В очередь - за офисами

Даже при реализации в 2008 г. всех запланированных БЦ, дефицит офисных площадей cохранится.

   Офисно-строительный бум, развернувшийся в столице в минувшем году, вовсе не гарантирует в ближайшее время удовлетворить всех желающих офисами. Пока получается замкнутый круг: площадей вводится в эксплуатацию все больше, а спрос не падает. Только что «выброшенные» на рынок квадратные метры «поглощают» компании, которые окрепли, расширили штаты и могут себе позволить более комфортные условия. Уровень обеспеченности площадями тоже меняется, если раньше считалось достаточным 10 кв.м на сотрудника, то теперь 15, а то и 20 кв. м. Так что впору клиентом, желающим улучшить свои «жилищно-профессиональные условия», становиться в очередь. Несколько изменилась тенденция дислокации бизнес-центров: они удаляются от «сердца» города, причем не только в районы, приближенные к нему, но и дальше — на окраины и левобережье столицы.

   Статистический калейдоскоп

   По всей Украине к началу 2007 года функционировало почти 150 бизнес-центров, из которых примерно 100 -  в Киеве (690 тыс. кв. м), остальные - в регионах, преимущественно в городах-миллионерах (200 тыс. кв. м), констатирует управляющий партнер Concorde Development Валерий Кирилко.

   По мнению большинства специалистов, в прошедшем году рынок офисной недвижимости Киева развивался по аналогии двух предьдущих лет: стабильно выводились на рынок новые объемы площадей, однако, как и ранее, они не оказали существенного влияния на сложившуюся ситуацию дисбаланса спроса и предложения. Низкий уровень вакантности так и остался стабильным, что, соответственно, повлияло на рост арендных ставок, рассуждает директор ASTERA ONCOR Kiev Андрей Плюгин.

Как это традиционно бывает при подведении итогов года, мнения специалистов, по поводу вводимых в действие площадей, расходятся. Эксперты ASTERA ONCOR подсчитали, что в 2007-м в столице реализованы профессиональные бизнесцентры, общей площадью более140 тыс; кв. м.

   Данные директора департамента управления недвижимостью управляющей компании «Тико-Констракшен» Анны Скрипкиной отличаются незначительно.  По ее информации, в 2007 было введено в эксплуатацию лишь немногим более 170 тыс. кв. м офисных площадей.

   "Украинская Торговая Гильдия» приводит более мощные результаты: «В целом в Киеве по итогам года введено в эксплуатацию 12 объектов классов А и В суммарной арендной площадью около 156 тыс. кв. м. что является рекордно большим показателем за последние годы», - по информации директора УТГ Вадима Непоседова, учитывая, что прогнозировалось ввести 232 тыс. кв. м, то можно констатировать - процент ввода составил не более 67 % от изначально запланированного.

Аналитики Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko приводят другие цифры за прошедший год, по их данным, в эксплуатацию введено 12 офисных зданий общей площадью 168 тыс, кв. м,

   Президент компании Real Estate Solutions Сергей Карамнов, учитывая площади на левобережье и на удаленных от центра города территориях, считает, что объем предложения профессиональных офисных помещений на киевском рынке в прошедшем году увеличился на 180 тыс. кв. м

   Так же как расходятся вышеприведенные данные, неоднозначен и общий подсчет офисных плошадей в Киеве. Cushman & Waketield Stiles & Riabokobylko заявляют, что к началу 2008-го их количество достигло 639,506 тыс. кв м (35,62% прироста с начала 2007 г.).

   Проанализировав офисные помещения с учетом статуса, Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko пришли к такому выводу: совокупная площадь офисных центров класса А в Киеве составила 145 тыс. кв. м; класс В доминирует, пред­лагая 443 тыс. кв. м. Хотя в прошедшем году наблюдалась тенденция к изменению данного соотношения: 52,9% новых офисных помещений удовлетворяют требования, предъявляемые к А классу.

   Новостройки 2007

   «Новое предложение на рынке офисной недвижимости формируется за счет строительства новых бизнес-центров классов А. В и В+, а также реконструкции старых административных зданий, но процент прироста качественных площа­дей за счет реконструкции уменьшается», - делится наблюдениями Андрей Плюгин.

   Среди перечисляемых уважаемыми экспертами бизнес-центров: вторая очередь БЦ «Леонардо - 44 300 кв. м (уп. Богдана Хмельницкого, 17/52). БЦ «Парус» - 46 740 кв. м(ул. Мечникова, 2), «Айсберг» - 25 100 кв. м (ул. Жиляиская, 73-79), «Горизонт Парк» (ул. Владимирская, 101), а также БЦ «Старый Град» - 5 300 кв, м (пер. Рыльский, 6) и «Карат» (ул. Жилянская, 110), «Реноме» (ул. Димитрова, 5), «Инкристар» (ул. Сурикова), «Альянс-центр» на ул. Ярославов Вал, 23, а также офисная часть ТРЦ «Комод» (ул. Луначарского, 4), еще БЦ на Харьковском шоссе и в районе ст. м. «Шулявская».

   Независимо от категорийности БЦ, большинство офисных помещении, отмечают в Cushman SWakelield Sliles&Riabokobylko, сдаются без отделки. Дизайн и ремонт ложится на плечи компаний-арендаторов.

   Ввод в эксплуатацию перечисленных  БЦ повлиял на ситуацию, но еще далеко не улучшил ее.

   Вакансий нет... почти

   По информации Вадима Непоседова, наполняемость офисных площадей остается на высоком уровне -95 - 100 %.

   Валерии Кирилко. анализируя ситуацию на отечественном и зарубежном рынках, отмечает: «В городах с населением свыше миллиона, наполняемость офисных центров класса А и В находится на уровне 99%. Для сравнения, на московском рынке этот показатель не превышает 95 %»,

   Специалисты Cushman & Wakefield Stiles S Riabokohylko вспоминают, что уровень свободных офисных площадей возрос с 3,5 % в 2006 году до 4 % на 1 квартал 2007 года, в течение же года наблюдался дальнейший рост, до 5 %. Средний уровень свободных площадей класса А к концу 2007 года составил 2,17%, а по классу В - 3,5 %.

   Примерно такого же мнения и Анна Скрипкина: «На сегодняшний день уровень вакантности офисной недвижимости класса С составляет не более 10 %, а офисов класса А и В - не более 2 %, притом, что за последние 3 года количество профессиональных офисов увеличилось практически в 3 раза".

   Генеральный директор Группы компаний FIM Оксана Елманова констатирует: «Потребность столицы насчитывает 1.5-2 млн. кв м. Сегодня спрос на офисные площади продолжает превышать предложение в лучшем случае в 2 раза».

   С выходом на рынок новых офисных помещений класса  В, уровень свободных площадей в бизнес-центрах класса В возможно возрастил до 6%. Высокий уровень цен на офисные помещения класса А возможно ограничит спрос и обусловит рост уровня вакантных площадей до 3%, прогнозируют Cushman & Wakefield Stiles S Riabokohylko.
 

   Заманчиво,но рисковано

   Описанная выше ситуация – то есть высокий спрос, далекий от удовлетворения острых потребностей - свидетельствует о том, что столичный рынок БЦ остается привлекательным как для иностранных, так и для отечественных инвесторов. Причем, количество бизнес-центров, введенных в эксплуатацию в прошлом году, отмечает Сергей Карамнов, значительно превышает количество новых торговых центров,

   Оксана Елманова объясняет причины такой ситуации. «Разработка концепции офисной недвижимости не требует столь огромных усилий, как разработка концепции проекта ТРЦ. В столице гораздо проще найти необходимые участки или приобрести здание под реконструкцию для развития офисной недвижимости, чем под торговую».

Анна Скрипкина напоминает, что основная часть инвестиций западных инвесторов вкладывается в объекты офисной недвижимости, поскольку прибыльность ее выше, и сроки возврата инвестиций короче, чем в странах Западной Европы: даже при уровне 9 % данный рынок привлекателен для зарубежных бизнесменов. Правда, иностранцы пока не спешат выходить на наш рынок ввиду непрозрачных схем выделения земли и наличия множества бюрократических преград на начальном этапе девелопмента. Они предпочитают выступать как портфельные инвесторы, сотрудничая с украинскими девелоперами, или покупать уже готовые объекты, что характерно для западных инвестиционных фондов.

   Однако ввиду незначительного количества качественных бизнес-центров данный процесс не получил широкого распространения, и инвестиционные сделки пока носят лишь единичный характер. Так,  за 2007 было осуществлено всего три «операции» по продаже БЦ: в частности, казахская инвестиционно-промышленная группа «Евразия» купила два киевских объекта - «Айсберг» и NTBC II, а британский фонд London & Regional – «Подол Плазу».

   Ожидания оправданы

   Игроки рынка недвижимости, похоже, не жалеют времени для отслеживания тенденций и концептуальной проработки прогнозов развития обсуждаемого сегмента. Основной их вывод сводится к тому, что в ближайшие годы ожидания ин­весторов, взявшихся за создание офисов, будут оправданы. Об этом можно судить из приведенных ниже комментариев.

   Тенденции, сохраняющиеся на протяжении последних лет, по данным УТГ:

• сохранение дефицитности рынка, небольшие темпы ввода (прироста};

•  стабильный рост арендной ставки на площади в БЦ всех классов;

•   постепенный рост культуры потребления основных групп существующих и потенциальных арендаторов БЦ;

•  усугубление загруженности центра города;

• перенос существенного процента (ок. 30 %) ли явленных к вводу объектов на более поздний срок.

   Прогнозы на ближайшие годы:

- постепенное снижение темпов прироста арендной ставки на помещения в БЦ Киева;

- постепенная децентрализация рынка: появление основного количества проектов вне центра города и доминирование спроса на прилегающие к центру районы с хорошей транспортной доступностью;

-  увеличение объемов прироста качественных офисных площадей;

- дифференциация рисков девелоперов путем разработки и реализации многофункциональных комплексов с офисной составляющей.

   Более подробно о не которых тенденциях говорит Андрей Плюгин.

- Укрупнение реализуемых проектов  2007 год ознаменовался появлением ряда крупных профессиональных бизнес-центров, площади которых превышают 25 тыс. кв. м каждый («Парус», «Айсберг»), Некоторые существующие объекты увеличивают свои площади. В данный момент идет работа над вторыми очередями бизнес-центров «Ильинский» («Ласточка»), «Форум Парк Плаза». Строятся многофункциональные комплексы   («Миракс-Плаэа», «Эспланада», «Дарницкий» и др.). Несколько компаний заявили о строительстве крупномасштабных МФК, а также бизнес-парков -  крупных комплексов офисных зданий с сопутствующей инфраструктурой (в частности, - «Алакор Бизнес ПаркСити»).

•  Расширение географии спроса. Все большее число арендаторов согласны рассматривать для размещения офиса прилегающие к центру и более  отдаленные  от центра  районы   столицы (просп. Бажана, Петровка, ст. м Левобережная - на них приходится около 3 % общей офисной площади столицы). Увеличивается спрос на офисную недвижимость в Соломенском, Оболонском и Голосеевском районах Киева.

   Б списке ASTERA ONCOR. кроме названных выше, отмечен еще ряд тенденций и прогнозов.

•  Рост арендных ставок на офисные помещения в 2008 г будет находиться на уровне 15-20 % со стабилизацией в ближайшие годы.

•  Предполагаемый уровень ставок в большинстве проектов,  реализуемых  в 2008 г.,  не  превысит $55 кв. м/мес без учета эксплуатационных расходов

•  Наблюдается дефицит «длинных денег».

•  В течение 2008-2009 годов девелоперы намерены сдавать по 200-250 тыс. кв.м офисов в год

•  Насыщение рынка может произойти не ранее 2010-2012 г., при условии, что заявленные проекты будут поступательно вводиться в эксплуатацию.

   Валерий Кирилко предусматривает:

•  Рост количества предварительных договоров аренды, увеличение сроков арендных договоров.

•   Международные девелоперы и инвесторы применят зарубежный опыт в создании и управлении новыми качественными зданиями.

   По данным Анны Скрипкиной, в структуре офисных площадей продолжает преобладать класс С. Но офисы этой категории не представлены среди запланированных к вводу объектов ввиду их более низкой рентабельности и низкого спроса. В центральной части города из-за ограниченности земель новые БЦ станут появляться за счет реконструкции существующих зданий.

   Негативными тенденциями развития рынка в 2007 г., по мнению экспертов «Тико-Констрак-шен», являются:

•  частое несоответствие возводимых бизнес-центров заявленному уровню классности и отсутствие четких, признаваемых всеми участниками рынка, критериев их оценки;

•   перенос сроков ввода БЦ в эксплуатацию, что снижает количественные показатели развития рынка и способствует росту дефицита;

•  снижение уровня доходности до 8 % в 2007 г: высокий уровень арендных ставок привлекает новых участников, однако, по мнению некоторых специалистов, рынок в значительной степени переоценен, поэтому одновременно с высоким уровнем привле-кательности существует и высокий уровень риска, связанный с возможным снижением уровня доходности. Но это случится не ранее 2011-2012 годов, когда произойдет насыщение рынка.

   В Cushman & Wakeficld Stiles & Riabokobylko отмечают, что количество сделок аренды значительно превышает количество сделок продажи, составляя 91 % во второй половине 2007 года.

   Соответственно, сделки купли-продажи занимают лишь 9 %. Несмотря на доминирование сделок аренды в структуре спроса, наблюдается тенденция к увеличению продаваемых офисных площадей. Так, к концу 2007 из всех свободных офисных площадей 29% предлагались на продажу. Поданным компании, общий объем арендованных и купленных в 4 квартале 2007 года офисных помещений классов А и В составил порядка 58 621 кв. м

   Надежды 2008

   К вводу в эксплуатацию в этом году намечено, по подсчетам  Cushman & Wakeficld Stiles & Riabokobylko, 25 офисных зданий общей полезной площадью около 230 400 кв. м. Среди них полное окончание строительства II очереди «Леонардо», III очереди БЦ "Ильинский», NTBC II, «Патриарх Холл», БЦ на Горького, I72. БЦ на ул. Верхний Вал, 4. БЦ по ул Михайловской, 7...

   С приведенными выше цифрами не согласен Сергей Карамнов. Его данные: «В 2008 году прогнозируется ввод в эксплуатацию не более 30-90 тыс. кв. м профессиональных офисных помещений, что едва раза меньше, чем в 2007 г   Единственным положительным моментом для арендаторов БЦ является изменение структуры предложения и увеличение доли офисов класса В. Но даже если все заявленные к открьпию в 2008 году объекты будут построены, дефицит офисных площадей сохранится».

   Вадим Непоседов считает рынок бизнес-центров единственным плацдармом для реализации девелоперских амбиций: «Этому есть свои объяснения: неудовлетворенный спрос, приведший к одним из самых высоких ставок в Европе; до­ступный способ финансирования этого типа недвижимости в реконструируемых зданиях путем залогового кредитования и в новом строительстве путем проектного кредитования; достаточное количество площадок: относительно несложный способ реализации этого бизнеса».