Реальные недвижимые сокровища

В нынешних экономических условиях жилая недвижимость приобрела среди обеспеченных украинцев прочную репутацию достаточно надежного объекта инвестирования. Однако есть категория квартир, которые частные лица приобретают отнюдь не с целью заработка. Как отмечают эксперты, функция инвестиции для физических лиц в основном характерна для квартир эконом- и бизнес-класса (единичная капиталоемкость в этих сегментах составляет $100-350 тыс.).

А вот покупатели, располагающие несколькими миллионами зеленых, интересуются главным образом элитными апартаментами, которые не рассматриваются в качестве инвестиции с целью извлечения дохода, превышающего среднерыночный на финансовом и фондовом рынке. То есть в данном случае приобретение делается не для того, чтобы перепродать недвижимость в краткосрочной или среднесрочной перспективе (хотя это и не исключено).

По словам руководителя Киевского областного филиала “Укрсоцбанка” Андрея Онистрата, покупка дорогой квартиры — дело не самое интересное с точки зрения получения прибыли, хотя сегодня вполне можно приумножить свои средства за счет инвестиций в такую недвижимость. Однако зачастую потенциальные покупатели элитного жилья не стремятся заработать на этом. Выгодность таких вложений весьма специфична и обусловлена прежде всего особенностями самих объектов недвижимости – они не подчиняются общим правилам рынка и выходят за рамки стандартной логики. Потому дорогая недвижимость практически не теряет в цене даже в условиях упадка рынка недвижимости и мало зависит от общей ситуации на этом рынке.

– В самом деле, цены на дорогие объекты жилой недвижимости слабо реагируют на временные негативные процессы на рынке, они обладают большей инертностью по сравнению с ценами на более дешевое жилье и не подвержены даже сезонным колебаниям цен на недвижимость. А так как в Киеве наблюдается многолетний постоянный рост цен на недвижимость и изменения этого процесса не наблюдается, то можно с уверенностью сказать, что вложенные деньги в такое жилье с течением времени как минимум не обесценятся, — соглашается ведущий специалист риэлторской компании «Паркер & Оболенский» Андрей Джулинский. Свою позицию он обосновывает тем, что средние цены на дорогое и супердорогое жилье в Киеве в настоящее время стабилизировались по сравнению с предыдущими годами, но, как и во всем мире, они сохраняют тенденции к медленному росту. В то же время в данном сегменте рынка нельзя точно определить или спрогнозировать адекватность цены объекта, ведь здесь на первые позиции выходит не сама цена, а привлекательность объекта для покупателя. Столичным риэлторам известны немало случаев, когда покупатель приобретал супердорогой объект недвижимости «сходу» лишь потому, что квартира или дом всецело удовлетворяли нескольким очень важным требованиям, и не приходилось искать компромисс между ценой и уровнем удовлетворенности покупателя объектом.

Следовательно, элитная квартира является формой долгосрочных сбережений, которая характеризуется довольно высокой надежностью (недвижимость сложно утратить), правовой защищенностью (в части защиты прав владения и наследования), меньшей прозрачностью по сравнению с теми же банковскими вкладами, первоклассной залогоспособностью. Если же прибавить к этому независимость от колебаний валютного рынка и средние темпы роста стоимости вклада, как минимум, компенсирующие ежегодную инфляцию, получится, что лучшего сокровища сегодня, в общем-то, не сыскать…

Однако при покупке дорогой недвижимости, считают эксперты, нужны осторожность и правильный подход к делу. К выбору объекта недвижимости следует отнестись очень внимательно, оценив его преимущества и недостатки на длительную перспективу.

– Пожалуй, основная задача при инвестировании в объект жилой недвижимости – спрогнозировать спрос на данный объект с учетом количества аналогичных предложений в будущем, — поясняет Андрей Джулинский.

Среди главных условий успешного приобретения дорогой жилой недвижимости как объекта долгосрочных вложений заместитель гендиректора по стратегическому развитию и маркетингу строительно-девелоперской компании «ТММ» Алексей Говорун выделяет максимальное соответствие квартиры заявленному классу – близость к центру, высотность здания, архитектурные решения, инфраструктура и т. д. Андрей Онистрат отмечает, что большое значение здесь имеет также эксклюзивность апартаментов:

– Общие тенденции, которым подвержено стандартное жилье, оказывают очень незначительное влияние на такую недвижимость. Она всегда будет очень дорогой и всегда найдет своего покупателя, готового платить extra money.

По информации Алексея Говоруна, в 2006 году, в период ажиотажа на рынке, рост цен на отдельные объекты недвижимости высокого класса доходил до 300%. В 2007 году рост составил около 25%. Вместе с тем эксперт соглашается с мнением других специалистов, утверждающих, что цены на эксклюзивные объекты недвижимости и темпы их роста сложно обозначить единой тенденцией – необходимо рассматривать каждый объект в отдельности. Но в любом случае вложения в элитную недвижимость будут компенсировать инфляцию даже в условиях существенного снижения темпов роста цен на столичную недвижимость (по самым оптимистичным оценкам, этот рост в нынешнем году вряд ли превысит 10-15%). А большего и не требуется…

Скудный выбор

Несмотря на то, что Киев входит в число европейских городов с самой дорогой недвижимостью, жилья, которое годится на роль сокровища, в городе не так много.

Правда, формально почти каждая двадцатая квартира, выставленная на продажу, считается элитной, поскольку ее цена начинается от $600 тыс. Однако, утверждают специалисты, лишь немногие из этих квартир являются по-настоящему премиальными. Так, Алексей Говорун, ссылаясь на разработанный Украинской строительной ассоциацией классификатор жилой недвижимости, элитным жильем называет такое, которое отвечает стандартам классов «премиум» и «де-люкс», с уникальным месторасположением объекта, соответствующими планировками, отделочными материалами, инфраструктурой, сервисом и т. д. Цены на такую недвижимость, по его данным, составляют от 8–10 тыс. евро за кв. м и выше. Некоторые риэлторы (правда, с оговорками) считают, что «люксовой» может быть и отдельная квартира. Но практически все эксперты сходятся в том, что дорогих и «правильных» с точки зрения долгосрочных вложений объектов в Киеве сегодня существует всего несколько десятков. Неудивительно, что стоимость трех самых дорогих столичных квартир, которые сейчас выставлены на продажу, равняется годовому бюджету среднестатистического областного центра. Например, трехуровневый пентхаус площадью 1 тыс. кв. м. по улице Шелковичной стоит $15 млн.

Андрей Онистрат для обозначения домов-сокровищ употребляет термин «культовый». И подобных новостроек, где стоимость квадратного метра, по его оценкам, составляет более $15 тыс., он насчитал в Киеве полдесятка. В качестве примера эксперт приводит скандальный дом на улице Грушевского, 9А, комплексы «Триумфальная арка» и «Капитолий», где стоимость апартаментов вполне сопоставима с ценами в крупнейших мегаполисах мира. Классифицировать эти объекты г-н Онистрат не берется, поскольку каждый из них является уникальным проектом, аппелирующий к тем или иным потребностям потребителя.

— Безусловно, есть общие черты, присущие каждому из них, например, близость к центру, инфраструктура, но тем не менее каждый из них остается штучным продуктом. Имидж, экстерьер, вид из окна и прочие подобные параметры очень сложно оценить объективно и классифицировать, — считает Андрей Онистрат.

Расширить список супердорогих объектов жилой недвижимости готов Андрей Джулинский. По его мнению, такие объекты имеются на вторичном рынке, и сосредоточены они в Шевченковском и Печерском районах. На стоимость данного жилья влияют два основных фактора – месторасположение в самом сердце столицы и характеристики зданий (это главным образом квартиры в отреставрированных исторических домах). Здания эти, объясняет риэлтор, построены добротно, а их расположение в центре Киева и проживание в них преимущественно состоятельных людей положительно влияет на их сохранность: коммунальные службы зорко следят за техническим состоянием домов и их внешним видом. По данным г-на Джулинского, количество квартир в таких домах, выставленных на продажу и подпадающих под определение «супердорогая» (от $10 тыс. за 1 кв. м), реально не превышает двух-трех десятков. Что же касается первичного рынка, то, полагает эксперт, популярность среди состоятельных покупателей квартир в таких домах, как по ул. Грушевского, 9А обусловлена прежде всего их уникальными характеристиками, что позволяет отнести это жилье к категории сокровищ, которые никогда не утратят своих позиций в рейтинге супердорогой жилой недвижимости.

Среди «элитных» и «эксклюзивных», как их называют сами хозяева, квартир, чаще всего встречаются пентхаусы — как в украинском, так и в классическом понимании. «Пентхаус по-украински» представляют собой квартиры на верхних этажах исторических зданий. С целью увеличения площади апартаментов нередко соединяются несколько квартир на верхних этажах и реализуются эксклюзивные проекты интерьеров. Пентхаус в новостройке, отмечает Алексей Говорун, гораздо больше отвечает классическому представлению о подобном объекте — он действительно находится на самом верху, а из его окон открываются поистине великолепные виды города. Но и в том, и в другом случае покупка такой квартиры гарантирует сохранность вложенных в нее средств. Главное здесь, советует Андрей Джулинский, придерживаться всех стандартных правил покупки, действующих на рынке недвижимости. То есть поинтересоваться историей недвижимости, репутацией строительной компании, продавца и посредника.

Алексей Говорун советует обращать внимание на количество проектов в портфеле строительной компании. Ведь в ситуации, когда на рынке существует много так называемых компаний одного проекта, опыт и надежность фирмы-застройщика очень важны.

Кроме того, по словам Андрея Онистрата, для покупателя весомым аргументом при покупке премиальной недвижимости является обслуживание объекта недвижимости, что позволит максимально эффективно поддерживать его качество.

Не менее важным, чем выбор компании-продавца или даже самого объекта недвижимости, для потенциального покупателя является привлечение квалифицированного консультанта, способного подобрать «правильный» объект, соответствующий запросам и возможностям клиента. Среди общих рекомендаций по выбору консультанта Андрей Джулинский особое внимание обращает на необходимость налаживания доверительных отношений между покупателями эксклюзивного жилья и риелторами. Андрей Онистрат же советует не ограничиваться одним консультантом. По мнению эксперта, в таком деле чем больше толковых советчиков, тем лучше.