Социально-экономическое положение г.Киева за 2007 год

Киев по-прежнему выделяется на фоне всех остальных городов Украины более высоким уровнем большинства показателей социально-экономического развития.
Темпы роста промышленного производства в Киеве за январь-сентябрь 2007 г. по сравнению с аналогичным периодом 2006 г. составили 7,8%.
Объем работ предприятий, занятых в сфере строительства, с начала года по сентябрь увеличился на 26,1%. Объемы строительства увеличились в девяти из десяти районов города. В Днепровском и Подольском районах – за счет строительства жилья; в Печерском районе – за счет строительства офисно-гостиничного и торгово-офисного комплексов, автозаправочных станций, жилья, реконструкции автодороги Киев-Одесса; в Соломенском районе – за счет строительства железнодорожно-автомобильного моста через Днепр и жилья, в Дарницком – преимущественно за счет строительства жилья.
Оборот розничной торговли в первых трех кварталах 2007 г., по сравнению с аналогичным периодом 2006 г. возрос на 30,1%.
Численность населения Киева, по данным Госкомстата, на 1 сентября 2007 г. составила 2719,8 тыс. человек. В реальности в Киеве постоянно проживает значительно больше людей, что не фиксирует официальная статистика – большая часть приехавших в Киев на заработки, и осевшие здесь на долгие годы, не регистрируют свое место жительства. По неофициальным данным, общая численность населения Киева достигает 3,5-4,2 млн. человек. Но даже официальная статистика отмечает относительно высокий миграционный прирост – за январь-сентябрь 2007 г. – 3,6 тыс. человек. Природное сокращение населения за этот же период времени – 2 тыс. человек.
Уровень средней заработной платы в Киеве значительно выше, чем в других регионах. Средний уровень зарплаты киевских штатных сотрудников на сентябрь 2007 г. – 2410 грн (порядка 480 долларов США), что в 5,5 раз выше официально установленной минимальной заработной платы, и в 4,3 раза выше установленного прожиточного минимума для работоспособного населения.
Среднемесячная зарплата по Киеву за январь-сентябрь 2007 г. на 68% выше, чем аналогичный показатель в среднем по Украине. За год номинальная заработная плата в Киеве выросла на 37,2%. Среди видов деятельности с наивысшим уровнем официальной оплаты труда, – предприятия авиатранспорта, почты и связи, государственного управления, финансовые учреждения. Наименьший уровень официальной зарплаты в учреждениях здравоохранения, образования, социальной помощи, предприятий розничной торговли и предоставления услуг населению, гостиниц и ресторанов. Следует отметить, что в сложившейся экономической ситуации, реальная зарплата украинцев, работающих в коммерческих структурах, зачастую отличается в большую сторону от официальной, и вносит существенную погрешность в данные официальной статистики.
В Киеве самый низкий по Украине уровень безработицы – 3,1% экономически активного населения в возрасте 15-70 лет, или 0,4% официально трудоспособного населения.
Уровень инфляции высокий. За первые девять месяцев текущего года цены на потребительские товары в среднем выросли на 13,5%. Основные факторы – подорожание квартплаты и коммунальных платежей, услуги образовательных учреждений, продукты питания.
В целом социально-экономическое положение Киева создает предпосылки для наращивания темпов развития, привлечения инвестиционного капитала, улучшения благосостояния населения, роста объемов товарооборота, развития рынка недвижимости и создания новых современных объектов на всех сегментах, развития сетевого ритейла и т.д. Данные процессы сдерживаются присутствием коррупционных негласных схем регулирования экономики и предпринимательской деятельности, а также нестабильностью исполнительной власти. Тем не менее, Киев продолжает оставаться одним из самых инвестиционно привлекательных городов в Европе.

Предложение
2007 год, как и два предыдущих года, не привнесли существенных изменений в объемы предложения профессиональных торговых площадей в г. Киеве. На конец 2007 г. общий объем арендных площадей в торговых центрах составил порядка 415 тыс. кв.м. Общий объем площадей
ТЦ и ТРЦ составил 608 тыс. кв.м.

Динамика ввода в эксплуатацию торговых центров, 2000-2007гг., прогноз 2008-2009гг.

К профессиональным торговым центрам в Киеве можно отнести порядка 36 объектов. Сюда можно включить не только созданные в последние годы крупнейшие торговые центры площадью от 5 тыс. кв.м. (например, «Караван», «Мандарин», «Европорт», «Магеллан», «Квараты», подземные «Глобус», «Метроград» и «Навигаторы», пр.), но и крупные торговые центры, существующие еще с советских времен, но претерпевшие существенных изменений и обновлений под влиянием современных тенденций («ЦУМ», «Детский Мир», универмаг «Украина», пр.) А также торговые центры, введенные в эксплуатацию полностью или частично в 2007 г. (В учет не принимаются специализированные торговые центры – мебельные, товаров для дома, строительных материалов
и др.)
На 1000 официальных жителей в Киеве приходится 153 кв.м. профессиональных торговых площадей. Данный показатель остается более низким, чем в Европейских столицах. Для сравнения, в Варшаве на одну тысячу жителей приходится 400 тыс. кв.м., в Праге – 350 тыс. кв.м. торговых площадей. Киев утрачивает лидерство по показателю насыщенности торговыми
площадями даже среди региональных центров Украины, которые раньше существенно от него отставали. В последние годы торговые центры строились и вводились в эксплуатацию в регионах более интенсивно, чем в Киеве. Уже в Днепропетровске на 1000 жителей приходится 150 кв.м., в Николаеве – 140 кв.м. торговых площадей.
В течение 2007 г. в Киеве были открыты следующие крупные торговые центры: «Комод» (GLA – 10 тыс. кв.м.), «Материк» (GLA – 14 тыс. кв.м.), O’KEY (GLA – 12 тыс. кв.м.) – гипермаркет в составе ТРЦ, который в свою очередь входит в состав масштабного проекта «Днепровская Пристань». Таким образом, рынок пополнился всего на 36 тыс. кв.м., что составляет меньше десяти процентов
от прошлогоднего предложения. В конце года также планируется открытие ледового катка в составе второй очереди ТРЦ «Большевик». Возможно, до Нового года успеет частично открыться ТРЦ «Болокбастер».
В течение ближайших двух лет в Киеве ожидается значительное увеличение объема профессиональных торговых площадей. На этапе строительства находятся свыше десятка масштабных торговых объектов, общая заявленная арендная площадь которых превышает площадь всех существующих на сегодняшний день торговых центров на территории Киева.

Реализация планов некоторых застройщиков относительно строительства и ввода в эксплуатацию ряда крупных торговых центров под угрозой затягивания сроков на неопределенный период времени, и даже срыва. Рассматривается вопрос относительно демонтажа недостроенного ТРЦ «Троицкий» в связи с тем, что объект возводится на площади перед НСК «Олимпийский», частично перекрывает подходы и нарушает правила безопасной эвакуации со стадиона, ставит под угрозу проведение футбольного матча Евро-2012 в Киеве на крупнейшем центральном стадионе. До сих пор не начаты строительные работы по целому ряду объектов, открытие которых заявлялось уже в текущем году, или даже в прошедшие годы. Так и не начали строиться торговые центры «PETROVKA MALL» на месте книжного рынка на Петровке, «Одиссей» по ул. Булгакова,12 – по данному адресу строится пристройка к школе, так и не отведен участок шведской мебельной компании «IKEA» для строительства суперрегионального ТРЦ «МЕГА», и т.д. Активизировались работы по созданию МФК «Лыбидь-Плаза», возможно, скоро на участке начнет работать строительная техника.
Вместе с тем, уже в первой половине 2008 г. откроется несколько новых крупных торговых центров – судя по сегодняшнему этапу строительства и активности строительных работ. Это, прежде всего, ТРЦ «Блокбастер», вмещающий 14-зальный кинотеатр «Мультиплекс», «Квадрат Аврора» на бульваре Перова, который в настоящее время ведет активный набор арендаторов, вторая линия ТРЦ «Большевик» во втором реконструированном корпусе на территории одноименного завода, ТРЦ в составе многофункционального комплекса «Днепровская Пристань», в пределах которого недавно открылся гипермаркет «О’КЕЙ».
Активно строящиеся торговые центры: многофункциональный комплекс «Эспланада» на Спортивной площади (возводится каркас), «Мега-Сити» на Харьковском шоссе (комплекс ранее был известен под названием «Дарницкий»). Разрабатываются площадки на ул. Антоновича (Горького) под МФК «Эней»; на Оболонском проспекте – от станции метро Оболонь, в сторону Минской разрабатывается участок под первый блок ТРЦ. Ведется строительство МФК «Миракс- Плаза», в течение 2007 г. шли продажи офисных помещений, комплекс активно рекламируется и продвигается на рынке.
По сравнению с 2005-2007 годами затишья, когда в течение года открывались только единичные объекты, в 2008-2009 на рынке ожидается настоящий «бум» появления новых торговых комплексов. Рынок избежит потрясения одномоментного выброса большого объема площадей и удвоения объема предложения в течение двух будущих лет за счет того, что процесс подбора арендаторов начинается еще на этапе разработки концепций объектов. Таким образом, реальное увеличение объема предложения на Киевском рынке профессиональной торговой недвижимости происходит более поступательно, чем ввод объектов и арендных площадей в эксплуатацию.

Особенности строящихся комплексов:
· Много новых торговых центров откроется на левом берегу Киева («Блокбастер», «Квадрат Аврора», «Материк2», «Днепровская Пристань», «Мега-Сити», ТРЦ на Оболонском проспекте).
· Арендная площадь строящихся торговых центров в большинстве случаев варьирует в пределах 15-65 тыс.кв.м., тогда как действующие объекты – 5-30 тыс. кв.м. Наблюдается значительное укрупнение объектов. Повсеместно анонсируются проекты площадью от 50- 100 тыс. кв.м.
· Некоторые строящиеся торговые центры являются составляющими многофункциональных комплексов («Днепровская Пристань», «Миракс-Плаза», «Мега-Сити»).
· Во всех масштабных торговых объектах заявлено присутствие развлекательных составляющих, и позиционируются они как торгово-развлекательные центры. Исключением являются ТЦ, ориентированные на продажу в основном одежды и обуви по ценам ниже среднего (другими словами, более цивилизованный формат базара или крытого рынка).
· Открытие крупномасштабных торговых комплексов часто осуществляется поэтапно – очередями, отдельными элементами.
· Заявляющиеся на этапе проектирования сроки ввода масштабных объектов в эксплуатацию, как правило, затягиваются и переносятся на два года и больше.
· Подбор арендаторов начинается еще на этапе разработки концепции, и осуществляется, как правило, эксклюзивным брокером. Разрабатывать концепции торговых центров обычно поручают профессиональным брокерским компаниям, либо консультантам, известным и имеющим авторитет на международном рынке – для облегчения процесса привлечения в проект инвестиций.
· На свободный рынок попадают наименее ликвидные помещения. К моменту открытия торговые центры обычно практически полностью.
· Сетевые операторы занимают до 70-85% площадей торговых центров.

Спрос
Спрос на профессиональные торговые площади по-прежнему остается дефицитным, и превышает предложение в несколько раз. Договора аренды начинают подписывать еще в процессе строительства объектов, и на момент открытия торговые центры бывают полностью сданы, за исключением наименее ликвидных площадей.
Доля сетевых операторов среди арендаторов торговых площадей в профессиональных центрах и торговых коридорах растет. В 2007 году сетевые операторы арендовали 80-85% площадей в ТЦ и ТРЦ, тогда как в 2005-2006 г. их доля оценивалась в 60-70%.
Превалирование сетевого ритейла в составе арендаторов торговых центров можно объяснить тем, что на большинстве сегментов создание сети является более успешным форматом организации бизнеса, который обеспечивает развитие, рост конкурентоспособности и платежеспособности сетевых операторов перед единичными.
Рост спроса на профессиональные торговые помещения обеспечивается следующими факторами:
· Растет уровень жизни населения, платежеспособности, и как следствие – ежегодно увеличивается товарооборот на 15-25%, что создает рынок сбыта для ритейлеров.
· В Украине развиваются национальные сетевые операторы – открываются все новые магазины в Киеве и регионах.
· На украинский рынок выходят новые международные и иностранные сетевики.
Открылся первый гипермаркет О`Кей, а в следующем году планируется открытие еще 16 одноименных магазинов по Украине. Заявлено открытие нескольких крупных магазинов формата DIY – OBI, Praktiker, Ehitus Servis. Испанская компания Inditex Group планирует открытие первого в Украине магазина Zara, и в то же время подыскивает площади для развития других своих сетей.
Финская розничная сеть одежды Stockmann планирует открытие на Украине до 100 магазинов. REAL собирается открыть сеть гипермаркетов в Украине. Открылись рестораны российской сети «Тануки». Следует отметить интенсивный выход на Украину российских ритейлеров, который часто осуществляется через регионы.
· Укрупняются сетевые магазины. Наиболее востребованные площади выросли с 80-200 кв.м., до 120-300 кв.м. (Якоря с 800-1500 до 1000-5000 кв.м. в новых проектах) Для того чтобы решить проблему дефицита качественных и доступных торговых площадей, некоторые операторы приступили к вертикальной диверсификации – самостоятельному созданию торговых центров, в которых сами выступят якорными арендаторами. В качестве примеров можно привести следующих операторов–создателей ТЦ: «Амстор», «Велика Кишеня», «Таврия-В», «Обжора», «Эко-маркет», «Reinford».

Стоимость торговых помещений
В течение 2007 г. рост арендных ставок на торговые помещения составил порядка 50%. Если в средине 2006 г. средняя арендная ставка по торговым центрам Киева составляла $85 за кв.м., то в средине 2007 г. она выросла до $128 за кв.м. В течение 2006 г. арендные ставки выросли на 60%.
Основной причиной роста стоимости аренды торговых помещений является растущий дефицитный спрос, который превышает предложение в 5-7 раз, незначительный прирост объема предложения за последние три года в связи с затягиванием ввода в эксплуатацию новых торговых центров.

Все факторы стоимости аренды торгового помещения сводятся к его потенциальной посещаемости (месторасположение по отношению к центру города, к автомагистралям и пешеходопотокам, визуализация фасада, витринные окна, этаж, а для торгового центра – его популярность и месторасположение магазина в структуре здания по отношению к основным потокам посетителей).
Ставка аренды зависит от площади помещения – чем общая площадь больше, тем квадратный метр дешевле.
От состояния помещения арендные ставки практически не зависят. Как правило, стоимость ремонта включается в стоимость арендной платы за первые месяцы – организовываются так называемые «арендные каникулы» на 2-3 месяца с момента подписания договора аренды. В течение этого времени арендатор делает ремонт, вкладывая в него те деньги, которые за данные месяцы он заплатил бы арендодателю в случае, если бы помещение сдавалось «под ключ».

Прогноз
· В течение ближайших двух лет (2008-2009 гг.) откроется около десятка крупных торговых центров, что увеличит объем предложения профессиональных торговых площадей примерно в два раза. Подбор арендаторов этих ТЦ ведется уже сейчас.
· Насыщение рынка может наступить не ранее 2010-2012 гг., при условии ввода в эксплуатацию большинства заявленных проектов.
· Рост арендных ставок в 2008-2009 гг. составит 25-30% в год, а с 2010 г. цены будут расти более медленно – до 15% в год. О стабилизации цен и снижении их уровня пока говорить рано.
· Девелоперы продолжат осваивать левобережную часть города, промзоны, участки на окраине и в пригороде вдоль крупнейших автотрасс для создания крупных торговых центров ввиду дефицита участков в центре столицы.
· По мере роста уровня конкуренции, в процессе насыщения рынка, будет расти качество торговых центров. Будет осуществляться более тщательная проработка концепций и финансовое планирование на ранних этапах проектирования. Особенно будут цениться, кроме взвешенных и грамотных концепций, новые креативные идеи архитектурных решений зданий и дизайна интерьера, новаторские элементы и принципы наполнения комплексов. Продолжится развитие развлекающей составляющей. Повысится качество управления объектами в процессе функционирования, будет развиваться, усовершенствоваться и дорожать продвижение объектов.
· Развитие формата многофункциональных комплексов. В настоящее время строятся и разрабатываются концепции свыше десятка крупномасштабных многофункциональных комплексов, объем элементов некоторых из них превышает существующую емкость рынка.
· Дальнейшее динамичное развитие сетевых оператеров – расширение и укрупнение большинства ведущих торговых сетей, открытие новых магазинов в Киеве и регионах. На рынок продолжат выходить ведущие мировые сети и бренды, появляться и распространяться новые для нас системы, методы и подходы в ритейле.
· Будет расти количество инвестиционных сделок по покупке-продаже готовых торговых объектов.