|
 |
Рынок недвижимости Украины-2006: коттеджи и жилая недвижимость
|
2007-05-23 18:20:56
 Обзор рынков основан на результатах более 100 исследований, проведенных Украинской Торговой Гильдией в 2006 году в разных регионах Украины, ежегодных опросов участников рынков (экспертов, сетевых операторов, потенциальных арендаторов офисных помещений, потенциальных покупателей квартир и коттеджей и др.). При подготовке обзора был использован опыт работы компании Украинская Торговая Гильдия в 2006 году в сфере управления, набора арендаторов, продажи коммерческих площадей и объектов.
Жилая недвижимость Украины: Киев по-прежнему идет на опережение…
Как и ранее рынок жилой недвижимости показывает значительные темпы развития, сохраняя все тенденции, присущие ему в последние годы. По состоянию на начало 2006 года, в среднем по Украине, на 1 жителя приходилось 21,8 кв.м. жилья. Этот показатель является одним из самых низких среди стран Восточной Европы и не может считаться достаточным. Это создает основу для дальнейшего роста цен.
Основные объемы жилищного строительства по-прежнему обеспечиваются ограниченным кругом наиболее серьезных игроков на рынке: «Киевгорстрой», «Житло-Инвест», «Позняки-Жилстрой», «ТММ», «Макрокап-Девелопмент», «Консоль», «Авантаж».
Киев, как столица, по всем тенденциям и характеристикам опережает другие города Украины. Это же касается и спроса – отмечают специалисты Украинской Торговой Гильдии. В 2006 году, как и в предыдущие годы, объем спроса по Киеву рос значительными темпами. С учетом постоянно растущих цен, как на первичном, так и вторичном рынке, можно говорить о значительном неудовлетворенном спросе. В городах центральной и западной Европы данный показатель в 1,5-2 раза превышает киевский.
Становится понятно, что спрос на жилье растет уже исходя из роста населения. В последние годы количество приехавших в столицу составляло около 60 тыс. чел. в год. Естественно, что не все они покупают себе квартиры, но они арендуют «свободное» жилье, чем стимулируют значительный инвестиционный спрос. Кроме того, развитие ипотечного кредитования также способствует росту количества покупателей недвижимости. Оба эти фактора в ближайшем будущем будут сохранять повышенный спрос на жилую недвижимость. Доля средств, которые выделяются на ипотеку в Украине в 5 раз меньше, чем в странах Восточной Европы, поэтому потенциал для развития этого рынка еще существенный.
В 2006 году строительные компании, работающие на рынке Киева, построили 1300 тыс. кв.м. жилья, что на 8% больше, чем в 2005 году. В отчете Украинской Торговой Гильдии отмечено, что прирост объемов строительства в 2006 году несколько снизился по сравнению с 2005. Положительные тенденции в развитии рынка жилой недвижимости по-прежнему мало соответствуют ситуации на рынке. Количество квартир, которые город может предложить на первичном рынке составляет не более 1400 единиц. С учетом спроса, возникает значительный объем дефицита. Застройщики в этой ситуации стараются компенсировать существующий дефицит освоением более дешевых участков в городах-спутниках в непосредственной близости с Киевом.
В рамках города новые проекты достаточно равномерно распределяются по районам. В последнее время заметен переход застройщиков из центра или прилегающих к нему районов на окраины города, где существуют большие запасы земельных ресурсов.
По Генеральному плану развития Киева до 2011 года планируется увеличить обеспеченность жильем до 22,2 кв.м. на одного жителя. До 2020 года Генеральный план предусматривает всего 27 кв.м. жилья на 1 жителя. Таким образом насыщение можно ожидать не ранее 2015-2020 года, т.е. через 7-13 лет. При этом, такие сроки насыщения возможны при тех же темпах наращивания объемов строительства.
В планах развития города, местные власти ставят перед собой задачу увеличить объем вводимого в эксплуатацию жилья до 2 млн. кв.м. в год – сообщает Украинская Торговая Гильдия.
Рынок жилья Киева в 2006 году отличался не только географическим расширением границ строительства, но и появлением качественно новых проектов, которые также нацелены на удовлетворение спроса на жилье. 2006 год можно считать началом бума загородной жилой застройки в виде коттеджей, таун-хаусов и др.Ситуация с ценами еще раз подтверждает существование значительного спроса на жилую недвижимость. Кроме всего прочего, это еще раз доказывает то, что такой спрос вполне подкреплен покупательской способностью киевлян и приезжающих в город. Этому способствует как повышение благосостояния граждан, так и значительное развитие ипотечного кредитования. Последнее по прогнозам специалистов банковской сферы будет в будущем только наращивать темпы. Сейчас по результатам ряда исследований около 80% квартир покупается именно с использованием кредитных средств.
Чуть меньшие темпы роста наблюдались на первичном рынке жилья. В Киеве цены в среднем выросли на 57% и к концу года составили около 2,5 тыс. долл. США за 1 кв.м. 45. Также высокие темпы роста цен можно было наблюдать в других крупных городах Украины. В большинстве областных центров Украины цена на вторичном рынке жилья в среднем выросла более чем на 60%.
Говоря о тенденциях, аналитики Украинской Торговой Гильдии отмечают, что значительный объем дефицита будет сохраняться. Высокие темпы роста снизятся (особенно это касается Киева), но цены не перестанут расти. Снижение процентных ставок по ипотечному кредитованию, что прогнозируется многими финансовыми аналитиками, приведет к повышению покупательской способности.
По прогнозам Украинской Торговой Гильдии, средние темпы роста цен будут составлять в ближайшей перспективе порядка 25-30% в год, что соответствует ситуации, которая сложилась, например, в Польше или России. Пока существует тенденция дальнейшего экономического роста, дающая основание для роста доходов населения, при низкой обеспеченности жилым фондом и низких темпах нового строительства, оснований для падения цены не будет.
2006: год коттеджной недвижимости…
Аналитики Украинской Торговой Гильдии уверенно говорят о том, что 2006 год по праву можно назвать годом коттеджной недвижимости.
Начало было положено примерно в 2001-2002 году, когда начали появляться первые коттеджные городки, но в 2006-м произошел настоящий бум в этом сегменте жилой недвижимости. Причиной ажиотажа стал переход от использования загородного дома как дачи к использованию его в качестве места постоянного проживания. Все большее количество людей хочет жить за городом постоянно. На фоне подорожания квартир в черте города актуальным становится приобретение более просторного дома с земельным участком.
Если ранее коттеджные городки строились для узкого круга наиболее обеспеченных граждан, то в 2006 году стали появляться проекты, которые предназначены для удовлетворения спроса со стороны представителей других слоев населения, сохранив при этом статус «недвижимости не для всех».
Условно разбивая проекты коттеджных городков на сегменты в зависимости от класса потребителей, в настоящий момент можно выделить три основные группы: премиум сегмент, высокий класс и бизнес класс. Об эконом классе загородной недвижимости в Украине говорить пока рано. Наиболее динамично на этом фоне растет доля предложения в бизнес сегменте.
В Украине в наибольшей степени изучен и освоен в настоящее время рынок коттеджной недвижимости киевского региона – считают в Украинской Торговой Гильдии. Здесь расположено наибольшее количество готовых объектов (23 городка) и наибольшее количество проектов (более 60 проектов на разной стадии реализации). Тем не менее, перспективность этого рынка начинают понимать также застройщики и девелоперы, работающие в других городах. В 2006 г. появились первые профессиональное проекты и в других украинских областных центрах - традиционно за Киевом следуют самые крупные областные центры: Донецк, Днепропетровск, Одесса, Харьков. Также несколькими проектами отметился Крым, хотя здесь коттедж выполняет несколько другую функцию, нежели в других городах - временное проживание на период отдыха.
Наиболее востребованными являются коттеджые городки, обеспеченные природными условиями (водоем, лес) на территории или в непосредственной близости. Важным также аспектом является наличие качественных дорог и удаленность от города. Поэтому в Киеве наибольшим спросом пользуются Обуховское и Одесское направления.
Все большее значение для успеха проекта приобретает качество и количество объектов инфраструктуры в рамках городка. Считается, что наиболее удачным вариантом инфраструктуры является набор объектов, которые позволяют жителям городка при необходимости вообще не выходить за пределы городка. Такой стандарт инфраструктуры в большей степени подходит к городкам бизнес-класса, и, в меньшей, - премиум городкам.
Оптимальный размер домика-коттеджа для "среднего" покупателя сейчас составляет от 200 до 300 кв.м. Объект при этом должен быть обеспечен придомовым участком около 10-15 соток.
Основные тенденции развития рынка, которые были перечислены ранее, являются прямым следствием изменившихся характеристик спроса – считают в Украинской Торговой Гильдии. Популярность больших домов падает. Они остаются уделом наиболее богатого - элитного - сегмента покупателей, доля которого в общей структуре спроса быстро снижается. Основная причина изменений - зарождение среднего класса и стремительный рост цен на квартиры.
Постепенно формируется спрос на новый для украинского рынка тип загородной недвижимости - таун-хаусы. Спрос на него в настоящий момент невысокий, но с учетом популяризации идеи загородной жизни он будет только расти.
В отчете Украинской Торговой Гильдии сообщается, что существующие коттеджные городки и проекты новых объектов в киевском регионе занимают уже около 2 тыс. га земли. Объем предложения в рамках проектов городков составляет 7800 единиц. В дополнение к этому объему существует ряд объектов, которые выставлены на продажу в рамках уже существующих и функционирующих городков. Чуть более 12% в структуре существующего предложения составляют таун-хаусы. В настоящий момент таун-хаусы мало отвечают своему первоначальному предназначению (согласно западным стандартам). Если изначально таун-хаус - это один из самых дешевых вариантов жилья, то в украинской действительности в большинстве случаев покупателями таун-хаусов являются молодые люди из наиболее обеспеченных семей.
Коттеджи… «недвижимость» не для всех?
Несмотря на расширение целевой аудитории покупателей коттеджей, данный сегмент жилой недвижимости по-прежнему сохраняет за собой статус «недвижимости не для всех».
Ценовой диапазон достаточно широкий: от 1000 до 4000 долл. США за 1 кв.м. на стадии реализации проекта и до 7000 в готовых городках, когда объект продажи полностью готов к использованию (с отделкой, меблировкой и др. - вторичный рынок). В будущем цена будет продолжать расти, предложение сегментироваться. В некоторых премиум проектах, которые могут начать продаваться в 2007 году, цена кв.м. может доходить до $10000.
Средняя цена по всем городкам вне зависимости от направления и других факторов влияния в киевском регионе сейчас составляет 1680 долл. США за 1 кв.м. – сказано в отчете Украинской Торговой Гильдии.
За последний год цена на коттеджи в коттеджных городках в среднем выросла на 30%. Такие темпы роста наблюдались на фоне высоких темпов роста цены на киевском рынке жилой недвижимости. Наиболее дорогим остается Обуховское направление, где средняя цена на дома составляет около 2500 долл. за кв.м.
В будущем на рынке сохранятся основные тенденции развития, которые установились к этому времени. Популяризация идеи загородной жизни и рост финансовых возможностей граждан станет причиной роста спроса на коттеджи или таун-хаусы в рамках коттеджных городков. Исходя из объема спроса и планируемых объемов предложения, рынок не будет насыщен, и в ближайшие 3 года сохранится дефицит. В этих условиях можно прогнозировать, что цены на коттеджную недвижимость также продолжат свой рост.
Спрос на таун-хаусы со временем будет расти – убеждены аналитики Украинской Торговой Гильдии. Это повлечет увеличение их доли в общей структуре предложения.
За развитием рынка коттеджной недвижимости в киевском регионе можно ожидать активизацию рынка в других регионах. В первую очередь, это коснется наиболее перспективных в плане загородного жилья регионов: Одесса, Крым, Карпаты
.http://www.utg.kiev.ua
|
|
|
|
|
|
|
|
Поиск
|
Подписка
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
