Элитно по-киевски

40% объектов элитной недвижимости в Киеве не соответствуют заявленному классу — «премиум» и «де-люкс». Постоянный спрос, нехватка площадей в центре города и отсутствие утвержденной классификации типов жилой недвижимости приводят к тому, что на столичном рынке элитными не всегда называют те квартиры, которые таковыми являются.
Пока МинЖКХ готовит свой документ по типам жилой недвижимости, большинство застройщиков и риэлторов пользуются классификатором жилья, разработанным в 2006 г. Украинской строительной ассоциацией (УСА). Для определения класса построек разработчики использовали более 100 параметров, которые были разделены на семь основных критериев: месторасположение; строительные и технические характеристики здания и его конструктивных элементов; обустройство здания и придомовой территории; социальная инфраструктура здания; материалы и оборудование; техническая инфраструктура; организация управления и эксплуатации. «Немаловажный фактор — однородная социальная среда»,— считает Евгений Прибега, директор компании «Велфорт Риал Истейт». По его словам, сегодняшний инвестор стал более избирателен и требователен к своим соседям.
 
Согласно классификатору УСА, элитным жильем являются классы «премиум» и «де-люкс». Эти два типа, по мнению игроков рынка, составляют всего от 8% до 12% от общего рынка жилья в столице. Хотя и эту цифру эксперты ставят под сомнение. «Наибольшее количество жилья класса «премиум» в Печерском и Шевченковском районах, а недвижимость класса «де-люкс» в Киеве отсутствует»,— утверждает Максим Белоус, директор департамента стратегического развития и маркетинга компании «XXI Век».
 
Владимир Германов, руководитель отдела маркетинга и PR компании «Киев Жилье-Инвест», утверждает, что земельных участков в центре, где можно построить дом, с каждым годом становится все меньше, и застройщики начинают пытаться возводить элитное жилье в других районах: «А согласно классификации жилья, объекты премиум-класса не могут располагаться в третьей зоне. Есть проекты с отличной инфраструктурой, рекреацией, отвечающие практически всем требованиям категории «премиум», но зона, как один из главных параметров, не соответствует заявленному классу жилья. Наверное, уже пришло время совершенствовать классификацию, учитывая потребности рынка».
 
«Сказать, что какой-либо проект соответствует действующей классификации, нельзя, так как не разработан механизм ее применения. Классификация для того, чтобы она была действующим документом, должна постоянно обновляться — хотя бы один раз в год»,— считает Ангелина Деревлева, консультант по жилой недвижимости компании «Украинская торговая гильдия».
 
Элитные объекты
 
По оценкам компании «Соцмарт», к элитным жилым домам, которые находятся в различных стадиях (введенные в эксплуатацию, строящиеся, проектируемые), можно отнести 28 объектов (см. «Элитные комплексы Киева, по «Соцмарту»). По мнению аналитиков компании «XXI Век», элитными в Киеве могут быть названы лишь 15 объектов (см. «Элитные комплексы Киева, по «XXI Веку»). «Однако не все из этих объектов на 100% отвечают требованиям к элитному жилью согласно классификации УСА, а только шесть объектов: на Паньковской, Софиевской, Гоголевской, Гончара, «Альпийский» и «Воздвиженка»,— утверждает Максим Белоус. С ним согласны все эксперты. Остальные проекты не дотягивают до класса «элит» по одному-двум параметрам.
 
Элитный дом не может находиться на расстоянии менее 5 км от промышленных зон. А в расстоянии 1 км от ЖК «Граф Толстой» находится ТЭЦ на ул. Саксаганского. Рядом с «Триумфом» — промышленные районы Нижней Телички. Этажности не соответствуют «Триумф», «Липська вежа», проект на ул. Щорса. Неэлитная высота потолков в комплексах на ул. Димитрова/Барбюса. Вроде бы такая недвижимость должна быть закрытой и клубной и не быть многоквартирной. А дома на бул. Л.Украинки, 7-9; «Панорама на Печерске», «Покровский Посад», Consol City состоят из нескольких секций. Соотношение количества машиномест к общему количеству квартир не соответствует классификации УСА в домах на улицах Антоновича, Толстого, Тургеневской, Ветрова и бул. Л.Украинки. «Фактически все дома в центре города не имеют положенной по требованиям к элитному жилью подземной парковки. Зачастую сложно найти премиум-дом с соотношением больше чем 1,5 машиноместа на квартиру, но это уже параметры жилья бизнес-класса. В премиум-классе такое соотношение должно быть два к одному»,— добавляет Владимир Германов.
 
Как утверждают аналитики компании «Соцмарт», сейчас в столице ведется строительство более 300 тыс. кв. м элитного жилья (всего насчитывается 11 элитных новостроек). Некоторые эксперты также относят к элитным жилым домам «Панораму», ЖД на ул. Круглоуниверситетской, 3-5, ЖД на ул. Грушевского, 9-а, ЖД на ул. Тургеневской, ул. Златоустовской и т.д.
 
Цены и прогнозы
 
С одной стороны, качественного элитного жилья в столице мало и на него существует постоянный спрос. А с другой — высокая себестоимость влияет и на скорость продажи. В эконом- и бизнес-сегменте жилье продается быстрее. Факторы ценообразования в элит-сегменте хаотичны. В большинстве случаев на стоимость квадрата влияют месторасположение и настроения клиента. Цена растет стабильно с каждым годом и не подвержена стагнации, которая сейчас наблюдается на рынке жилья среднего класса.
 
Аналитики компании «Киев Жилье-Инвест» утверждают, что средняя стоимость 1 кв. м жилья премиум-класса сейчас составляет $4759 (анализ 18 объектов, десять из которых расположены во второй, шесть в третьей и два — в первой зонах). По мнению аналитиков «Соцмарта», на первичном рынке цены на квадратный метр элитного жилья стартуют с $4 тыс., средняя минимальная стоимость — немногим менее $8 тыс./кв. м (анализировались 28 объектов).
 
«Рост стоимости качественного жилья будет продолжаться и в 2008 г. Мы прогнозируем, что он составит 25-30%. Поэтому из-за высокого спроса и малого предложения в ближайшие пять лет насыщения рынка не произойдет»,— утверждает Максим Белоус. По его мнению, средняя стоимость на первичном рынке составляет $6-10 тыс./кв. м в проектах, находящихся на стыке элитного и «премиум» классов, исключая предельные показатели. А на вторичном рынке средняя стоимость достигает и $20 тыс./кв. м.
 
«Сегмент элитного жилья (классы «премиум» и «де-люкс») имеет наибольший потенциал для роста цены, поскольку, на наш взгляд, этот сегмент, по сравнению с другими странами, явно недооценен,— добавляет Ангелина Деревлева.— Если для рынка Киева является значимым событием осуществление сделки купли-продажи жилья стоимостью $25 тыс. за 1 кв. м, то для Москвы — это средняя цена для центральной части города».

Источник: http://www.eizvestia.com/