Любимцы публики в retail

Актуальность темы «борьба за посетителей» между торговыми центрами, уже работающими в Киеве или готовящимися к открытию на протяжении года-двух, обусловлена тем, что рынок торговой недвижимости столицы постепенно переходит из стадии становления в период насыщения. Эти латентные процессы подталкивают профессионалов рынка делать ставку уже не только на количественные характеристики производимых ими объектов недвижимости, но и обращать все большее внимание на качество наполнения ТЦ торговыми операторами.

Роль «якорных» операторов, работающих в столичных ТЦ, сложно переоценить.

 «Якорями» чаще всего считаются супермаркеты продуктов питания, супермаркеты электроники, а также развлекательная составляющая ТЦ.  Нельзя сказать, что существует четкая классификация «якорных» арендаторов, их круг для разных видов ТЦ индивидуален и, прежде всего, зависит от размера и потребительских параметров объекта.

По американской классификации (ULI), которая традиционно применяется по отношению к столичным торговым объектам, определяют «якорного» арендатора как крупного, обычно сетевого, оператора розничной торговли, привлекающего в ТЦ основные потоки посетителей. В некоторых случаях «якорь» может быть и собственником, как, скажем, в магазинах «Караван», где одноименный гипермаркет дополняют торговые галереи.

Главная отличительная черта «якоря» — его независимость, то есть способность самостоятельно обеспечивать себе достаточное число покупателей. Примером тому может служить тот факт, что у многих из них есть отдельные, успешно функционирующие магазины формата street retail.

Разумеется, исчерпывающего ассортимента товаров и услуг ни один «якорь» предложить не может, поэтому клиенты достаются и магазинам галереи, однако он один порой способен сформировать больший покупательский поток, чем все арендаторы последующих этажей вместе взятые.

В идеале величина и качественные характеристики «якоря» должны соотноситься с размером и назначением торгового центра.

Недостаточный ассортимент «якорного» магазина станет антирекламой и не сможет обеспечить успех объекту в целом. Кроме того, это выгодно и самим «якорям», ведь средняя арендуемая ими площадь достаточно велика, и предлагать в этом случае скромный ассортимент просто-напросто нецелесообразно.

Так, для ТЦ микрорайонного масштаба, основные посетители которого – жители расположенных вокруг домов, – самым оптимальным вариантом будет супермаркет или большой продуктовый магазин.

Районные торговые центры традиционно привлекают посетителей продовольственным гипермаркетом с раскрученным брендом, расположенным на первом этаже, в быстром доступе от входной группы.

Более масштабные объекты с площадью несколько десятков тысяч квадратных метров часто имеют нескольких «якорных» арендаторов, занимающих до 40% площадей. Помимо продуктового магазина, в качестве «тяжелой артиллерии» обычно выступает не менее крупный супермаркет с другой специализацией (спортивные товары, бытовая техника, товары для дома и т. п.).

Гигантские региональные и суперрегиональные ТЦ способны вместить четыре-пять или даже более «якорей», занимающих больше половины их площади. Поток посетителей в них настолько велик, что высокие арендные ставки, которые охотно платят операторы галереи и предприятия общественного питания, с лихвой компенсируют недополученные от «якорных» арендаторов деньги.

 Наличие в структуре объекта торговой недвижимости развлекательных площадей обусловлено необходимостью привлечения в него дополнительных потоков посетителей. При низком уровне насыщенности рынка девелоперы ТЦ не испытывают особых проблем с посещаемостью, однако по мере роста конкуренции потенциальных покупателей необходимо стимулировать, предлагая им все новые и новые «магниты». Поэтому «классические» торговые «якоря» ТРЦ – супермаркеты и фуд-корты – пополнили развлекательные составляющие: кинотеатры, боулинг и т. д. Помимо ставших уже традиционными «якорей» (супермаркетов и фуд-кортов), на сегодняшний день в Киеве появились новые их виды, такие как бильярд, детская комната, каток, боулинг-клуб. Также сегодня  приобретают популярность Spa-салоны и Fashion gallery, такого рода галереи уже открыты в ТЦ «Альта-центр».

 Важно отметить, что для отечественного рынка розничной торговли характерно наличие двух основных типов «якорей» – продовольственный супермаркет и отдел развлечений. В Европе же достаточно распространен другой тип – так называемый department store, то есть, огромный магазин по типу наших бывших советских универмагов, с очень широким товарным предложением непродовольственной группы для потребителей различного возраста и разной половой принадлежности. Примером таких магазинов могут служить C&A, H&M, Marks&Spenser. Это достаточно развитые торговые сети, они еще не пришли в Украину, но в Европе они широко выполняют потокообразующую функцию.

В США операторы ТЦ предпочитают работать с «якорями», представленными продовольственной группой товаров, поскольку частота посещения «якорей» данного типа намного выше, чем частота посещения «якорей» типа department store.

На выбор «якоря» влияет специфика ТЦ. Для того чтобы сохранялась концепция и позиционирование ТЦ, нужно чтобы «якорь» ей соответствовал.

От того, как расположены «якорные» арендаторы, зависит в целом распределение человеческих потоков в ТЦ. «Якорных» арендаторов желательно размещать в глубине здания, чтобы по пути к ним посетитель проходил как можно большее количество магазинов торговой галереи.

В среднем 50–60% сдаваемой площади занимают «якорные» арендаторы. По международным стандартам, общая площадь «якорей» должна составлять около 40–60% площади всего ТРК.

Для обеспечения должной экономики проекта суммарная площадь, занимаемая «якорными» арендаторами, не должна превышать половины всей торговой площади ТЦ. В противном случае средневзвешенная ставка аренды будет низкой, что приведет к увеличению срока окупаемости ТЦ. Исключением является формат ритейл-парка, состоящий из нескольких крупных «якорей», торгующих товарами повседневного спроса по низким ценам. На данный момент усредненное соотношение товарных групп в киевских ТЦ предполагает следующее распределение: «якори» – до 45% от коммерческой площади ТЦ, фуд-корт – 3–5%, товары промышленной группы, развлечения и мини-«якоря» – по 10%.

В последнее время получила распространение тенденция расширения потребительских запросов, вследствие которой один «якорный» арендатор уже не способен обеспечить эффективную работу ТЦ.

 «Якорным» арендаторам торгового комплекса девелоперы предоставляют ряд льгот. К ним можно отнести: требования к определенной планировке, техническим характеристикам помещений и расположению, более низкая арендная плата, а также более низкие эксплуатационные расходы. Кроме того, в качестве арендной платы с «якорного» арендатора – крупной компании с известным брендом – может взиматься не фиксированная сумма, а процент с оборота.

Сильный «якорь», оказавшийся к тому же в нужное время и в нужном месте, может не только привлекать посетителей и работать на имидж торгового центра, но и исправить определенные огрехи концепции или строительства объекта. Хорошие «якоря» способны частично решить вопросы, связанные с неудачным зонированием, ведь их, как правило, располагают в так называемых мертвых зонах, вне основных маршрутов посетителей.

С каждым годом требования к «якорным» арендаторам со стороны собственников коммерческой недвижимости повышаются, и уже сегодня эффективный «якорь» должен, прежде всего, быть популярным среди целевой аудитории ТЦ, предлагать товары и услуги, соответствующие его позиционированию, а также обеспечивать стабильную работу менее крупных арендаторов на протяжении длительного периода времени.

 В среднем по Киеву «якорные» операторы платят одну из самых низких арендных ставок по всему ТРЦ. Таким образом операторы могут инвестировать «сэкономленные» средства в расширение сети, модернизацию оборудования или даже в освоение новых, более конкурентоспособных сфер деятельности.

Трудно выделить арендную плату для основных арендаторов в ТЦ, поскольку ценовой диапазон различен и зависит от профиля арендатора. Из-за этого сложно сравнивать, насколько ниже арендная плата для «якорных» операторов.

 В среднем базовая ставка для «якорей» составляет 150–250 у. е./м² в год, для массовых – минимум 450–480 у. е./м² в год. Размер дискаунта может быть разным и зависит от известности бренда, профиля оператора, количества занимаемых квадратных метров, а также достоинств самого ТЦ (другими словами, кто в ком в данном случае больше нуждается).

Размер арендной платы устанавливается исходя из специфики конкретной товарной группы, и, по сути, привязан к обороту арендатора с учетом пространственного расположения его магазина в пределах ТРЦ. «Якорные» арендаторы, как правило, заинтересованы в заключении среднесрочных договоров аренды на 3–5 лет с юридической регистрацией прав, «массовые» операторы склонны к 11-месячному контракту без юридической регистрации, что связано с возможностью легальной оптимизации суммы уплачиваемых налогов.

Наиболее востребованными  «якорными» брендами в столице сегодня являются:  «Сільпо», «Велика кишеня», «Фуршет», «Мегамаркет», «Домотехника», «Монарх», «Интертоп» и т. д.

Также  наблюдается тенденция повышенного интереса к украинскому рынку крупнейшими в мире сетями розничных гипермаркетов: Auchan, Carrefour, Group Casino, Real, чей приход в Украину создаст более жесткую конкуренцию и заставит существующих отечественных операторов выйти на новый уровень более качественного обслуживания и в более крупных форматах. 

Стоит отметить, что отечественные девелоперы торговой недвижимости вынуждены сталкиваться с дефицитом хороших «якорей». Причина тому – небольшое количество и не всегда высокие стандарты работы отечественных сетевых операторов и пока еще незначительное число серьезных зарубежных игроков. Поэтому выбор в условиях его отсутствия – задача крайне сложная. Но девелопера, успешно решившего эту задачу, ждет немалое вознаграждение. Удачный подбор и расположение «якорей» значительно увеличивает товарооборот у сопутствующих «галерейных» арендаторов. Таким образом «якорь» генерирует не только покупательские потоки, но и спрос на рынке аренды торговых площадей. Это, в свою очередь, обеспечит ТЦ высокую заполняемость при высоком уровне арендной платы.

С другой стороны, на сегодняшний день существует дефицит торговых площадей. Что, в свою очередь, при необходимости активно развиваться и увеличивать количество своих ТЦ пока еще позволяет девелоперу выбирать оператора не только по бренду, но и по платежеспособности той или иной компании, гибко подходить к формированию группы товаров либо услуг ТЦ.

Подготовлено порталом www.develop.com.ua

http://www.develop.com.ua