Перспективы киевских промзон

Традиционно Киев, подобно большинству столиц, развивался как крупный промышленный центр. После развала Союза столице теперь уже отдельного государства достались в наследство огромные промышленные территории, разбросанные по всему городу. С началом развития рынка недвижимости земли и имущественные комплексы киевских предприятий, особенно имеющих выгодное расположение, оказались в поле внимания девелоперов. Первые объекты офисной и торговой недвижимости, которые появились в результате редевелопмента промзон, были реализованы с помощью реконструкции и перепрофилирования промышленных зданий. Те проекты, которые появляются сегодня – особенно в центре Киева, в районе Подола, Петровки, железнодорожного вокзала, предполагают уже совсем иные масштабы работ и объемы финансирования, поскольку предусматривают полную очистку территорий и реализацию крупных многофункциональных комплексов.

На сегодняшний день более 30% площади Киева занимают участки промышленного назначения. Это такие значительные территории, как Теличка, Пирогово и Корчеватое, Подольско-Куреневский, Днепровский, Жовтневый промрайоны и др. На этих территориях существует целый ряд крупных предприятий: ПО «Киевприбор», государственный завод «Авиант», заводы «Буревестник», «Квант», «Радар», «Генератор», Авиаремонтный завод, государственный ХК «Киевский радиозавод», АО «Завод «Ленинская кузня», Завод автоматики им. Петровского, АО «Киевский судостроительно-судоремонтный завод», АО «Киевский мотоциклетный завод», АО «Киевхимволокно», АО «Квазар», АО «Меридиан» и многие другие. О необходимости перемещения таких вредных производств, как на «Большевике», «Арсенале», Заводе им. Артема, которые находятся в центральных районах столицы и используют литейное производство, говорят уже давно, но изменения в «жизни» этих промпредприятий мало связаны с проблемами экологии. К слову сказать, 40% вышеназванных и не названных киевских предприятий уже не функционирует по ряду причин: смена конъюнктуры рынка, ликвидация льгот по аренде земли, плохой менеджмент и так далее. Такие предприятия существуют за счет сдачи в аренду складских либо административных зданий. Их будущее – продажа инвестору либо директивная ликвидация городскими властями.

На сегодняшний день сама идея размещения производства в пределах города неактуальна. И тут важную роль играют скорее экономические факторы. В изменившихся условиях рынка, когда земля приобрела определенную стоимость (а для Киева она вполне сопоставима с европейским уровнем цен) использование значительных земельных участков для промышленных целей неэффективно. Эксперты указывают на то, что стоимость земли вычисляется, как правило, доходным методом, который позволяет определить наилучшее использование и посредством различных вычислений предположить, какую прибыль может приносить данный участок в случае, если на нем создается строительный объем определенного назначения. Таким образом, в нынешних условиях острого спроса на различные типы недвижимости производство является не наилучшим использованием городских земель.

Объективные причины, по которым производственные мощности рациональнее размещать за пределами города, называет Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина): «В первую очередь, это довольно высокая стоимость земли в пределах города (и тем более в центральных районах), которая соответственно переносится на себестоимость производимой продукции. Это одна из причин, по которой производство выгодно перемещать на более дешевые земельные участки. Следующей причиной является то, что большинство промышленных предприятий имеет определенную специфику логистики, а именно: доставка сырья, складирование и транспортировка готовой продукции. Принимая во внимание специфику развития любого большого современного города, а именно его транспортной системы, производство удобней располагать как можно дальше от центра или вообще вне пределов города.

Определенное негативное влияние на окружающую среду – не менее важная проблема. Очевидно, что если производство находится в непосредственном соседстве с жилой застройкой, то из-за присутствия экологического фактора (равно как и психологического) это воспринимается как нежелательное соседство для жилой недвижимости».

ИНТЕРЕСЫ СТОРОН: СТОЛИЧНАЯ ВЛАСТЬ

Избавление Киева от промзон и перепрофилирование территорий – вопрос, интересующий не только столичную власть, но и инвесторов, которые имеют возможность развивать масштабные проекты. Свободных от застройки участков в Киеве очень мало, а потому сотрудничество по выносу существующих и ликвидации недействующих предприятий выгодно обеим сторонам. Основой такого длительного процесса как формирование нового облика города стал Генеральный план развития Киева до 2020 года.

О решениях, которые были предложены специалистами Института «Киевгенплан», рассказывает Владимир Чекмарев, первый заместитель генерального директора АК «Киевпроект», директор Института «Киевгенплан»: «В первую очередь необходимо отметить, что Генеральный план развития Киева не оперирует понятием «вынос предприятий за пределы города». Это не корректно по отношению к области, поскольку такие вопросы должны решаться сообща. Если пригород и область заинтересованы в развитии промышленности на своих территориях, то мы со своей стороны готовы освободить эти участки Киева и отдать их под развитие столичных функций. В случае, если городская власть не заинтересована в выносе предприятий и хочет оставить их в своей юрисдикции, то здесь вступают в силу следующие важные моменты – в основу Генерального плана положена концепция экологического развития города. Поэтому право на существование в городской среде остается только у предприятий, не предусматривающих экологически вредных производственных процессов.

В документе заложена возможность дислокации промпредприятий на территории Киева (как на Правый, так и Левый берег). В Генплане предусмотрена реконструкция и перепрофилирование существующих, в том числе неработающих, промпредприятий, которые автоматически попадают под приватизацию и развитие на их территории новых функций. В свою очередь в задачи нашего института входит контроль за тем, чтобы новое функциональное назначение бывших промзон соответствовало потребностям города и Генеральному плану».

Естественно, утвержденный в 2002 году Генеральный план развития города корректируется, в него вносятся определенные изменения, инициаторами которых зачастую выступают инвесторы. Так, например, территория вокруг Выдубицкого озера, расположенного между мостом Патона и строящимся железнодорожно-автомобильным мостом, отмечена в Генплане как рекреационная зона. Заказчику – компании «Днепроэкология» – пришлось согласовывать градостроительное обоснование размещения многофункциональных объектов на данном участке, и для этого потребовалось доказать, что данная территория не может быть отнесена к рекреационной. Обоснование смены назначения земельного участка было принято главным архитектором города, и сегодня компания-инвестор работает над подготовкой необходимой документации для развития многофункционального комплекса, который объединит офисно-гостиничный комплекс, яхт-клуб, спортивно-оздоровительные сооружения и подземный паркинг.

Городским властям придется также корректировать план развития города в связи с проведением в Киеве футбольного чемпионата Евро-2012, а территории нефункционирующих промышленных предприятий могут быть использованы при реализации программы подготовки. Так, сегодня КГГА активно подбирает участок для строительства нового стадиона и, согласно последним данным, это может быть территория танково-ремонтного завода, расположенного в Дарницком районе, и находящегося на балансе Министерства обороны.

ИНТЕРЕС ИНВЕСТОРОВ

Покупка промпредприятия с последующей сменой назначения участка является на сегодня одним из вариантов девелопмента. Для инвесторов территории промышленных предприятий представляют определенный интерес как уже освоенные, с существующими коммуникациями и транспортной доступностью. Сергей Орел, руководитель промышленного сектора HCM Industry, отмечает преимущества таких территорий: «Очевидно, что промышленные зоны Киева сегодня – одно из самых перспективных направлений. Многие нефункционирующие киевские предприятия или предприятия с вредным производством занимают площадки в прекрасных местах. Не случайно еще в восьмидесятые разрабатывались программы их выноса за пределы Киева. Преимущество таких территорий, прежде всего, в их размерах, позволяющих создавать крупные многофункциональные проекты современного уровня».

О причинах, побуждающих девелоперов останавливать свой выбор на территориях бывших промзон, говорит и Александр Носаченко: «Основное преимущество таких участков в сравнении с участками, свободными от застройки, – это наличие коммуникаций. Производственные предприятия всегда потребляли большие объемы газа и электроэнергии, поэтому имели мощные инженерные сети. Обеспечение сегодня в достаточном объеме электроэнергией и газом любой территории при девелопменте любого вида недвижимости в городских условиях является довольно большой статьей расходов. И если рассматривать в этом аспекте green field (чистый участок) и brown field (освоенный участок) как две альтернативы, то ранее освоенный участок (нынешняя промзона), конечно, представляется более выгодной, поскольку в этом случае нет необходимости в огромных инвестициях на организацию и подключение инженерных систем. Определенный минус такого сценария – существующие старые строения на участке, которые как правило приходится сносить, однако в ряде случаев, в зависимости от будущей функции объекта, возможна их реконструкция».

Сравнивая территории промпредприятий и другие земельные участки, доступные в Киеве, Петр Сусленский, руководитель проекта «Аэростар» компании «Выдубичи», помимо качественных характеристик, указывает на такой не менее важный аспект, как легитимность процедуры приобретения недействующих промышленных комплексов с последующим перепрофилированием участков: «Дело в том, что, согласно законодательству Украины, все отводимые в собственность участки должны проходить через аукцион, однако в Киеве этот порядок не соблюдается. Участков, которые можно вынести на аукцион и приобрести легитимно, очень мало. В основном используются нелегитимные схемы. Для нас законная покупка является оптимальной – не совершая никаких нарушений, мы имеем полное право на землю и на весь имущественный комплекс и, таким образом, застрахованы от нежелательных посягательств и претензий», – рассказывает Петр Сусленский.

Стоит также отметить, что и с участками бывших промпредприятий возникают некоторые сложности, а процесс освоения подобной территории может затянуться. Об этом говорит и Сергей Орел: «Специфические трудности развития проектов на территориях бывших промзон можно разделить на два типа: социальные и инженерно-инфраструктурные вопросы. Любое предприятие инвестор должен изучить с точки зрения перспективы его работы. При грамотном менеджменте и достаточных инвестициях неэффективные предприятия могут стать преуспевающим бизнесом. Таким образом, решение о перенесении действующего предприятия или о его ликвидации может повлиять на большое количество людей. Это довольно длительный и социально ответственный процесс, требующий изучения и взвешенного подхода. Приобретая промышленную площадку, необходимо готовиться, как минимум, к трем годам переходного периода.

Что касается технических вопросов, то проблемы могут возникнуть на большой промышленной территории и, соответственно, у разных инвесторов, чьи площадки являются частями одной промышленной зоны. Градостроительные проработки застройки больших территорий зачастую не могут удовлетворить инвесторов, и в этом случае необходимо идти на компромисс».

Говоря о сложностях, связанных с такими участками, Петр Сусленский указывает на необходимость не только перепрофилировать землеотвод, но и, в случае необходимости, добиваться внесения изменений назначения участков в Генеральный план развития города. «Если, согласно Генплану, этот участок все еще относится к промышленным территориям, то необходимо разрабатывать градостроительное обоснование смены назначения и проходить Градсовет. Для этого требуется согласование всех городских служб, что усложняет процесс. Так, в случае с участком, на котором мы развиваем проект «Аэростар» (территория деревообрабатывающего комбината «Выдубичи», – ред.), перепрофилирование территории было запланировано Генпланом, но еще не согласовано. Чтобы не ждать завершения этой процедуры со стороны города еще 2 года и ускорить процессе проектирования и строительства, мы пошли по пути разработки градостроительного обоснования самостоятельно».

СХЕМЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРОМПРЕДПРИЯТИЙ

Существует несколько схем законного приобретения промышленных предприятий и, соответственно, земельных участков, на которых они расположены. Основной и наиболее распространенный способ – это покупка корпоративных прав. Возможны и другие схемы, такие как покупка недвижимого имущества, реорганизация юридического лица, приватизация и т.д. (более подробно о схемах приобретения промпредприятий читайте в рубрике «Право» на стр. 70, – ред.).

Так, по словам Сергея Орла, компания HCM Industry приобретала промышленные площадки в основном посредством выкупа пакета акций у существующих акционерных обществ. Например, в Киеве компания приобрела швейную фабрику «Дана» по ул. Глубочицкой. Два мебельных предприятия – Киевский мебельный комбинат, расположенный по ул. Фрунзе, и фабрика «Лагода» по ул. Полевой – были куплены на вторичном рынке.

О том, как приобретались территории, на которых сегодня расположены деловой городок «Форум» (ул. Пимоненко) и бизнес-центр «Форум Парк Плаза» (Московский проспект), а также участок, где будет развиваться многофункциональный комплекс «Аэростар», рассказывает Петр Сусленский: «Согласно Земельному кодексу, владелец недвижимости имеет непосредственное право на землю, где данная недвижимость находится. Мы приобретали промышленные комплексы: цеха, административно-бытовые здания и все объекты, расположенные на территориях, которые являлись предметом сделок. Затем нам приходилось менять назначение земельных участков. Например, деловой городок «Форум», так же как и бизнес-центр «Форум Парк Плаза», находится на месте бывшей обувной фабрики. Территорию, где в будущем разместится многофункциональный комплекс «Аэростар», сейчас занимает деревообрабатывающий комбинат. Мы действовали по схеме покупки предприятий, которые являлись собственниками интересующих нас помещений и, соответственно, земель. На момент приобретения эти предприятия были недействующими и занимались сдачей площадей в аренду. Так, в проектах первого и второго «Форумов» мы оставили конструктив бывших промзданий практически нетронутым, только поменяли планировку и сделали надстройку. Развитая инженерная инфраструктура позволила достаточно просто перепрофилировать завод в бизнес-центр, так как плотность застройки не была увеличена. В случае же с проектом «Аэростар» запланировано новое строительство, в том числе потому, что существующих мощностей всего района Телички не хватит для обеспечения потребностей комплекса».

НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИЯ?

Не менее важные вопросы, которые приходится решать девелоперу в ходе развития проектов на территориях бывших промышленных предприятий, – это выбор функционального наполнения и варианта девелопмента: реконструкция либо новое строительство. Как утверждают специалисты рынка, в определении нового профильного назначения для бывших промзон действуют те же правила, что и для любого земельного участка. Каждая территория уникальна, и эксперты советуют проводить все необходимые исследования окружения, анализ наилучшего использования и консультироваться со специалистами относительно выбора функций.

Петр Сусленский утверждает, что в случае с проектами «Форумов», а также «Аэростара» территории подбирались исходя из определенных требований. «Мы ищем участки, способные удовлетворить наши требования. Определившись с районом, начинаем выбирать из того, что есть в продаже. Значение имеют как основные характеристики участка, так и его форма. Желательно, чтобы там не было никакой тяжелой промышленности, так как это может повлечь за собой определенные риски и необходимость очищения территории, что является довольно дорогостоящим процессом. То есть, изначально мы отталкиваемся от идеи будущего проекта, а затем подбираем оптимальный участок под определенное назначение. Так, в случае с проектом «Аэростар» мы искали территорию для размещения бизнес-центра и знали, что в выбранном нами месте офисы будут востребованы. В других районах мы ищем участки под жилье», – так описывает этот процесс Петр Сусленский.

HCM Industry, как правило, привлекает для определения оптимального назначения участков профессиональные консалтинговые компании, а в некоторых случаях, когда речь идет о сложных и больших территориях, заказывает анализ наилучшего использования одновременно у нескольких консультантов. Свой выбор специалисты компании осуществляют исходя из убедительности представленных данных по состоянию и перспективам рынка и, как в любом бизнесе, руководствуясь собственным профессиональным чутьем.

Решение относительно нового строительства либо реконструкции также достаточно индивидуально. Следует учитывать ряд особенностей расположения участка, существующих строений, окружения и четко представлять, что подразумевается под реконструкцией, насколько она оправдана и какие результаты может дать. Так, о специфике процесса реконструкции рассказывает Александр Носаченко: «Раньше большинство девелоперов придерживалось мнения, что реконструкция – это самый простой, быстрый и выгодный вариант развития проектов. В Киеве существует ряд примеров реконструкции бывших промышленных зданий в объекты коммерческой недвижимости, преимущественно офисной. Но, на сегодняшний день отношение застройщиков к реконструкции меняется. Если говорить о развитии высококлассных проектов, то реконструкция, как оказывается, может обойтись девелоперу гораздо дороже с точки зрения строительного процесса и займет больше времени, чем строительство «с нуля». К тому же, современные технологии при новом строительстве позволяют возводить большие объемы за сравнительно короткое время, и девелопмент «с нуля» дает возможность учесть все современные требования и стандарты, предъявляемые к любому виду недвижимости, поскольку изначально отсутствуют те ограничения, которые может навязывать уже существующий каркас здания, подвергающийся реконструкции».

НОВАЯ ЖИЗНЬ ПРОМЗОН

На сегодняшний день в Киеве уже существует целый ряд примеров перепрофилирования бывших промышленных зданий в объекты коммерческой недвижимости. Среди наиболее показательных офисных проектов стоит назвать упомянутые выше бизнес-городок «Форум» и «Форум Парк Плаза», офисный центр «Ренессанс» (бывшая книжная фабрика), торгово-офисный центр «Ласточка» (сейчас «Ильинский») на Подоле (бывшая фабрика одежды «Ласточка»). На основе бывших объектов промышленности или инфраструктуры созданы бизнес-центр «Артем» (бывшая столовая завода «Артем»), офисный центр по ул. Боженко (бывшая фабрика игрушек), офисный центр «Кубик» по ул. Шолуденко, Horizon Park по ул. Н. Гринченко, 4. Среди торговой недвижимости прецеденты создания ТЦ и ТРЦ на основе бывших промышленных зданий также не единичны. Крупнейшими являются ТРЦ «Караван» по ул. Луговой на Оболони, ТЦ «Городок» и «МегаМаркет» возле ст. м. «Петровка», ТРЦ «Променада» по ул. Багговутовской на Татарке, ТК «Ритм» на Борщаговке и многие другие. Кардинально меняет свой облик и территория завода «Большевик», на которой сейчас реализуется проект ТРЦ «Большевик» компании «АДС», из которых 2 очереди уже открыты. Дальнейшее развитие этой территории вглубь – дело времени. Вскоре состоится открытие первого гипермаркета французского ритейл-оператора Auchan на месте бывшего завода «Киевкабель».

Главное управление градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды работает над концепциями освоения территорий Корчеватого и Нижней Телички. Согласовано предпроектное предложение строительства торгово-офисного, жилого и развлекательно-спортивного комплекса, разработанное в соответствии с концепцией архитектурно-градостроительного развития и упорядочения территории завода «Арсенал». Интересны разработки застройки Рыбальского полуострова, предложенные Институтом архитектурного менеджмента, – создание делового комплекса «Киев-Сити». На Градсовет выносятся концептуальные проекты застройки целых кварталов. Так, например, ООО «Инвестиционный союз «Лыбидь» выступил заказчиком масштабного градостроительного образования, включающего почти все общественные функции на территории площадью 7 гектаров в границах бульвара Дружбы Народов, Лыбидской площади, улицами Гринченко и Любченко. На сегодняшний день здесь размещается недействующее ОАО «Киевский хладокомбинат №2».

Масштабные многофункциональные проекты развивают упомянутые выше компании «Днепроэкология», «Выдубичи», «НЕСТ», HCM Industry, а также DCH (проект многофункционального комплекса на территории промышленной зоны Подола) и «Реле-Инвест» (многофункциональный комплекс на территории в 20,19 гектаров в Голосеевском районе Киева) и многие другие.

Как свидетельствует практика, регенерация территорий и перепрофилирование предприятий – довольно трудоемкий процесс, в котором должны принимать участие все заинтересованные стороны, а это и городские власти, и потенциальные инвесторы. И хотя результаты видны уже сегодня, городу и застройщикам еще предстоит длительная совместная работа.

Источник: http://commercialproperty.ua