Вторичный рынок жилой недвижимости Киева: возвращение к спокойному развитию

Прогнозировать что-либо в стране со столькими факторами неопределенности, как в Украине, – занятие неблагодарное. И рынок недвижимости  Киева может преподнести еще немало сюрпризов. Но, считают специалисты, если политическая и экономическая жизнь страны избежит резких изломов и катаклизмов, ни резкого падения цен на жилье, ни стремительных их взлетов ожидать не приходится.
 
Динамика цен

Еще начало 2007 г. не предвещало ничего экстраординарного. С января 2006 г. по декабрь 2006 г.  вторичное жилье в Киеве уже вполне традиционно подорожало на 60-70% и не собиралось останавливаться на достигнутом. С декабря 2006 г.  по апрель  2007 г. цена квадратного метра на вторичном рынке подросла еще на 8-12% , достигнув своего пика в 2461 у.е. по данным компании «Канзас» или в  2890 у.е по данным группы компаний  «Планета Оболонь». После чего она не только остановилась, но и пошла вниз. Недалеко – снижение по разным данным не превысило 1,8 – 2,5%, но психологическое значение его было огромно. Многократно предсказанное прекращение роста цен вдруг воплотилось  в реальность, а учитывая тенденцию к снижению, вновь популярными стали предсказания скорого и неизбежного краха рынка, сопровождающегося обвальным падением цен. Рынок замер. Резко упало количество просмотров и еще больше – число заключенных сделок, при том, что количество объектов, выставленных на продажу, в 1,5-2 раза превышало объем предложений полугодовой давности. Те квартиры, которые еще недавно легко продавались за пару недель, стали  «зависать» на 2-3 месяца, а то и вовсе оставались непроданными. К чести отечественных продавцов недвижимости, они в массе своей проявили стойкость и выдержку, предпочтя потерпеть и придержать квартиры, чем соглашаться на серьезное снижение цен. Те, кто все-таки спешил, продавали после торга, часто заканчивавшегося   скидкой в 10-15%, а то и больше.

Точка минимума цены предложения (2406 у.е. по данным компании «Канзас» или 2838 у.е. по данным группы компаний «Планета Оболонь») была достигнута в июле. В августе стало понятно, что цена понемногу пошла вверх. Тем не менее, прежние темпы роста остались в прошлом. Средняя  декабрьская цена квадратного метра в Киеве относительно июльского минимума оказалась выше по разным данным на  3,5-7,5%, достигнув по данным группы компаний «Планета Оболонь» 2976 у.е., а по данным компании «Канзас» (на конец декабря) – 2495 у.е.
Всего за год ( с декабря 2006 г. по  декабрь 2007 г.) цены на вторичном киевском рынке жилья выросли на 9-16%. В январе этого года рост продолжился: по данным компании «Канзас», на конец января квадратный метр столичного жилья стоил 2530 у.е., или на 1,4% больше, чем в декабре.

Тормоза и акселераторы

Основным ограничителем роста цен на недвижимость является уровень благосостояния населения. Абсолютное большинство наших сограждан не способно выложить стоимость даже скромной однокомнатной столичной квартиры.
Среди основных факторов, «разгоняющих» цены со стороны потребителя, кроме огромной неудовлетворенной потребности, можно назвать:
- давление  на рынок спекулятивного капитала;
- относительная доступность ипотечного кредитования.

На сегодня  влияние этих  факторов в значительной мере снизилось. Значительное снижение темпов роста цен на квартиры в Киеве делают этот рынок менее прибыльным, но гораздо более рискованным для спекулянтов. Как показало лето этого года, жилая недвижимость Киева очень быстро может потерять в ликвидности, да и слишком много сейчас разговоров о ее переоцененности. В то же время, заметно недооцененной (минимум на 40-60%) считается земля в окрестностях столицы и других крупных городов. Именно этот сегмент, равно как и коммерческая недвижимость, являются сейчас наиболее привлекательными для спекулятивных вложений.
С другой стороны, прогнозируемого многими специалистами массового «сброса» спекулятивных квартир на рынке тоже не наблюдается, - все-таки, пока  динамика цен положительна, реальных стимулов для него нет. 

Заметные изменения произошли и в кредитной политике банков. Банки стали гораздо строже в своих требованиях к потенциальным заемщикам, значительное большинство которых в соответствии с ужесточившимися требованиями (например, чтобы ежемесячные платежи не превышали 30% общего дохода семьи) уже  не в состоянии взять ипотечный кредит.
 Этому способствовали и действия НБУ, озабоченного ростом проблемных кредитов, направленные на повышение ответственности банков при работе с заемщиками. НБУ можно понять: по данным Ассоциации украинских банков (АУБ), в 2007 году украинцы получили потребительских и ипотечных кредитов на сумму 143 млрд.грн. К 1 декабря 2007 объем проблемных кредитов украинских банков достиг, по данным НБУ, 6 млрд. 682 млн.грн. по сравнению с 4 млрд. 456 млн.грн. в начале 2007 года.
Кроме того, банкам и не хватает долгосрочных ресурсов для предоставления кредитов всем желающим. Ситуацию усугубил международный кредитный кризис, усложнивший привлечение внешних ресурсов.

Призрак ипотечного кризиса бродит и по украинскому рынку недвижимости. Правда, риэлторы опровергают слухи о том, что банки начинают массово  выставлять на продажу проблемные залоговые квартиры. Так, например, по словам исполнительного директора группы компаний «Планета Оболонь» Алексея Котенко, с продаваемыми банками ипотечными квартирами им сталкиваться не приходилось.
С другой стороны, обещанные Премьер-министром доступные ипотечные кредиты под 4-6% годовых вполне могут  послужить очередным стимулятором платежеспособного спроса  - и роста цен.

Курс на оживление без ажиотажа

Как утверждает директор АН «Оптимум Плюс» Юрий Базелинский, после вполне естественной январской сонливости на рынке жилой недвижимости, на этой неделе начала проявляться активность.  Это, кроме всего прочего,  может быть связано с инфляционными процессами и традиционным для такой ситуации стремлением народа спасти свои валютные накопления от обесценивания. Как и прежде, украинский гражданин практически  не имеет альтернативных покупке недвижимости путей защиты своих сбережений от инфляции,  - по причине неразвитости финансовых рынков.
По мнению специалистов, рост цен на вторичную недвижимость в этом году вряд ли намного превысит общий уровень инфляции, и, предположительно, составит порядка 15%.

Тимур Голенко