Будем жить! Перспективы коттеджной жизни в области

Какой-то десяток лет назад пределом жилищных мечтаний большинства наших соотечественников была квартира в многоэтажном доме в центре большого города. Но с увеличением населения Киева люди, обитающие в бетонных стенах, все чаще задумываются о жизни в собственном доме где-нибудь на природе. Строительный рынок с готовностью откликнулся на запросы потребителей — коттеджные поселки вокруг столицы растут, как грибы после дождя, поражая архитектурным и функциональным разнообразием.

Как мы уже писали ранее, по итогам 2007 года мониторинг, проведенный экспертами, работающими в области недвижимости, выявил более 100 коттеджных городков в предместьях Киева. Подобные поселки в Киевской области строятся в основном с выходом на водоемы (реки, озера, водохранилища), с доступом на ведущие в город автотрассы и в 30-40-километровой зоне от Киева. При определении месторасположения принадлежность к тому или иному административному району является достаточно условной; гораздо большее значение имеет привязка к автотрассам. К примеру, поселки Лесное и Озерное территориально относятся к Киево-Святошинскому району, который охватывает большую территорию пригорода Киева. А их месторасположение более точно характеризует близость к Житомирской трассе (Житомирское направление). Лидером по количеству коттеджных поселков (и по ценам на них), как «ДомаДачи» писали в прошлом номере, сегодня является Обуховское направление. Говоря в целом, 75% всех коттеджных поселков Киевской области расположены по Обуховскому, Житомирскому, Одесскому и Бориспольскому направлениях.

Ближе к земле

На сегодняшний день на рынке частного загородного строительства Украины наиболее часто встречаются два формата недвижимости — коттедж и таунхаус. Практически любой особняк, построенный за городом для постоянного проживания, мы привыкли называть коттеджем. В целом данная формулировка правильна, ведь главная особенность такого объекта заключена в обособленном местоположении относительно соседних строений, и зачастую такие объекты обладают автономной системой жизнеобеспечения.

Индивидуальный коттедж наиболее понятный для восприятия вид жилья — это частный дом, рассчитанный для проживания в нем одной семьи. Этажность, площадь и особенности коттеджа будут зависеть от желания хозяев и архитектурного замысла помещения. «Современный подход к коттеджной застройке предполагает единую концепцию застройки будущего жилого массива, наличие всех необходимых коммуникаций и присутствие социальной инфраструктуры (кафе, магазина, спортзала и т.п.)», — говорит Анна Вайнштейн, маркетолог компании «Украинская Торговая Гильдия».

Таунхаус представляет собой коттедж, состоящий из двух-трех частных домов с общей несущей стеной (могут быть две и даже три общие стены, в зависимости от расположения). В каждом из них есть собственный вход, гараж, участок земли. В подобных зданиях чаще всего используется вертикальная планировка. В украинских условиях таунхаусы часто презентуют как оптимальный вариант индивидуального жилья по отношению цена/качество. В зданиях типа таунхаусов могут располагаться разные виды жилплощади, в том числе сочетание многоуровневых помещений и двух- или трехэтажных квартир, у каждой из которых есть свой участок земли. При расположении общих или частных изолированных гаражей под зданиями площадь, выделяемая под парковку, уменьшается, что улучшает внешний вид участка. Довольно часто таунхаусы наряду с коттеджами являются составной часть проекта цивилизованных элитных поселков — причем как в городе, так и в загородной зоне. Как утверждают аналитики рынка недвижимости, за такого рода малоэтажной застройкой большое будущее, ибо загородные территории активно застраиваются, свободной земли, на которой можно располагать объекты с коттеджным строительством, становится все меньше. Поэтому застройщики стараются уместить на тех же площадях больше построек, но не в ущерб загородному качеству жизни.

Лейнхаус — это загородное жилье бизнес-класса. Индивидуальный загородный дом в составе архитектурного ансамбля объединяет в себе все преимущества коттеджа и престижной городской квартиры. Пока такое жилье больше наиболее распространено в Подмосковье. Первый проект лейнхаусов реализуется в 11 км от Московской кольцевой автомобильной дороги в поселке Ильинка. Названия шести архитектурных ансамблей говорят сами за себя: «Венский», «Мюнхенский», «Ливерпульский», «Рижский», «Софийский», «Туринский». Каждый из них отличается площадью домовладения, внутренней планировкой, цветовой гаммой.

Экодом является новым трендом на рынке недвижимости. Главное требование для реализации этой идеи — экологически чистый район, на значительном расстоянии от мегаполиса и вдали от транспортных магистралей. Коттеджный поселок или отдельную усадьбу строят с соблюдением всех природоохранных требований и с минимальным воздействием на окружающую среду. Как утверждают разработчики проектов экодомов, некоторые заказчики настолько проникаются идеей, что высаживают мох на кровле, строят подземные въезды к жилищу и вместо асфальтированных дорожек прокладывают деревянные тротуары.

На сегодняшний день в Украине отсутствует официально признанная классификация коттеджных поселков, поэтому многие компании сегментируют и классифицируют поселки по-своему, вводя определенные параметры, характеристики и классы. Основополагающим моментом в классификации жилья должен быть комфорт, слагающими которого являются взаимосвязанные звенья всех этапов реализации проекта — от выбора местоположения до эксплуатационных характеристик. При этом ценовые уровни должны быть результирующим, а не исходным параметром позиционирования.

Ценовая политика

В большинстве случаев ценовая политика в коттеджном городке выстраивается следующим образом: устанавливают цену 1 кв. м дома, а участок, ограждение, дополнительные сооружения и прочее включают в стоимость коттеджа. Встречаются единичные случаи, когда стоимость всего объекта состоит из цены коттеджа (в пересчете площади на стоимость кв. м) и платы за участок (в пересчете площади на сотки). Зачастую таким образом продается земля под строительство, когда клиент сам выбирает, какой из предложенных проектов строить на приобретаемом участке. В таких случаях будет уместным выполнить пересчет стоимости всего объекта на среднюю стоимость 1 кв. м дома для получения сопоставимых цен на жилье в коттеджных городках.

«На ценообразование чаще всего влияют следующие факторы: качество строительства уменьшает или увеличивает цену до 50% от строительно-монтажных работ; в зависимости от близости природных ресурсов (лес, водоем) стоимость может увеличиваться от 30 до 50%; архитектура и однородное социальное окружение поднимает цену на 7-10%. Кроме того, нужно учитывать, что на формирование стоимости коттеджа влияют факторы, связанные с элементами оснащения дома и благоустройства участка. К подобным моментам можно отнести такие составляющие: сауна — прирост цены на 13,8%; бассейн, искусственный пруд на участке, баня — 7-8%; тренажерный зал, зимний сад, бильярдная, подвал — 4-5%; выделенная Интернет-линия — 3-3,5% и т.д.», — рассказывает управляющий партнер Concorde Development Валерий Кирилко.

Относительно динамики цен на коттеджи можно сказать, что на рынке продолжает прослеживаться тенденция повышения цен. При этом темпы роста сохраняются приблизительно в одном диапазоне. За второе полугодие 2007 года цены 1 кв. м жилья в среднем выросли на 22–26%. По итогам 2007 года средняя стоимость коттеджа с землей составляет $2000 за кв. м. Средняя стоимость 1 кв. м загородного дома в Киевской области по направлениям следующая: Бориспольское — $2000, Броварское — $1630, Вышгородское —$1730, Житомирское — $1730, Обуховское — $3200, Одесское — $1750. На сегодняшний день самый дорогой пригород Киева — Конча-Заспа, где цивилизованная застройка ведется еще с 1995-1996 годов.