|
2008-05-17 23:28:19
 2007 год ознаменовался бурным развитием рынка загородной недвижимости.
Результаты исследований свидетельствуют, что к этому году количество коттеджных
городков в пригородной зоне Киева приблизилось к 80 (включая котеджные городки
на разных стадиях проектирования, из которых 20% сданы в эксплуатацию).
Предложение
Объем рынка профессионального коттеджного строительства в Киевской области в
2007 г. составил 1,44 млн кв. м (6,5 тыс. коттеджей). Стремительный рост цены на
землю в Киевском пригороде подтолкнул девелоперов на изменение концепции
застраиваемых участков. Поэтому основной тенденцией развития коттеджного
строительства этого года стало проектирование городков смешанного типа, в
которых запланированы коттеджи разных классов (некоторые также включают в себя
таунхаусы). Также больше внимания стали уделять планированию инфраструктуры и
зон отдыха.
Опираясь на потребительский спрос, девелоперы стремятся разместить коттеджные
городки в наиболее престижных и максимально приближенных к городу местах.
Несмотря на многочисленные прогнозы, звучавшие в начале прошлого года, будто бы
рынок коттеджных городков будет удаляться от Киева, ситуация значительно не
изменилась. Наоборот, количество предложений, находящихся в непосредственной
близости от города, а именно в 20-километровой зоне, возросло на 5%.
Коттеджная застройка, как правило, формировалась вокруг крупнейших магистралей,
поэтому принято называть районы загородной застройки «направлениями».
Одним из самых развитых и популярных остается обуховское направление. Здесь
цены на земельные участки самые высокие. Это направление является наиболее
престижным районом загородной застройки, в котором расположено более 30%
коттеджных городков, включая и те, которые находятся еще в стадии строительства.
Сейчас на обуховском направлении возводится более 15 поселков, однако во многих
из них коттеджи распроданы еще на стадии «котлована».
Своей популярностью обухов-ское направление обязано нескольким факторам.
Во-первых, природным условиям: заповедным хвойным и смешанным лесам и многочисленным водоемам. Во-вторых, социальному
окружению — собственные резиденции здесь имеет практически вся политическая и
деловая элита страны. В-третьих, достаточно хорошо (по сравнению с другими
направлениями) развитой инфраструктуре.
Вторым по популярности является житомирское направление. Связано это с
наличием довольно хорошей дороги — Житомирской трассы, вдоль которой и строят
большинство коттеджных поселков. Не меньшее значение имеет и природный ландшафт
— множество сосновых и смешанных лесов, красивых озер и рек.
На этом направлении находятся 19 коттеджных поселков. Два поселка — «Лесное»
(с. Лесное) и «Осенний» (с. Стоянка) — полностью построены. Преимущественно
здесь представлены городки «бизнес» класса — «Водограй», «Лелечий Хутір»,
«Немецкая Слобода», «Паритет-Сервис», «Петрушки», «Севериновка» и другие. В отличие от обуховского или житомирского, на одесском направлении коттеджных
городков не так уж много. По некоторым данным, доля коттеджных поселков,
расположенных здесь, составляет всего 13% от общего числа поселков в Киевской
области. Столь малое количество объектов объясняется тем, что одесское направление, не пользуется большим спросом ни у
конечных потребителей, ни у девелоперов. Можно выделить несколько причин.
Во-первых, отсутствие границ с большими реками и водоемами и малое количество
крупных земельных участков, пригодных для комплексной коттеджной застройки.
Во-вторых, здесь мало участков, имеющих необходимое целевое назначение, поэтому
застройщики не спешат их покупать.
Есть на одесском направлении и городки «эконом» класса. Самым ярким из них
можно назвать «Озерный Хуторок», расположенный возле Василькова (в 23 км от
Киева) в окружении реки и двух озер. Квадратный метр жилья в поселке стоит от $
1100 до $ 1200 в зависимости от площади земельного участка, на котором
возводится дом. При этом стоимость земли включена в стоимость дома.
Еще один поселок этого класса — «Лазурный Берег». В отличие от «Озерного
Хуторка», он расположен гораздо дальше от столицы — в 55 км от КП, около села Большая Снитынка. Стоимость коттеджей в «Лазурном Берегу»
составляет в среднем $ 1131 за кв. м, в зависимости от стадии готовности дома.
Землю также придется покупать отдельно. Однако стоимость ее относительно
невысока — $ 3000 за сотку.
Бориспольское направление имеет ряд неоспоримых преимуществ. Одно из основных
— транспортная инфраструктура. В проекте новая трасса Киев–Процев — еще одна
стратегически важная дорога в районе и области. К тому же, недалек тот час,
когда можно будет перебраться с правого на левый берег Днепра через новый
мост.
Рынок загородной недвижимости на этом направлении развит слабо. На текущий
момент продажи ведутся в нескольких поселках совокупной площадью до 100 га:
«Вишневе Містечко», «Заповедный 1, 2», «Золоче». Это городки, которые
позиционируются в элитном и бизнес сегменте, где средняя цена квадратного метра
— $ 2560 (от $ 1780 до
$ 3200), а домовладений — $ 1,01 млн (от $ 351 тыс. до $ 1,6 млн).
Вышгородское направление является наименее востребованным. Прежде всего из-за
плохой транспортной доступности. Хотя соседство заповедника, Киевского
водохранилища и сосновых лесов как нельзя лучше располагает к отдыху. В этом
году здесь начал реализацию проект «Ясногород-ская поляна», который находится в
35 км от Киева вблизи села Ясно-городка, трасса Киев–Овруч. В 2 км от него
находится Киевское море, где планируется взять в аренду пляжную зону.
Спрос
При выборе загородного дома у покупателя уже сформировался ряд критериев,
которые следует учитывать девелоперам для успешной реализации проекта.
Первый критерий — транспортная доступность, включающая качество ведущей к
городку дороги, а также удобство въезда-выезда из столицы. Второй — природный, учитывающий
живописность окружения, насыщенность близлежащей территории лесами, озерами,
реками. Третий критерий — социальный, т. е. рассматривается социальная
однородность владельцев. Четвертым является наличие рекреационно-развлекательной
инфраструктуры (ресторанов, клубов, спортивно-оздоровительных центров и пр.).
Пятый — экологический, который покупатели стали учитывать сравнительно недавно.
Как замечают эксперты, скандалы вокруг мусорных свалок в обуховском направлении
несколько подорвали его престижность.
В начале 2007 года на рынке загородной недвижимости наблюдался значительный
рост покупательской активности, вызванный стабилизацией экономической и
политической ситуации в стране, а также необоснованно высокими ценами на
квартиры в Киеве. К лету, когда рост цен на вторичном рынке столичного жилья
прекратился, усилилась тенденция, связанная с переходом инвесторов,
зарабатывающих на спекулятивных сделках с имущественными правами, со столичного
рынка на региональный.
В настоящий момент соотношение спроса и предложения на рынке загородной
недвижимости сильно зависит от рассматриваемого сегмента. В элитной недвижимости
наблюдается превалирование предложения над спросом, поэтому наиболее весомое
значение для покупателя имеет качество предлагаемых проектов.
В «эконом» классе наоборот, наблюдается катастрофическая нехватка
качественного предложения, а количества домовладений явно недостаточно для
удовлетворения потребительского спроса на недорогие объекты недвижимости.
По итогам опроса специалистов по недвижимости, наибольшим спросом на данный
момент пользуются коттеджи площадью до 200 кв. м, расположенные в
30-километровой зоне от Киева.
Ценовая ситуация
Средняя стоимость коттеджей с начала 2007 года составляла около $ 1600 за кв.
м. По состоянию на май 2007 г. общая совокупность предложений составляла более 1 тыс. домовладений, а средняя стоимость 1
кв. м дома (с учетом земельного участка) — $ 1750. К концу года этот показатель
возрос и составил $ 2134 за кв. м.
Анализ показывает, что по прежнему лидирующее место по цене занимает
обуховское направление, в котором сосредоточено наибольшее количество поселков
«элит» и «бизнес» классов. Далее с большим отрывом следуют бориспольское
направление, где на цену повлияла хорошая транспортная доступность (трасса
Киев–Бо-рисполь). Немаловажную роль в цене сыграло то, что реализуемые
коттеджные городки строятся на берегах заливов Днепра («Золоче», «Вишневе містечко»). На житомирском и одесском направлениях большинство проектов
находятся за пределами так популярной пока 20-километровой зоны, а проекты,
реализуемые там принадлежат к классу «бизнес» и «эконом». Этот факт и отразился
на достаточно невысокой цене. Вышгородскому направлению принадлежит пока всего
около 5% рынка, что объясняется многими факторами, в том числе плохой
транспортной доступностью.
  Что касается ценовой структуры предложения, то здесь изменения весьма
значительны. Если, на начало года домовладения свыше $ 500 тыс. составляли 28%,
то к концу года их доля в предложении возросла до 65%. В то же время сократилось
предложение в сегменте «эконом» и «бизнес». Хотя большинство реализуемых
проектов коттеджных городков в этом году смешанного типа, и включают в себя
домовладения разных категорий, этот дисбаланс показывает явную стагнацию рынка в
элитном сегменте. 
Прогноз
По мнению экспертов, Киевский рынок загородной недвижимости развивается по
сценарию московского рынка загородных домовладений. Наблюдается такой же перекос
предложения в пользу коттеджей «элит» и «бизнес» класса, которые уже сейчас с
трудом находят потребителя. Географически же увеличивается радиус спроса
шагнувшего дальше 20-километровой зоны: сегодня достаточно популярны коттеджные
городки, расположенные до 35 км от Киева. В 2008 г. загородное жилье еще больше укрепит свои позиции как альтернатива городской квартире, однако изменится структура спроса.
В связи с истощением предложений на земельном рынке популярных направлений,
география строительства постепенно будет расширяться. Станут более популярными
Макаровский, Васильков-ский, Вышгородский районы, которые уже в начале 2008 г.
показали высокие темпы роста цен на рынке земли. В элитном сегменте продолжится
стагнация, а категория поселков эконом-класса для временного проживания станет
стремительно развиваться.
Кроме того, ожидается бурное развитие масштабных проектов площадью более 100 га, что позволит девелоперам предложить рынку
конкурентоспособный продукт с идеальным сочетанием цены и качества, а также
максимально полный набор объектов инфраструктуры, содержание которых не ляжет
бременем на плечи жителей. По прогнозам операторов рынка, для резкого скачка цен
на коттеджи предпосылок нет, хотя есть существенный запас роста цены на землю за
городом. Поэтому, если спрос на загородное жилье будет расти и дальше, цены на
него могут расти, однако не так резко, как в последние два года. |
