Коммерция вырывается в фавориты

Эксперты прогнозируют в ближайшие четыре года в столице еще более стремительное развитие всех сегментов рынка коммерческой недвижимости. Правда, специалисты едины во мнении, что успешными и по-настоящему рентабельными станут далеко не все проекты, а лишь те, в которых реализована грамотная концепция.
   По словам аналитика управляющей компании «Тико-констракшен» Александра Марченко, произошедшие в прошлом году события на рынке столичного жилья, которые привели к замедлению темпов его роста, сегодня все в большей степени вынуждают девелоперов рассматривать более долгосрочные проекты, связанные с реализацией объектов коммерческой недвижимости. Весьма перспективными эти проекты выглядят и в свете проведения в Украине чемпионата Европы по футболу Евро-2012, благодаря чему у страны уже сегодня имеется сильная информационная поддержка, привлекающая сюда все больше крупных и профессиональных зарубежных инвесторов.
   С таким мнением согласна и заместитель директора компании Build & Live Development по вопросам развития Елена Распутная, которая отмечает, что на сегодняшний день продажи жилья идут гораздо медленнее, и если раньше квартиры успешно распродавались еще на этапе «котлована», то на сегодняшний день имеется много свободных квартир в уже сданных домах. «Утверждения, что спрос на рынке жилой недвижимости превышает предложение, не является до конца корректным. Так называемый спрос, на который часто ссылаются при анализе рынка, на самом деле не спрос, а желание. Спрос должен рассчитываться исходя из реальной покупательской способности потребителя – если потребитель может и хочет заплатить $ 1 тыс. за кв. м жилья, а на рынке оно стоит $2,5 тыс., то его волеизъявление всего лишь желание, которое не совпадает с его возможностями. А спрос должны формировать люди, имеющие не просто желание, а еще и реальную возможность приобретать квадратные метры по предложенной рынком стоимости.
   Так вот, на рынке коммерческой недвижимости сегодня действительно ощущается дефицит офисных и торговых площадей по удобоваримым для потребителя ценам. Покупатель готов за них заплатить, и спрос в этом сегменте рассчитывается верно – он действительно превышает предложение. Следовательно, девелоперам становится по-настоящему выгодно осваивать сегмент коммерческой недвижимости, и именно за ним будущее на столичном рынке», - рассказывает Елена Распутная.

Самая выгодная – торговая недвижимость

   Рентабельность различных сегментов рынка коммерческой недвижимости разные компании оценивают по-разному. Так, по данным «Тико-констракшен», на сегодняшний день срок окупаемости торговой недвижимости составляет в Украине 3-5 лет, офисной 5-8, гостиничной – 7-12, складской – 8-15 (с тенденцией к увеличению сроков окупаемости по мере насыщения рынка). В компании Build & Live Development утверждают, что вышеприведенные цифры даны из расчета того, что торговля, офисы и склады сдаются в аренду, тем самым увеличивая срок окупаемости. Если же предположить, что девелоперы строят во всех этих сегментах объекты с условием 100%-ной продажи площадей, тогда, по расчетам Build & Live Development, у коммерческой недвижимости окупаемость будет однозначно выше, чем у жилой, а внутри сегмента коммерческой недвижимости секторы расположатся следующим образом: торговая, офисная, гостиничная, складская.
   По словам генерального директора компании «Украинская Торговая Гильдия» Вадима Непоседова, в случае успешности проекта торговый и офисный сектора в сегодняшних условиях могут давать инвестору до 200-300% прибыли, что является самым лучшим показателем среди всех европейских рынков.
   «Правда, рентабельность инвестиционного проекта, рассчитываемая как результат от деления среднего чистого дохода исполнения проекта на средний объем инвестиций по годам, нужно рассчитывать исходя из месторасположения, концепции застройки, объема вложенных инвестиций и схемы реализации будущих площадей», - добавляет Елена Распутная.

Бизнес для себя и бизнес на продажу

   Эксперты единодушны в том, что сектор коммерческой недвижимости в ближайшие годы будет гораздо более перспективен и прибылен, чем сектор жилой недвижимости и что практически все проекты, реализованные в сегментах торговой, офисной, гостиничной, логистической недвижимости, могут рассчитывать на коммерческий успех ввиду незаполненности и высокого спроса. Однако, по их мнению, в более длительной перспективе по-настоящему рентабельными станут далеко не все проекты, а лишь те, в которых реализована грамотная концепция.
   По словам руководителя департамента аренды и управления консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия» Сергея Хоменко, в более отдаленной перспективе стабильный доход будут иметь только правильно позиционированные и относительно крупные коммерческие объекты. По словам эксперта, вследствие растущих требований арендаторов и покупателей к качеству строительства доля высококлассных объектов в составе предложения коммерческих площадей столицы во всех сегментах будет увеличиваться. На рынке также появится больше непрофильных игроков, однако в долгосрочной перспективе активы в основном сконцентрируются вокруг наиболее крупных девелоперских структур. И хотя ужесточения конкуренции в ближайшее время не произойдет, преимущество постепенно закрепится за новыми высококлассными объектами с профессиональным управлением.
   С таким мнением согласен и аналитик корпорации «Золотые ворота» Игорь Иволга, который утверждает, что уже в ближайшие годы усилится тенденция, согласно которой рентабельность девелоперского проекта на рынке коммерческой недвижимости в меньшей мере будет связана с характеристиками конкретного рынка и в большей - с характеристиками конкретного проекта: концепцией, позиционированием, наличием стратегических финансовых и потребительских партнеров.
   «Также необходимо различать следующие категории рентабельности проекта:
- рентабельность продажи объекта (целиком или частями);
- рентабельность управления объектом;
- смешанная рентабельность проекта (продажа части площадей проекта и управление частью площадей проекта)», - говорит г-н Иволга.
   По словам инвестиционного консультанта и партнера компании «Диалог-Классик» Артема Новикова, в ряде случаев девелоперы несколько по-разному реализуют проекты, предназначенные для себя, и объекты, которые планируется продать на той или иной стадии реализации – так называемый «бизнес на продажу».
   «Главным отличием проектов, которые задумываются для дальнейшей эксплуатации самим девелопером, от объектов на продажу является более глубокая проработка концепции и наличие в нем различных решений новых для рынка – ведь девелоперу необходимо, чтобы проект успешно работал и стабильно приносил ожидаемую прибыль как минимум 6, а лучше 10 лет. И весь этот срок данный коммерческий объект должен быть актуальным для рынка и не восприниматься как концептуально устаревший и маловостребованный арендаторами», - рассказывает Артем Новиков.
   Исходя из этого, девелоперы, которые строят, например, бизнес-центры для себя, делают упор на инфраструктуру и инженерию объектов – здесь должны быть коммуникации, которые будут экономически оправданы в эксплуатации на протяжении 10 лет и более, современные лифты, продуманная система охраны (ведь сам девелопер сможет в будущем сэкономить на этом при управлении объектом). Актуальными в долгосрочной перспективе представляются для современного рынка и системы «умных» зданий, которых еще практически нет в столице.
   В проектах торговых центров также имеет смысл воплощать актуальные для рынка потребности – начинять их самой современной инженерией, проектировать крупную развлекательно-реакреационную часть и т. п. «Разрабатывая проект на продажу, девелопер может на чем-то и сэкономить и реализовывать проект как привлекательный в краткосрочной перспективе. Менее капиталоемкие предложения при существующем дефиците на рынке качественных проектов легче и быстрее можно продать»,  - рассказывает Артем Новиков.
   Также, по словам эксперта, планируя продать объект, девелоперу просто необходимо постоянно общаться с возможными покупателями, которые зачастую предъявляют совсем иные требования, чем общепринятые на современном столичном рынке.  Например, столичные реалии позволяют девелоперам строить бизнес-центры с паркингами из расчета 1 паркоместо на 100 кв. м арендуемой офисной площади. Иностранцы не всегда согласны приобретать такие БЦ, поскольку в Западной Европе и США общепринятыми нормами являются 2-4 машиноместа на 100 кв. м арендуемой офисной площади и именно такое количество паркомест способно удовлетворить потребности центра в столице с его автобумом.
   В то же время, по словам президента строительной компании «Міськжитлобуд» Дениса Костржевского, наиболее правильным для девелопера является использование практики, когда все объекты строятся для себя с последующей возможностью их продажи на любом этапе. «По большому счету все объекты делаются на продажу. Весь вопрос - на каком этапе будет осуществлена эта продажа: то ли это сырой продукт, то ли это полуфабрикат, то ли законченный строительством объект, то ли объект уже функционирующий на рынке 2-10 лет и показавший свою инвестиционную привлекательность», - говорит г-н Костржевский.
   Поэтому, по его мнению, большой разницы между проектированием и реализацией проектов «для себя» и «на продажу» у профессиональных девелоперов нет, т. к. они все делают с оглядкой на потенциальную продажу – это, по сути, и есть смысл их бизнеса. «Любой проект, который реализуется в сфере недвижимости, всегда может стать объектом купли/продажи при благоприятной рыночной конъюнктуре и предложении справедливой цены. Для компании это подтверждение достойного продукта, который может быть востребован рынком, и мерило качества – причем не только для владельцев и руководства, но и для сотрудников, которые вовлечены в проект. Неслучайно руководство компаний не разглашает, какой объект может быть реализован, а какой будет доведен «под ключ», - говорит Денис Костржевский.
   Эксперты отмечают, что те проекты, которые компания потенциально расценивает как объекты на продажу, обычно (это происходит и сейчас) делаются и будут делаться более тщательно. «Делая для себя, какие-то вещи можно оставить на потом. Когда же объект продается, он должен соответствовать всем нормам и законодательным процедурам: более тщательно просчитывается экономика, более тщательно считается бизнес-план. Покупатель однозначно проведет серьезный аудит такого проекта. Для того чтобы не обмануть ожидания инвестора и заинтересовать объектом как выгодным бизнесом, приходится идти на затраты, связанные с дополнительными исследованиями. Но высшим «пилотажем» будет возможность продать коммерческий объект на любой стадии в случае поступления интересного предложения», - отмечают в компании «Міськжитлобуд».

Во главе угла – грамотная концепция

   Эксперты сходятся во мнении, что грамотно выстроенная концепция, например для торговых центров, должна учитывать целый ряд факторов, среди которых и удачное местоположение объекта, и его величина, и наличие хорошей парковки, и присутствие известных «якорных» арендаторов, и размещение товарных групп и логистику потоков внутри ТЦ, и цену аренды, и квалифицированное управление развитием ТЦ.
   По словам Артема Новикова, назвать какой-либо из этих критериев решающим невозможно. Например, ТРЦ «Караван», расположенный далеко от центра города вдали от массовых транспортных потоков, за счет правильной концепции центра, хорошей управляющей компании, наличия известных брендов считается одним из самых успешных ТРЦ в городе. «Сильные бренды однозначно создают дополнительную стоимость любому торговому проекту, повышают его классность и способствуют росту арендных ставок в нем», - говорит г-н Новиков.
   С ним согласен и Игорь Иволга, который отмечает, что наличие перспективных договоренностей с любой из сетевых розничных сетей повышает рентабельность торгового проекта и на предварительных стадиях девелопмента (за счет позиционирования с гарантированным потоком потребителей).
   Что касается сегментов бизнес-центров и гостиниц, то, по словам Александра Марченко, это наиболее «требовательные» в отношении месторасположения сегменты в секторе коммерческой недвижимости, высококлассные проекты которых по определению должны находиться в центральной деловой части города, хотя именно тут в настоящее время наблюдается наибольший дефицит свободных земельных участков. «Нельзя не отметить, что в преддверии проведения в Украине Евро-2012 значительно возрос интерес девелоперов к строительству отелей, однако оптимальных земельных участков для их размещения практически не осталось», - говорит г-н Марченко.
   Также  специалисты отмечают, что при грамотно составленной концепции бизнес-центров не может быть места популярной ранее продажи офисных площадей на этапе строительства «мелкой нарезкой», а также отсутствия профессионального управления этими объектами. «Как правило, для того чтобы создать бизнес-центр, который станет успешным, застройщику необходима помощь профессиональных консультантов, которые  помогают обогатить опыт самого застройщика теми наработками, которыми обладают сами, ведь их информационное поле значительно больше. Кроме того, достичь «магического» эффекта притягательности можно, если здание будет не только создаваться, но и управляться на основании единой концепции. Иначе все наработки быстро исчезнут. В итоге сегодня практика создания управляющих компаний вытесняет систему продажи площадей «мелкой нарезкой», - говорит Артем Новиков, отмечая, что чем «менее объект сделан для себя», тем раньше надо его продавать, пока он интересен хотя бы своей новизной.

Портфельные инвесторы не уходят

   По мнению опрошенных экспертов, на завтрашний день критерием профессиональности той или иной девелоперской компании, в том числе и средней руки, будет являться то, что она сможет предложить к продаже свои проекты на любой стадии.
   Однако пока такая перспектива и столь профессиональная работа украинских девелоперов – дело будущего. По словам Александра Марченко, объем инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости столицы пока незначителен, что объясняется прежде всего именно небольшим количеством качественных объектов, удовлетворяющим всем требованиям, предъявляемым к ним портфельными инвесторами. «А ведь внимания иностранные портфельные инвесторы уделяют нашему рынку в десятки раз больше, чем 2-3 года назад. Это связано с тем, что рентабельность данных проектов у нас в несколько раз выше среднеевропейских показателей (как по уровню арендных ставок, так и сроков окупаемости проектов). Однако внимание есть, а сделок немного – купить нечего», - говорит он.
   С таким мнением согласна и Елена Распутная, которая утверждает, что на рынке в уходящем году прослеживался очень небольшой выбор предложений инвестиционно привлекательных объектов. «Кроме того, имеет место еще одна трудность – несовершенство банковской системы при работе с инвестиционными проектами и очень жесткие условия  кредитования компаний, которые берут средства для развития определенного проекта недвижимости. В регионах таких проектов несомненно больше, и в связи с этим в 2008 году будет иметь место концентрация инвестиций в регионы – причем не только в восточные города-миллионники, а и в более мелкие города западной, южной и центральной Украины», - рассказывает г-жа Распутная.
   С ней не совсем согласен Артем Новиков. «Украинским девелоперам сегодня есть что предложить зарубежным инвесторам, - говорит он, - но наблюдение за сегодняшней ситуацией на рынке показывает, что из портфеля крупных компаний продаются на разных стадиях далеко не всегда удачные проекты. Это обусловлено тем, что многие из владельцев не спешат расстаться с перспективным проектом в период динамичного роста его инвестиционной стоимости, что объясняется существующей ситуацией превышения спроса над предложением и высоким уровнем арендных ставок при низких показателях вакантности площадей объектов коммерческой недвижимости».
   Эксперты сходятся во мнении, что в ближайшем будущем на этом рынке будет значительно меньше игроков, чем на рынке жилья, но присутствующие игроки будут с более высоким уровнем специализации каждого девелопера, а также высоким уровнем требований к девелоперу относительно квалификации и опыта реализации различных проектов. Также эксперты прогнозируют, что столичный рынок коммерческой недвижимости будет и дальше очень привлекателен для портфельных инвесторов, заинтересованных в получении стабильного долгосрочного дохода, и среди них будут преобладать зарубежные инвестиционные фонды и компании. «Практика показывает, что ряд инвесторов, прежде всего иностранных, имеют предпочтения в отдельных сегментах рынка недвижимости. А проведенный нами анализ заявленных проектов, имеющих финансирование или стратегического финансового партнера, показывает следующие сегменты рынка недвижимости Киева с наибольшей инвестиционной привлекательностью: жилищное строительство классов бизнес и элит; складская/логистическая недвижимость; торговая недвижимость», - говорит Игорь Иволга.
   По прогнозам компании Build & Live Development, наиболее привлекательными в будущем году будут сегменты офисной и торговой недвижимости – по причине высокого спроса на их площади и из-за того, что многие заявленные проекты так и не были выведены на рынок в 2007 году.
   С таким мнением согласен и Александр Марченко, который отмечает, что рынок коммерческой недвижимости ввиду острого дефицита объектов во всех его сегментах ожидает дальнейший рост, замедление которого можно ожидать только по мере его насыщения, то есть не ранее 2010-2011 гг. и то при условии высоких темпов введения новых объектов.

Источник: www.develop.com.ua