Новостройки нового года

Объемы жилищного строительства в киеве за шесть месяцев нынешнего года увеличились по сравнению с прошлым годом на 0,5% и составили 593,5 тыс. м2 — таковы данные официальной статистики. тенденция последних лет свидетельствует о постоянном росте количества построенного жилья. Есть основания предполагать, что не станет исключением и наступающий 2008 год.

Предложение

По сводным данным экспертов, в следующем году в Киеве планируется ввести в строй 1,2–1,4 млн м2 нового жилья. Однако, по словам Ольги Масловой, маркетолога-аналитика группы компаний «УКОГРУП», из всех заявленных объектов реально будет сдано не более 75–80%, что связано в первую очередь с недостатком финансирования, а также с общими сложностями строительного процесса и непрозрачными законодательными процедурами в сфере получения необходимых разрешений и согласований и сдачи дома в ксплуатацию.

Специалист маркетингового и исследовательского отдела компании «Соцмарт» Валентина Деригина отмечает, что в 2008 г. на рынке первичной недвижимости будут реализованы около 80 жилых домов и комплексов (не считая тех, которые по плану должны были достроить в этом году, но уже сейчас видно, что застройщики не вкладываются в этот срок). Опять же нужно учитывать, что введение в эксплуатацию многих из обещанных и на 2008 г. объектов может быть перенесено еще на пару лет. Далеко за примерами ходить не надо — уже несколько лет подряд обещают сдать комплекс «Граф Толстой», жилые дома по улице Семьи Сосниных, Борщаговской и другие.

Согласно данным компании «Соцмарт», на данный момент в Киеве ведется строительство более 200 жилых домов. Наибольшее количество   новостроек в Дарницком (27%), Святошинском (22%), Шевченковском и Днепровском (по 9%) районах столицы. Меньше всего жилья строится в Подольском и Деснянском районах (по 3%). Что касается прогнозов, то в 2008 г. будут активно развиваться сальные районы Киева вместе с соответствующей инфраструктурой, а также пригород. Все больше застраиваются Голосеевский, Дрницкий, Оболонский районы, — говорит Валентина Деригина. — Впрочем, немалое количество из запланированных зданий строятся и в центральных районах. Но здесь можно отметить такую закономерность — если в центре города это преимущественно небольшие жилые дома (обычно с минимумом внутренней инфраструктуры), то в прицентральных и спальных районах это уже преимущественно жилые комплексы, с полной «начинкой» (торговые, сервисные, развлекательные составляющие). Более того, в некоторых районах (например, Дарницком) застраиваются целые микрорайоны. Класс возводимого жилья — преимущественно эконом, эконом+. Это, как правило, дома и комплексы в спальных районах с преобладанием одно- и двухкомнатных квартир сравнительно небольшого метража, с минимальной внутренней социальной инфраструктурой. Бизнес-класс и элитное жилье, по мнению экспертов, составляют по объему строительства 15–20%. Это обычно дома в центральной части города или дома клубного типа с небольшим количеством квартир либо жилые многоквартирные комплексы с максимально развитой внутренней инфраструктурой, большим паркингом, оригинальным архитектурным проектом.

Следует отметить, что четкой грани между классами нет, и застройщики активно этим пользуются. Учитывая отсутствие на рынке единой класификации и четких правил, застройщики могут завышать класс дома, а следовательно, и цену за кадратный метр. Таким образом, предложение в бизнес-классе может искусственно увеличиваться на 15–20% за счет уменьшения сегмента экономкласса.

Строящегося социального жилья в Киеве практически нет. На сегодня в столице наблюдается тенденция к сокращению строительства дешевого жилья. По мнению некоторых экспертов, анализ выставленных предложений со сроком ввода в 2008 г., а также анонсированных строителями объектов показывает, что в следующем году доля жилья классов бизнес и премиум достигнет 55%, а доля эконом-класса сократится до 45%. Местоположение объекта является одним из ключевых факторов, влияющих на класс построенного жилья. Безусловно, наиболее престижными и дорогими являются районы, максимально приближенные к центру города. Следовательно, наибольшее количество жилья классов бизнес и элит строится в Печерском, Шевченковском и Подольском районах. Соломенский и Оболонский наиболее востребованы для строительства жилья бизнес-класса. Жилье эконом-класса строится в основном в Голосеевском, Святошинском, Деснянском районах, на Позняках, Осокорках.

Цены и спрос

Каково соотношение спроса и предложения на столичном рынке первичного жилья? По мнению большинства застройщиков, спрос ее чем в два раза превышает предложение, и существующих объемов строительства явно недостаточно.  Но следует также учесть, что ный рост цен с каждым разом сужает круг потенциальных инвесторов, — считает Ольга Маслова. Иными словами, на данный момент спрос потенциальный и реальный сильно отличаются друг от друга. Так, потенциальный спрос в Киеве составляет около 2,5–3 млн м2 в год. А реальный, то есть возможный (когда покупатель не только хочет, но еще и может себе позволить приобрести недвижимость) — 0,7– 1 млн м2 в год. И это с учетом ипотечного кредитования, которое ужесточает условия и сокращает объемы из-за дефицита свободного капитала.

Что касается структуры спроса, то постепенно растет спрос на жилье бизнес-класса, хотя наиболее востребованными по-прежнему остаются квартиры классов эконом и эконом+. «Наша компания развивает в первую очередь сегмент жилой недвижимости классов эконом, эконом+ (75% от общей суммы квадратных метров), бизнес-класса (20%), а также класса элит (5%)», — рассказывает Ольга Маслова. По ее словам, под потребности рынка вырисовывается следующий разрез предложения первичной жилой недвижимости в Киеве: класс эконом — 33%, эконом+ — 18%, бизнес — 25%, бизнес+ — 17%, элит — 7%. Цены на жилье в Киеве с января по сентябрь 2007 г. выросли в среднем на 10,6%. Средняя стоимость 1 м2 жилья в Киеве за этот период выросла на первичном рынке на 16,7%. Средние на сегодня цены на первичном рынке жилой недвижимости приведены в диаграмме на предыдущей странице и реальный сильно отличаются друг от друга. Так, потенциальный спрос в Киеве составляет около 2,5–3 млн м2 в год. А реальный, то есть возможный (когда покупатель не только хочет, но еще и может себе позволить приобрести недвижимость) — 0,7– 1 млн м2 в год. И это с учетом ипотечного кредитования, которое ужесточает условия и сокращает объемы из-за дефицита свободного капитала.

Основные игроки и проекты

За последние два года в Киеве появилось большое количество компаний-застройщиков. Сейчас рынок застройщиков Киева выглядит следующим образом:

— крупные операторы — такие как «Киевгорстрой», «Познякижилстрой», «ТММ», «УКОГРУП», «XXI век», «Жилинвестстрой-УКБ», ИСК «Столица» и другие;

— операторы, которые реализовывают 1–2 крупных объекта (например, застройка микрорайона): «Национальная cтроительная компания», «Гранит», «Лико-Холдинг» и другие. Сюда можно отнести и иностранных девелоперов и застройщиков, вышедших на рынок Украины с крупными проектами (например, «Миракс-Групп»);

— операторы, которые реализовывают 1–2 небольших проекта, или застройщик, на которого оформлена земля, обычно нанимают фирму — девелопера проекта и сходят с рынка после реализации проекта. По словам Ольги Масловой, около 60–65% рынка сосредоточено в руках первой группы операторов, около 25% занимают компании второй и 15% — третьей группы операторов.

Основными операторами рынка, которые сегодня реализовывают объекты с заявленным сроком сдачи в 2008 г., являются: «Киевгорстрой», «Жилинвестстрой-УКБ», «УкоинвестСтрой», ИСК «Столица», «Познякижилстрой», «Форум Инвест», «Горжилстрой». В сегменте бизнес- и элитного жилья работают компании «XXI век», «ТММ», «Миракс-Групп», «НЕСТ». По словам Валентины Деригиной, скорее всего, в ближайшие пару лет будут продолжать удерживать свои позиции компании — лидеры этого года. Это тресты «Киевгорстроя» — почти 30 новостроек, «Жилинвестстрой-УКБ» — около 15 новостроек, «УкоинвестСтрой» — более 10 новостроек, «Форум Инвест» — более 5 новостроек и другие компании, которые в первую очередь возводят массовое жилье классов эконом и эконом+, так как спрос на него будет устойчивым. На сегодня в Киеве наблюдается тенденция к укрупнению застройки (застройка целыми кварталами), расширению инфраструктуры, поскольку именно она приобретает для инвестора ценность. Примером являются такие крупные проекты.

• Жилой комплекс «Голосеево» по ул. Голосеевской, 13 (Голосеевский район). Общая площадь — 218,7 тыс. м2, общая жилая площадь — 155 тыс. м2. Класс — бизнес+. Ввод в эксплуатацию — II квар тал 2008 г. Застройщик — «Горжилстрой».
• Жилой комплекс «Времена года» по ул. Механизаторов, 2 (Соломенский район). Общая площадь — более 147 тыс. м2, общая жилая площадь — 80,71 тыс. м2. Класс — бизнес. Застройщик — «НЕСТ».
• Комплекс жилых домов с торгово-офисными помещениями по ул. Олевской, 13/50, 15 (Святошинский район). Общая жилая площадь — 56,92 тыс. м2, офисная — 1538 м2. Ввод в эксплуатацию — II квартал 2008 г. Класс — эконом. Застройщик — «УкоинвестСтрой».
• Жилищно-офисный комплекс «Артемида» (пересечение Дарницкого бульвара и улицы Генерала Жмаченко, Днепровский район). Общая площадь — 48 тыс. м2, общая жилая площадь — 22,7 тыс. м2. Сдача в эксплуатацию — IV квартал 2008 г. Застройщик — «Миханики Украина».
• Жилой комплекс «Триумф» по ул. Зверинецкой, 59 (Печерский район). Общая площадь (на 30 июня 2007 г.) — 67,775 тыс. м2. Сдача в эксплуатацию — I квартал 2008 г. Класс — премиум. Застройщик — «ТММ».

Источник: http://www.vdpa.com.ua/