Игра на повышение

Нехватка в Киеве элитных офисных площадей при одновременном расширении деловой активности делает арендные ставки весьма устойчивыми к какому-либо понижающему давлению со стороны рынка. Элитные офисы сегодня нарасхват, даже несмотря на то, что присваиваемая бизнес-центрам классификация зачастую оказывается завышенной.

Дорожающее удовольствие
По оценкам консалтинговой компании «Канзас», совокупный объем офисных площадей столицы на конец 2006 г. составил чуть более 600 тыс. кв. м, тогда как в 2005-м он находился на отметке 435 тыс. кв. м. Однако даже на фоне такой стремительной динамики аналитики говорят о необходимости как минимум удвоить количество киевских офисных помещений, ведь спрос на них сегодня находится в пределах 700-1000 тыс. кв. м.

По мнению Александра Панченко, руководителя проектов маркетинговых исследований «Канзаса», спрос подогревает приход иностранного бизнеса в Украину. Растет и украинский бизнес, который для повышения своего престижа переселяется из низкокачественных офисов в премиальные. Наконец наблюдаемый в последние годы бум деловой активности в Киеве также вызвал дополнительную волну спроса.

В то же время предложение офисных помещений росло несоизмеримо медленно, что и спровоцировало дефицит на рынке, а с ним – взвинчивание арендных ставок и рост доходности офисных помещений. Если еще несколько лет назад операторы рынка говорили о 7-8 годах для возврата инвестиций в строительство бизнес-центра, то сейчас точка безубыточности достигается за 4-5 лет, а иногда и быстрее. К примеру, себестоимость строительства объектов класса «А» находится в рамках $1500-2000 за кв. м, а ежемесячные арендные ставки составляют около $100 за кв. м. Себестоимость строительства класса «В» находится в пределах $1200-1500 за кв. м, аренда – $35-50 за кв. м. Таким образом, выгоды от данного бизнеса становятся все более заманчивыми, особенно с учетом того, что на Западе сроки окупаемости офисного проекта в среднем составляют 10 лет (по данным отчета ONCOR за май 2007 г., средний показатель прибыльности офисных проектов по Европе составляет 5,5%).

Вразнобой
Что касаетсЯ «классовых» предпочтений украинского бизнеса, то они в основном сосредотачиваются на премиальном сегменте. По оценкам исследовательской компании «Соцмарт», сегодня в Киеве действуют 53 бизнес-центра, из которых 9 принадлежат к чистому классу «А», 33 – чистому классу «В». Наполняемость первых находится на уровне 100%, вторых – чуть ниже – около 98%. Директор инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions Сергей Тумасов объясняет смену приоритетов качественными изменениями предпочтений целевой аудитории. «Ранее рынок не был готов пользоваться помещениями премиум-класса. Сейчас все больше компаний готовы платить дополнительные деньги за соответствующий их требованиям уровень сервиса», – полагает эксперт.

Правда, данное соответствие зачастую существует лишь на бумаге. Проблема в том, что сегодня далеко не всегда введенное в эксплуатацию здание соответствует присвоенному ему высшему классу. В начале 2004 г. Американская торговая палата в Украине при содействии девелоперов и консультантов рынка коммерческой недвижимости разработала классификацию офисных зданий для киевского рынка. Это адаптированная международная система классификации офисных площадей, согласно которой бизнес-помещения разделяют на несколько категорий: «А», «В», «С», относящиеся к профессиональным площадям, и низкие по качеству категории «D» и «Е». Причем есть в ней и чисто украинское ноу-хау: при отнесении объекта к определенному классу многие отечественные девелоперы используют знаки «+» и «–». Это так называемые пограничные случаи, когда проект чуть не дотягивает до более высокой категории. Генеральный директор девелоперской компании Tiko-Construction Игорь Черненко убежден: «В ближайшее время существующая шкала претерпит изменения, в частности, ужесточатся требования к менеджменту и качеству помещений».

Основная загвоздка всей ситуации в том, что, несмотря на существование такой унифицированной градации, сами операторы рынка предпочитают применять ее творчески. «Каждый застройщик классифицирует собственные проекты по своему усмотрению, соизмеряя возводимые здания с рыночными аналогами, мнением экспертов, иногда общеевропейскими стандартами, – говорит г-н Тумасов. – В итоге вводимые в эксплуатацию здания чаще всего не дотягивают до заявленных стандартов по параметрам систем вентиляции, кондиционирования, а также по высоте потолков, количеству лифтов. До конца не решен вопрос парковок». В идеале для бизнес-центра класса «А» то же соотношение парковочных мест должно быть не менее 1 места на 100 кв. м арендуемой площади здания. «В Украине чаще всего этот норматив не соблюдается», – сетует А. Панченко. Еще более плачевная ситуация, по его словам, с бизнес-центрами классов «В» и «С». Скажем, в последних парковочные места существуют в очень ограниченном количестве, а то и вовсе отсутствуют. Это связано с тем, что часто это реконструированные здания советской постройки, имеющие только наземную парковку максимум на 10 машин. В целом вердикт эксперта неутешителен: «Среди недавно введенных в эксплуатацию и строящихся бизнес-центров ни один полностью не отвечает заявленному классу в европейском понимании норм». Причем данную проблему признают сами застройщики. Некоторые из них в шутку обсуждают между собой, к какому же классу действительно стоит отнести возведенный ими элитный бизнес-центр, хотя открыто комментировать собственные просчеты отказываются.

Дебютные идеи
В отношении перспектив развития рынка офисной недвижимости опрошенные «&» эксперты достаточно оптимистичны. В частности, Александр Панченко уверен: учитывая динамичное развитие рынка, определенный баланс спроса и предложения наступит через 4-5 лет. В то же время Сергей Тумасов называет цифру 5-7 лет, причем в случае, если ежегодно в эксплуатацию будет вводиться не менее 300 тыс. кв. м офисных площадей. И речь не только о зданиях как таковых, но и о параллельном развитии городской инфраструктуры, строительстве дорог и паркингов.

Перспективным направлением развития офисной недвижимости европейские аналитики называют развитие нового формата офисных объектов – многофукциональных комплексов и бизнес-парков, которые зачастую размещаются на окраине города либо за городом. В Украине пока существуют лишь единичные, хотя и успешные, подобные проекты, и то расположенные в черте города. Примеры таковых – бизнес-сити «Форум» и «Форум Парк Плаза», а строительство еще одного объекта ведется на Воздухофлотском проспекте.

Однако вероятность перехода к строительству бизнес-парков в ближайшие 3-4 года видится экспертам Global Solution маловероятной. Во-первых, они требуют хорошей транспортной развязки, что в нынешних условиях означает близость к станции метро. Но и таких участков практически не осталось, или же они весьма дорогие. «Несмотря на отсутствие земли в центре города и приближенных к центру районах, в Киеве имеется большой фонд ветхих строений, которые могут быть снесены, а на их месте построены современные офисные здания. В ближайшие годы будут преобладать именно такого рода проекты», – отмечает С. Тумасов. Во-вторых, бизнес-парк предполагает малоэтажную застройку (как правило, 4-5 этажей), следовательно, его возведение требует наличия больших земельных участков. Нынешняя стоимость земли (даже на окраинах столицы) может существенно отразиться на рентабельности проекта и стать причиной его финансового провала. В-третьих, препятствует развитию бизнес-парков и сама ментальность украинцев. «У нас принято считать, что офис уважающей себя компании должен находиться в «приличном месте», к каковым окраины и пригород пока не относятся. Думаю, со временем эти установки будут меняться», – отмечает аналитик.