В офис - на окраину

Главная проблема столичного рынка бизнес-центров (БЦ) остается неизменной - последние несколько лет в Киеве ощущается острый дефицит качественных офисов. По данным компании Global Solutions, совокупная площадь профессиональных офисных площадей на конец 2007 года составила около 850 тыс. кв. м (9% рынка), а непрофессиональных, зачастую просто квартир или комнат в бывших НИИ, адаптированных под офисы, - 4,6 млн. кв. м (91% рынка). Введенные в прошлом году в эксплуатацию более 166 тыс. кв. м не решили эту проблему. Новые помещения класса "А" и "В" составили лишь 71% от изначально заявленного объема.

Подобная ситуация складывается на киевском рынке из года в год: бизнес-центров строится все больше, но спрос на офисные площади на порядок превышает предложение. Причин дефицита много. Не все украинские девелоперы имеют опыт строительства современных офисных комплексов, иностранные компании по несколько лет не могут получить землю, у многих застройщиков возникают проб лемы с финансированием проектов и т. д.

Почти половина столичных БЦ вводится в эксплуатацию с опозданием, но даже если бы произошло чудо и все заявленные объекты сдавались в срок, дефицит все равно сохранился бы. Он обусловлен опережающим ростом спроса. Во-первых, нынешняя потребность в профессиональных офисных площадях, по разным оценкам, составляет 1,7 млн кв. м. Во-вторых, последние несколько лет в Киеве отмечается рост деловой активности (особенно среднего бизнеса). Кроме того, меняется представление о качественном офисном пространстве: представители среднего бизнеса предпочитают работать преимущественно в офисах класса "В", которые сегодня пользуются наибольшим спросом. Еще одна причина дефицита площадей связана с тем, что с момента формирования киевского рынка офисной недвижимости основную ее долю составляли здания старой постройки, переоборудованные под бизнес-центры класса "С", и фешенебельные БЦ высшей категории.

Дефицитный середнячок

Арендная плата в бизнес-центрах, расположенных в отдаленных районах, может быть в два раза ниже, чем в аналогичных объектах в деловой части города.

Сегодня именно класс "В" занимает наибольшую долю рынка офисной недвижимости - порядка 50-60%. Главная особенность офисов этого класса заключается в том, что они граничат как с элитными, так и с дешевыми площадями: не только новостройками, а и устаревшими А-площадями, реконструированными зданиями класса "С".

Качественное наполнение офисной В-площади довольно разнообразно. Главное - соответствие не менее 10 из 20 критериев офисных помещений класса "А". Таковыми являются: высококачественная стандартная отделка; современные системы инженерного оборудования офисного цент ра; удачное расположение здания в границах офисного района; удобный подъезд и хорошее транспортное сообщение; современные высокоскоростные лифты; качественные материалы отделки помещений общего пользования; подземная парковка; наличие парковочных мест (наземных и подземных), исходя из соотношения - не менее 1 места на 100 кв. м арендуемой площади здания; подвесные потолки; высота от пола до подвесного потолка - не менее 2,7 м и др.

Реконструированные промышленные и индустриальные здания, как правило, обладают хорошими инженерно-техническими характеристиками (большие электрические мощности, высокие потолки, соответствующий уровень нагрузки на перекрытия), открытой планировкой, эффективной организацией пространства, просторной прилегающей территорией, достаточным количеством парковочных мест. В бизнес-центрах класса "В" возможно наличие тренажерного зала, ресторанчика и других услуг.

Стоит отметить, если ранее одним из обязательных требований к помещениям класса "В" было расположение в административном центре или прилегающих к нему районах, то сейчас представления о месторасположении офисных В-площадей кардинально меняются. География БЦ Киева класса "А" и "В".

Смещение акцентов

Как реакцию рынка на существующий дефицит эксперты сегодня отмечают постепенное смещение акцентов в офисном девелопменте с цент рального делового района на близлежащие и даже отдаленные - география спроса постепенно расширяется. Все чаще арендаторы рассматривают для размещения офиса более отдаленные от центра районы Киева (просп. Бажана, Петровка, ст. метро "Левобережная") - на них приходится около 3% общей офисной площади столицы. Растет спрос на офисную недвижимость в Соломенском, Оболонском и Голосеевском районах.

Причин тому несколько. Вопервых, дефицит подходящих площадок для строительства офисных объек тов в центре города и высокая стоимость земли. Во-вторых, растут требования арендаторов в отношении удобства транспортных подъездов: перегруженные центральные улицы порой нивелируют все преимущества офиса, расположенного в центре Киева. В-третьих, арендаторы хотят иметь достаточное количество машино-мест в паркинге, большую площадь этажа, улучшенную внутреннюю инфраструктуру, а добиться этого при строительстве или реконструкции объекта в условиях существующей застройки в центральных районах столицы практически невозможно. И, наконец, арендная плата в бизнес-центрах, расположенных в отдаленных районах, может быть в два раза ниже, чем в аналогичных объектах в деловой части города, где она составляет $45-65 за 1 кв. м.

Для некоторых компаний расположение офиса в отдаленных районах или за чертой города связано с производственной необходимостью. Роман Вашколуп, генеральный директор компании "Национальные Алкогольные Традиции", офис которой находится в Бориспольском районе, рассказывает: "За городом размещены не только наши помещения, но и офисы всего холдинга "Баядера", склады и все жизненно важные для полноценной работы элементы. Уже ведутся работы по строительству собственного офисноскладского центра, который также будет расположен за городом. В нашем новом офисе будут созданы комфортные условия для работы менеджмента, а также построены удобные складские помещения, что должно значительно облегчить работу отделов продаж и логистики.

Преимущества такого месторасположения очевидны: во-первых, у нас есть возможность контролировать работу всех структур компании и очень быстро принимать решения. Очень удобно, когда отделы логистики, персонала, продаж и маркетинга находятся рядом. Не теряя времени, команда может встретиться, обсудить актуальные вопросы и оперативно отреагировать на любые изменения рынка. Во-вторых, нашим сотрудникам удобно добираться на работу. Мы едем в офис, когда основное движение транспорта направлено в сторону центра. По вечерам, наоборот, уезжаем из пригорода, когда поток машин из центральных районов возвращается на окраины".

Распределение БЦ по классам

В ближайшие три года эксперты прогнозируют начало массового строительства офисных центров в периферийных районах Киева. "По итогам 2007 года бизнес-центры, расположенные на окраинах города, занимали не более 15% общего объема офисных площадей столицы. А уже в 2008 году порядка 35-40% новых офисов будут располагаться именно на периферии", - говорит Владимир Даниленко, главный маркетолог Украинской Торговой Гильдии.

Активно будет развиваться Ле вый берег по обе стороны Южного моста, включая Бориспольское и Броварское направления, а также бывшие промзоны в Дарницком районе. Помимо этого, начнется активное строительство бизнес-центров вдоль новых линий метро и в местах с хорошей транспортной инфраструктурой. За пределами города на площади 100-150 га существует возможность возводить целые кварталы офисных центров с инф раструктурой. Также в перспективе планируется реорганизация промышленных зон с целью возведения крупномасштабных объектов В-класса.

Объекты профессиональной офисной недвижимости, введенные в Киеве в 2007 г.

По данным Украинской Торговой Гильдии, на период 2008-2009 гг. известно о планах строительства около 48 новых БЦ площадью порядка 700-800 тыс. кв. м. Примерно 86-87% этих объектов займут нишу класса "В". Однако объем, заявленный строителями к сдаче в ближайшие два года, не приведет к снижению арендных ставок. Эксперты единодушны: новые площади отнюдь не насытят рынок - спрос будет превышать предложение в течение следующих четырех лет. В 2008-2009 гг. ежегодный рост арендных ставок составит в среднем 25-30%.