Земля по ним плачет

Торговых центров не хватает, потому что участникам рынка выгодно спекулировать землей, а не строить

Лондонский офис* международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield обнародовал неутешительный для украинского ритейла прогноз ввода в эксплуатацию торговых площадей. В этом году в Украине появится всего лишь 130 тыс. новых торговых квадратов (1,2% общего европейского количества торговых новостроек). Для сравнения: в России, население которой всего втрое больше нашего, за указанный период будет введено почти в 36 раз больше — 4643 тыс. кв. м.

Пессимистичный прогноз развития украинского рынка вполне объясним. Аналитиков явно не впечатлили прошлогодние показатели строительства новых объектов. «Большие планы по открытию торговых центров в Киеве в прошлом году обернулись сильным разочарованием, — резюмирует главный специалист отдела маркетинга Соцмарт Мария Козак. — Впрочем, это не удивительно — срыв сроков стал закономерным явлением». За последние 12 месяцев в Киеве было открыто всего четыре торговых центра из запланированных десяти. Причем половина открывшихся — это не полноценные объекты, а лишь части будущих комплексов (18 тыс. кв. м первой очереди ТРЦ «Днепровская пристань» и 14 тыс. кв. м ТРЦ «Большевик»).

Аналитики из DEOL Partners подсчитали, что в 2007 году на рынок Киева поступило около 42 тыс. кв. м. Гораздо активнее были региональные девелоперы. Например, в Харькове в 2007 году был открыт ТЦ «Экватор» общей площадью 16 тыс. кв. м, в Днепропетровске — МФК «Вавилон» общей площадью 25,6 тыс. кв. м (торговая — 12,7 тыс. кв. м), Одессе — ТЦ «Сады Победы» площадью 20 тыс. кв. м.

Если учесть, что спрос на торговые объекты в Украине вчетверо превышает предложение, данные показатели вызывают недоумение. Эксперты объясняют такой диссонанс низкой доходностью украинского рынка торговых площадей по сравнению со спекуляциями земельными участками. Например, за полтора гектара земли недалеко от центра столицы под строительство ТРЦ можно выручить $10-20 млн. Если инвестировать эти суммы в строительство комплекса, деньги вернутся через пять-семь лет.

«Много земельных участков были выделены структурам, у которых отсутствуют деньги на их освоение. Этим компаниям сейчас выгоднее продать участки, чем привлекать партнеров для строительства. Они выставляют такие цены на землю, которые девелоперам кажутся непривлекательными. Хотя если бы нынешние собственники построили торговые центры и сдавали их в аренду, через 5-7 лет они бы достигли большей доходности, чем от земельных спекуляций», — размышляет гендиректор компании Global Solutions Сергей Тумасов.

Украинские бизнесмены хотят получить прибыль как можно скорее, в то время как иностранцы готовы работать с меньшей доходностью, то есть строить и эксплуатировать торговые центры.

Арендная ставка в столичных ТЦ уровня Глобуса или Мандарин Плаза достигает $150 за кв. м в месяц — исключения нет ни для кого. Высокие цены вынуждают крупных международных сетевых арендаторов не спешить с выходом на украинский рынок. Ведь в Европе известные ритейлеры платят 40-60% базовой арендной ставки даже в самых престижных ТЦ.

Ситуация может измениться лишь в том случае, если общая площадь всех торговых центров в Украине удвоится, а арендные ставки в городах-миллионниках поползут вниз или хотя бы перестанут расти. Но случится это никак не раньше 2010-2011 годов, да и то если все заявленные проекты будут реализованы в срок. В чем большинство экспертов сомневаются — скорее всего, рынок будет развиваться по пессимистичному сценарию англичан.

* Открывшийся в конце прошлого года киевский офис Cushman & Wakefield сделал более оптимистичный прогноз ввода в эксплуатацию торговых объектов в 2008 году. По его данным, только в Киеве в нынешнем году откроется 10 объектов с общей арендуемой площадью 175 тыс. кв. м. Это больше, чем лондонский офис C&W прогнозирует на год для всей Украины.

Надежда ГОНЧАРУК

http://www.kontrakty.com.ua/