменилась».

   ТЕМ ВРЕМЕНЕМ В РЕГИОНАХ…

   …специалисты по недвижимости отмечают, что арендные ставки в среднем на 20–30 % ниже, чем в Киеве.

   Количество открывшихся торговых площадей в региональных городах в несколько раз меньше анонсированного год-два назад. По словам Евгении Аничковой, при условии своевременного ввода в эксплуатацию всех заявленных на ближайшие несколько лет проектов для насыщения региональных рынков может понадобиться порядка пяти–семи лет.

   «Арендные ставки в регионах находятся в пределах 50–80 дол. за 1 кв. м в месяц за 100 кв. м, в среднем на 30 % ниже ставок аренды в Киеве. В регионах, как и в столице, наблюдается рост арендных ставок в успешных торговых центрах на 10–15 % по сравнению с 2006 г., уровень вакантности не больше 5 %», – констатирует Евгения Аничкова.

   Развитие регионов во многом схоже с развитием столичного рынка ретейла. На 2007 г. было заявлено большое количество торговых центров, которые так и не были введены в эксплуатацию. Девелоперы активно рассматривают регионы, так как процедура приобретения земельных участков, процесс согласований значительно проще, чем в столице. Дефицит торговых площадей в Киеве, в свою очередь, приводит к тому, что ретейлеры в своих планах развития рассматривают регионы и переключаются с городов-миллионников на города с населением от 200 тыс. человек. Однако основная часть крупных региональных торговых центров, безусловно, открывается в городах с населением более миллиона человек. Основная доля новых ТЦ приходится на восток страны, хотя следует отметить оживление строительства ТЦ и на западе Украины.

   В сегменте складской недвижимости, по словам Константина Винника, перспективными регионами являются Одесская, Днепропетровская, Харьковская, Запорожская, Донецкая области. Ряд девелоперов таких как «XXI Век», GLD Invest Ukraine, Alfa Development group начали разработку и реализацию проектов логистических комплексов класса А в этих регионах. «Точно говорить, что заявленных проектов хватит для удовлетворения спроса в регионах еще рано, все покажет время», – подытоживает специалист.

   АРЕНДНЫЕ СТАВКИ: ОЖИДАТЬ ВЗЛЕТАИЛИ ПАДЕНИЯ?

   В ближайшие несколько лет рост арендных ставок на коммерческую недвижимость в Украине сохранится. Эксперты сходятся во мнении, что это обусловлено стремительным увеличением объемов розничного рынка (на уровне 30–40 % в год – по данным JLL), приходом в Украину известных мировых торговых сетей, дефицитом земельных участков на первичном рынке и их высокой стоимостью на вторичном.

   На конец 2008 г. в Киеве заявлен к открытию ТРЦ «Днепровская пристань» (общая площадь 63 тыс. кв. м), а вот ТРЦ «Эспланада» (25 тыс. кв. м) запланируют открыть в конец 2008–начале 2009 г.

Сейчас на разных стадиях строительства в столице находится около десяти объектов, которые должны открыть свои двери для посетителей в течение двух–трех следующих лет. Общая площадь введенных торговых площадей на 2008-2009 гг. составит  порядка 380 тыс. кв. м («Квадрат на Перова», «Эспланада», «Днепровская пристань», «Блокбастер», «Материк» (вторая фаза) и некоторые другие объекты).

   «Баланс между спросом и предложением будет достигнут только после ввода крупных ТЦ, то есть не ранее, чем через три–четыре года, – утверждает Евгения Аничкова. – По оценке специалистов нашей компании объем анонсированных торговых площадей к вводу до 2010 г. составляет порядка 700 тыс. кв. м, однако нужно учесть, что не все заявленные объекты откроют в указанные сроки. К этому времени (к 2010 году) можно будет рассчитывать на стабилизацию уровня арендных ставок.   Появление новых торговых центров в 2008 г. вряд ли повлияет на уровень арендных ставок – новые квадратные метры рынок киевского ретейла поглотит незаметно».

   По словам Татьяны Честнейшей, в сфере торговой недвижимости будет продолжаться повышение арендных ставок, а также их дифференциация в зависимости от успешности ТЦ. «Cтабилизации уровня ставок и дальнейшее их снижение возможно только с 2009–2010 гг.», – прогнозирует эксперт.

   Что касается складской недвижимости, то, по мнению Михаила Орната, в ближайшее время стимулировать спрос на качественные складские помещения будет стабильный экономический рост страны, большая открытость экономики в результате вступления Украины в ВТО, а также активное развитие инфраструктуры. По мере увеличения уверенности девелоперов в стабильности и способности украинского рынка коммерческой недвижимости поглотить крупные предложения будет расти количество проектов складских помещений, соответственно, интерес девелоперы начнут проявлять интерес к восточному и южному направлениям в округе Киева, а также стремиться выйти в регионы.

   В следующем году к открытию заявлен ряд объектов складской недвижимости, среди которых, по данным Константина Винника, Kashtan Logistics Park (194 тыс. кв. м), Kiev Logistic Park (51,5 тыс. кв. м), Komodor Logistic Park (60 тыс. кв. м), Kopylov Distribution Center (50 тыс. кв. м) и West Gate Logistic (93 тыс. кв. м).

   «По нашим прогнозам арендные ставки в 2008 году не понизятся. Это связано с тем, что спрос на складские площади еще далеко не удовлетворен и стабильно растет. Если динамика увеличения останется прежней, перенасыщение рынка произойдет не ранее 2011 года», – утверждает специалист компании Jones Lang LaSalle.

   Более оптимистичен для арендаторов прогноз Владимира Ястребова, который утверждает, что в 2008 году арендные ставки стабилизируются на существующем уровне с вероятностью повышения на 5 %.

   По мнению Алексея Руденко, уже следующий год покажет, ожидать ли насыщения рынка коммерческих площадей к 2010–12 гг., а также позволит четко сегментировать девелоперов и консультантов по форматам коммерческой недвижимости.

   Подытожить вышесказанное хотелось бы словами Андрея Пивоварского, вице-президента инвестиционной компании Dragon Capital, произнесенными экспертом на Форуме Института Адама Смитта: «Инвесторы, вкладывайте деньги в развитие коммерческой недвижимости. Собственники, продавайте свои объекты и направляйте вырученные средства на новые проекты. Арендаторы, крепитесь, наступит и ваше время…».

Алла Кошляк

КОММЕНТАРИИ:

Татьяна Честнейшая, директор департамента управления активами компании «XXI Век»:

– Арендаторы начали внимательнее относиться к выбору «своего» ТЦ (наиболее подходящего по месторасположению, качеству управления), поэтому несмотря на дефицит площадей, в некоторых торговых центрах арендные ставки остались практически на том же уровне, что и в прошлом году. Собственники таких объектов торговли были вынуждены прилагать все усилия, чтобы удержать арендаторов, уменьшить уровень вакантности и ротации. Некоторые даже решили оптимизировать концепцию.

Евгения Аничкова, начальник отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle:

– Всего в 2007 году на рынке Киева появилось порядка 43 тыс. кв. м новых торговых площадей (ТРЦ «Комод», ТРЦ «Материк», вторая очередь ТРЦ «Большевик»). Но их ввод не повлиял на уровень арендных ставок, так как это количество не может удовлетворить спрос на качественные торговые помещения, который в несколько раз превышает предложение.

К окончанию 2007 года предложение на рынке качественных торговых площадей Киева специалисты нашей компании оценили на уровне 180 тыс. кв. м. Сегодня требованиям современных ТЦ и ТРЦ отвечают только «Глобус», «Караван», «Комод», «Мандарин Плаза», «Променада» и некоторые другие.

Константин Винник, младший консультант отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle:

– Постоянный спрос на складские помещения класса А и B и задержки с вводом в эксплуатацию заявленных комплексов привели к повышению цен на аренду. Для сравнения: если в 2006 году аренда 1 кв. м без НДС и операционных расходов составляла 6–8 дол. в месяц, то в 2007 году она поднялась до 8–12 дол. В месяц. Некоторые эксперты заявляют, что цены дошли до своего пика, но сравнив их с арендными ставками наших северных соседей – России (Московский регион), – мы увидим, что там они составляют 10–13 дол. за 1 кв. м в месяц. Следовательно, цены, скорее всего, будут расти.

Вадим Непоседов, генеральный директор «Украинской Торговой Гильдии»:

– Состояние украинского рынка торговой недвижимости характеризуется малым количеством новых предложений, дефицитом площадей, ростом арендных ставок. Рынок продолжает развиваться в направлении укрупнения форматов. 2008–2009 гг. будут более интересными для торговой недвижимости, чем 2005–2007. За этот период появятся новые проекты и форматы, существенно увеличится размер новых ТЦ. Появятся новые типы торговых центров – региональные ТЦ, пауэр-центры, крупные специализированные центры. За эти два года в Киеве могут быть максимальные годовые приросты торговых площадей. Но снижение арендных ставок и повышения уровня свободных площадей прогнозировать нельзя.

Владимир Ястребов, руководитель отдела складской недвижимости компании NAI Pickard:

– По сравнению с 2006 годом базовые арендные ставки в современных складских комплексах в Киеве и Киевской области остались на уровне 10–12 дол. за 1 кв. м, не учитывая НДС, а также сервисные и эксплуатационные расходы.

Среди заявленных к реализации в 2008 году стоит отметить следующие проекты, которые находятся на разных стадиях строительства: складской комплекс «МЛП-Чайка» (общая площадь 100 тыс. кв. м) – девелопер «МЛП Россия», West Gate (78 тыс. кв. м) – GLD Invest, Comodor (68 тыс. кв. м) – Giffels Management, складской комплекс площадью 50 тыс. кв. м – Ghelamco (все объекты находятся по Житомирской трассе Е-40), Baltic Logistics Park (Окружная дорога–Борисполь–Бровары) – Eurocon, первая очередь складского комплекса «МЛП-Нестеровка» площадью 30 тыс. кв. м (Окружная дорога–Борисполь–Бровары) – «МЛП-Россия».

Михаил Орнат, исполнительный директор компании Renaissance Development:

– Несмотря на интерес, который крупные девелоперы проявляют к торговой недвижимости, строительство некоторых ТРК, сдача в эксплуатацию которых была намечена на 2007 год, до сих пор не начато («Оазис» и «Универ Сити»). Тем временем в столице ощущается нехватка ТЦ, особенно на левом берегу (Деснянский, Днепровский, Дарницкий районы), где проживает более трети населения Киева. Это обуславливает рост арендных ставок в функционирующих на данный момент объектах.

Но в течение ближайших лет ситуация должна измениться – до 2010 года введут в эксплуатацию как минимум три торговых центра: «Квадрат» на Левом берегу, «Днепровская Пристань» и «Амстор». В недалеком будущем на отечественный рынок должны выйти крупные иностранные девелоперы, такие как концерн MG Baltic, EIKA и Progresyvios Investicijos, кроме того, увеличится количество представленных торговых марок, а также усилится конкуренция в некоторых сегментах ретейла.

Алексей Руденко, маркетолог-аналитик консалтинговой компании Aurum Terra:

– На сегодняшний день в Киеве и области функционирует около 40 профессиональных складских комплексов. По данным нашей компании, общая площадь объектов, которые можно классифицировать как профессиональные (класс А и В), составляет 627 тыс. кв. м (общий объем рынка на конец 2007 года). Объем рынка в 2007 году вырос более чем в два раза. «Бум» складской недвижимости можно объяснить фактами подписания долгосрочных договоров аренды (на пять–десять лет) еще на начальном этапе реализации проекта, что сводит риски девелопера к минимуму. Интерес иностранных логистических компаний к украинскому рынку (28,4 % – рост оборота розничной торговли за первые десять месяцев 2007 года) и отсутствие свободных площадей в складских комплексах класса А и В заставляет операторов «становиться в очередь» к профильным девелоперам, чтобы построить склад.