Гостиничный рынок Киева: потенциал роста

Киевский рынок гостиничной недвижимости находится в начале пути своего формирования. Оставшиеся в наследство от советских времен около 8 тысяч номеров сегодня не принимаются экспертами во внимание. Рынок формирует новое качественное предложение, которое в силу разных факторов, как субъективных, так и объективных, развивается крайне медленно. В этой статье не только подведены итоги развития сегмента в 2007 году, но и озвучены его основные тенденции и «больные места», которые становятся особенно очевидными в свете подготовки столицы к Евро-2012.

НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ. ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ ОБЪЕМЫ РЫНКА

В 2007 году на рынке Киева произошло знаменательное событие – после долгих лет реализации был введен в эксплуатацию пятизвездочный отель Hyatt Regency Kyiv (владелец – «Индустриальная группа»). Это первая в Киеве 5-звездочная гостиница, находящаяся в управлении международного оператора. До этого, на протяжении практически двух лет, в столице был представлен только один мировой брэнд – 4-звездочный Radisson SAS. В начале 2007 года также был введен в эксплуатацию четырехзвездочный отель «Ривьера», находящийся в управлении компании-девелопера «Ярославов Вал».

Таким образом, по состоянию на начало 2008 года в сегменте новых 4-х и 5-звездочных отелей в Киеве действуют «Премьер Палас» (289 номеров), «Опера» (138), Hyatt Regency Kyiv (234), Radisson SAS (255), «Ривьера» (80) и «Подол Плаза» (57). Ограниченное количество номеров высокого уровня и отсутствие конкуренции пока еще позволяет им работать по завышенным тарифам.

Вместе с тем, как отмечает Марина Усенко, старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels, «появление Hyatt должно было серьезно изменить расстановку сил на киевском рынке. Во-первых, с его открытием расширился сегмент профессионально управляемых гостиниц. Во-вторых, проявилась уязвимость позиции Radisson SAS, который в силу существовавших до этого условий был лидером рынка по размещению корпоративных клиентов и уровню цен. Позиции отеля «Премьер Палас», в свою очередь, пока остаются стабильными, поскольку эта гостиница смогла создать для себя отдельную нишу – из той особой, очень состоятельной целевой аудитории (в первую очередь, украинских и российских бизнесменов и туристов), которая так быстро не меняет свою лояльность».

Ограниченное количество профессионально управляемых гостиниц в Киеве определяет их довольно высокую заполняемость. Вместе с тем, по словам Марины Усенко, «спрос в Киеве, так же как и в Москве, зависит исключительно от деловой активности. Поэтому наиболее высокий спрос – в будни, с существенным снижением на выходных, что не позволяет среднегодовой загрузке подниматься выше 70-72%. Это очень хороший показатель, но было бы еще лучше, если бы гостиницы не испытывали серьезного «проседания» спроса на выходных (что обычно исправляется путем заселения туристов).

Одна из малоприятных для гостиниц тенденций, проявившихся после открытия Hyatt, – наличие нераспроданных номеров в любой день недели. Это, безусловно, связано с тем, что гостиницы продолжают делать ставку на увеличение цены за номер, а также свидетельствует об ограниченном размере потребителей, способных оплачивать гостиничные услуги по заявленным ценам.

Думаю, что 2008 станет очень показательным для понимания реальных размеров рынка, поскольку в середине года запланировано открытие еще одной 5-звездочной гостиницы – «Интерконтиненталь Золотые Ворота».

Что касается потенциального объема гостиничного рынка, в том числе в сегменте 4-5 звезд, то участники рынка очень скептически относятся к заявлениям разных «экспертов» или представителей киевских властей о том, что городу необходимо еще около 20 высококлассных отелей. В частности, в городской программе подготовки столицы к Евро-2012 приведены планы по строительству и реконструкции 7 пятизвездочных, 11 четырехзвездочных и 16 двух- и трехзвездочных гостиниц. По мнению участников рынка, эти цифры подкреплены разве что требованиями УЕФА. Ведь, несмотря на то, что, по сути, сегмент 4-5 звезд только начал формироваться, насытить его можно очень быстро. Если в 2008 году откроется InterContinental, то рынок увеличится практически на четверть. А если откроется еще кто-то из операторов, то уже могут появиться проблемы у существующих, поскольку сам рынок (количество приезжих и нуждающихся в качественных и высококлассных услугах гостеприимства) довольно небольшой, и нет никаких факторов, указывающих на существенное повышение спроса в сегменте 4-5 звезд в ближайшие годы. Поэтому, исходя из реальных экономических расчетов, появление в Киеве еще 3-4 настоящих 5-звездочных и 5-6 4-звездочных гостиниц – это более чем достаточно. Дальше начнется серьезная конкуренция и война за место под солнцем. Осознавая этот факт, профессиональные девелоперы уже сегодня обращают внимание на один из главных факторов успеха высококлассного гостиничного проекта – его расположение.

УКРАИНСКИЙ РЫНОК И МИРОВЫЕ ГОСТИНИЧНЫЕ ОПЕРАТОРЫ

Как уже было отмечено, на сегодняшний день в Украине действуют гостиницы под управлением двух международных операторов – Radisson SAS и Hyatt Regency. В 2008 году, возможно, состоится открытие 5-звездочной гостиницы InterContinental, девелопером которой является компания «Ярославов Вал». Помимо этого проекта компания осуществляет реализацию еще одного – 5-звездочного Grand Hotel, строительство которого ведется на Почтовой площади. Пока на рынке нет информации о том, кто будет осуществлять управление отелем – сам девелопер или гостиничный оператор.

В целом, 2007 год в гостиничном сегменте Киева ознаменовался началом реализации нескольких крупных проектов отелей, которыми будут управлять международные операторы. Так, компания St. Sophia Homes приступила к строительству отеля Hilton (по бульвару Шевченко); о строительстве в центре Киева (ул. Лютеранская) 5-звездочного отеля под управлением Sofitel, входящего во французскую группу Accor, объявила компания «XXI Век». Строительство нового 4-звездочного отеля Radisson SAS заявлено компанией Rezidor Group. Объект откроется в рамках офисно-гостиничного комплекса возле аэропорта «Борисполь». Помимо этого, продолжаются строительные работы в многофункциональном комплексе «Торонто-Киев», включающего 3-звездочную гостиницу Holiday Inn (девелопер проекта – компания «Торонто-Киев»).

Как видно из приведенного перечня проектов, находящихся на различных этапах реализации, основная часть приходится на сегмент 4-5 звезд. Информации об анонсированных 3-звездочных гостиницах с участием международных операторов (за исключением Holiday Inn) на рынке пока нет. Однако, исходя из существующих тенденций, можно отметить, что первые в Киеве 3-звездочные проекты появятся в составе многофункциональных комплексов.

В целом, 2007 год продемонстрировал интерес некоторых украинских компаний к реализации 3-звездочных отелей в сетевом формате с акцентом на регионы. Так, в конце 2007 года о реализации сети трехзвездочных отелей под собственным брэндом «7 Дней» объявила украинская компания Clubhouse Group Holdings. Не исключена возможность того, что в 2008 году на рынке появится информация о развитии других трехзвездочных сетей, однако под управлением мировых гостиничных операторов.

Как отмечает Марина Усенко, «международные операторы настроены очень оптимистично по поводу не только Киева, но и крупных региональных городов. Однако все пока упирается в отсутствие серьезных локальных партнеров, которые, помимо словесного подтверждения, готовы реально воплощать проекты в жизнь, что касается, в частности, Киева. Пока что от слова до дела дистанция довольно большая».

По словам участников рынка, в первую очередь, международных операторов интересует столица, особенно в сегменте 4-5 звезд, поскольку они прекрасно понимают, что в регионах не получат своей прибыли. Что касается сегмента 3 звезды, то здесь, конечно, региональные города представляют собой определенный интерес, но и там в каждом среднем и крупном городе рынок пока ограничен 1-2 гостиницами. Больше в ближайшее время вряд ли будет востребовано.

Среди городов, рассматриваемых девелоперами и международными операторами, Юрий Нартов, управляющий директор компании Colliers International (Украина), называет Днепропетровск, Донецк, Харьков, что связано с повышением деловой активности внутри страны, а также Одессу и Львов с позиции развития сферы туризма. Эксперт также отмечает значительный интерес со стороны девелоперов к Карпатам и Крыму, хотя развитие качественных проектов в данных регионах ограничено уровнем инфраструктуры.

В то же время в конце 2007 года была анонсирована реализация крымского проекта Radisson Paradiso Big Yalta на 500 номеров. В реализации проекта, помимо непосредственно оператора – Rezidor Group, принимают участие девелоперские компании «Дубль W» и «НЕСТ». Согласие гостиничного оператора взять в управление отель, расположенный в Ялте – городе, туристическая активность которого напрямую зависит от сезона, – это своего рода прецедент для рынка. Вероятнее всего, сделка оказалась возможной благодаря партнерским отношениям, сложившимся между «Дубль W» и Rezidor Group, за плечами которых уже есть один успешно реализованный проект в Киеве.

ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ СЕГМЕНТА

В целом, гостиничный рынок Украины и Киева в частности развивается очень медленно, что обусловлено как объективными факторами, свойственными гостиничному девелопменту в целом, так и сугубо локальными, продиктованными реалиями украинского рынка.

Среди субъективных – специфика развития гостиничных проектов, необходимые объемы инвестиционных вложений и показатели финансовой отдачи. Известно, что гостиничный девелопмент является самым сложным и специфическим среди всех сегментов коммерческой недвижимости, независимо от стадии и уровня развития рынка. Помимо участия сильной профессиональной команды, гостиничный проект требует гораздо большего объема инвестиционных вложений и, как правило, имеет менее привлекательные показатели возврата, чем проекты других сегментов недвижимости. Поэтому, сравнивая при первом рассмотрении варианты развития какого-либо участка, особенно на «молодых» рынках, девелоперы в подавляющем большинстве случаев делают выбор в пользу других сегментов, где можно заработать гораздо больше и быстрее. Как отмечает Марина Усенко, «именно по этой причине в России и в Украине сегодня довольно мало гостиничных проектов, находящихся на стадии реализации. Как показывает мировая практика, их развитием занимаются в основном девелоперы, специализирующиеся на этом сегменте и выбравшие его сознательно. В развивающихся странах таких компаний еще очень мало».

По словам Юрия Нартова, «гостиничный бизнес является комплексной, капиталоемкой и довольно рискованной инвестицией, которая требует специальной экспертизы. Вместе с тем, гостиничная недвижимость как инвестиция является неплохим инструментом против инфляции, так как цены на гостиничные номера могут корректироваться ежедневно в рамках рыночной ситуации. На развитых рынках сегмент гостиниц традиционно антицикличен фондовому рынку, что может быть хорошим диверсификатором инвестиционного портфеля».

Говоря о рентабельности гостиничного девелопмента, участники рынка отмечают, что в высококлассных отелях номера, плата за которые приносит девелоперу основной доход, могут занимать до 50% всей площади объекта. Остальные помещения отводятся под объекты инфраструктуры (рестораны, бизнес-центры, фитнес и др.), необходимые для предоставления высококлассного сервиса. Однако, эти составляющие также должны приносить доход. Поэтому, чтобы гостиница была эффективной, она должна быть сделана грамотно. В этом случае гостиничный объект может выйти на такие показатели эффективности, с которыми не сравнится ни офисный, ни торговый центр.

Учитывая все вышеперечисленные общие факторы реализации гостиничного проекта, к которым также стоит добавить выбор, переговорный процесс и сотрудничество с оператором, немногие девелоперские компании готовы работать в этом сегменте, а еще меньшая часть доводит проекты до конца. Украина не является в этом плане исключением. Сегодня на киевском рынке работает пока только две девелоперские компании, целенаправленно ведущие свою деятельность в гостиничном сегменте, – это «Дубль W», реализовавшая отель Radisson SAS в Киеве и развивающая сегодня несколько 4-х и 5-звездочных гостиничных проектов с участием международных операторов в столице и других городах Украины, а также «Ярославов Вал», которая после реализации 4-звездочной гостиницы «Ривьера» направилась в сторону 5-звездочного сегмента.

Что касается локальных факторов, определяющих развитие киевского гостиничного сегмента, то на него влияет, в первую очередь, отсутствие в столице контроля за соблюдением стратегической программы функционального развития территорий. Так, на сегодняшний день в Киеве нет свободных участков в центре города, которые можно было бы использовать для реализации высококлассных гостиничных проектов, а те, что когда-то были, застроены жилыми или офисными объектами. Нередко участки, которые отводились под гостиничную функцию, впоследствии перепрофилировались собственниками под другое функциональное назначение. Единственный путь в данной ситуации, по которому уже пошли некоторые девелоперы, – это реализация гостиничных проектов с помощью редевелопмента территорий, предполагающего снос существующих строений. Однако, этот путь также довольно ограничен, поскольку в центре города, особенно в его исторической части, находится немного зданий, которые можно снести.

В свете всего перечисленного, учитывая отсутствие желания у многих девелоперов идти в гостиничный сегмент по причине его специфики и сложности, а также преобладание личной (здесь и сейчас) выгоды у чиновников КГГА и всех согласовательных структур, трудно представить, как Киев будет готовиться к проведению Евро-2012.

ЕВРО-2012 И ГОСТИНИЧНЫЙ БИЗНЕС

Победа совместной украинско-польской заявки на проведение Чемпионата Европы по футболу в 2012 году автоматически обозначила круг объектов инфраструктуры, к которым в первую очередь должно быть обращено внимание организаторов. В этом списке одно из первых мест занимают гостиницы, уровень и состояние которых в городах, принимающих у себя Чемпионат, стало за последние полгода самой обсуждаемой темой. Как уже было отмечено, киевские власти даже уже подсчитали число гостиниц, которые необходимо построить или реконструировать к Чемпионату.

В то же время, некоторые девелоперские компании, развивающие гостиничные проекты в единичном или сетевом формате в Киеве и регионах Украины, уже заявили о своей принципиальной позиции создавать отели, не ориентированные на Евро-2012. В частности, в географию их планов даже не входят украинские города, принимающие Чемпионат. Позиция девелоперов в этом случае ясна – Евро-2012 и все около- и послечемпионатные мероприятия займут максимум 2 месяца. А что потом? Как отмечает Марина Усенко, «та же ситуация наблюдается сегодня в Сочи. Операторов всегда нервирует, когда к ним поступают предложения войти в проект, реализующийся к какому-то разовому, пусть и очень крупному в европейских или мировых масштабах, мероприятию, ведь договора на управление подписываются лет на 20. Если проект не представляет интереса с коммерческой позиции после проведения мероприятия, его не нужно строить».

В этой ситуации столичным и региональным властям стоит озаботиться вопросом, как стимулировать развитие гостиниц и в первую очередь сделать хоть что-то для того, чтобы этот формат стал немного менее невыгодным, по сравнению с другими сегментами недвижимости. Участники рынка не ожидают особых преференций от власти, но вместе с тем отмечают, что даже минимальные льготы, вроде отчисления на социальную и инженерную инфраструктуру, были бы весьма своевременны. Безусловно, введение этих или других льгот вряд ли глобально повлияет на решение профессиональных игроков, которые будут продолжать реализовывать проекты, исходя из экономических расчетов и ориентации на долгосрочность инвестиций. Однако, это хотя бы позволит немного ускорить реализацию проектов, что, учитывая сроки, оставшиеся до проведения Чемпионата, было бы весьма своевременным.