Ситуация на рынке столичных паркингов

В последние три месяца столичные паркинги подорожали на 25%. Несмотря на то что места для автомобилей приносят застройщикам большую прибыль, чем жилье, они не спешат увеличивать объемы работ. Эксперты расходятся во мнениях: одни считают, что цены на паркоместа и гаражи будут динамично расти и дальше, другие утверждают, что стоимость хранилищ для железных коней достигла своего максимума.

Ленивые строители

Затишье на столичном рынке жилья, длящееся уже не первый месяц, заставляет строителей искать побочные заработки. Выручили их новые цены на машиноместа, продающиеся вместе с квартирами в новостройках. Только за последние три месяца гаражи в сооружаемых домах в Киеве подорожали на 20–25%, а с начала прошлого года — на 60%. В среднем стоимость паркоместа в новостройке эконом-класса выросла с $22–24 тыс. до $30 тыс. И похоже, что это не предел. На вторичном рынке на Позняках оно оценивается сегодня в $55–60 тыс. против $49 тыс. год назад. Средняя цена паркинга в домах бизнес-класса составляет в настоящее время $34,5 тыс. вместо $25–30 тыс. в конце 2007 г., а в домах премиум-класса и того больше — минимум $60 тыс. против $50 тыс. в прошлом декабре.

Цена в объектах одного класса во многом зависит от месторасположения. По данным строительно-инвестиционной компании «Київ Житло-Iнвест», в подземном паркинге бизнес-класса, расположенном на окраине (в четвертой зоне), средняя стоимость паркоместа составляет чуть более $32 тыс. Заветные метры в подобных объектах, но уже в третьей зоне (приближенные к центру районы), обойдутся в $36 тыс.

Еще значительнее различаются цены в премиум-классе. Так, в самом центре, в первой зоне (ул. Бассейная, Бессарабка, Майдан, Владимирская, Леси Украинки, Богдана Хмельницкого) стоимость машиноместа в 10–15 кв. м достигает $155 тыс. Причем большая часть их была выкуплена еще на стадии строительства, и теперь они уже на вторичном рынке. Во второй зоне (ул. Саксаганского, Жилянская, Красноармейская, Горького, Артема) цена варьируется от $47 тыс. до $66 тыс.

То, что в процентном соотношении больше всего подорожали паркинги в домах эконом-класса, эксперты объясняют тем, что в большинстве таких новостроек предусмотрено ограниченное число машиномест — зачастую лишь одно на три–пять квартир. А учитывая, что почти каждая семья, приобретающая новостройку эконом-класса, как правило, владеет машиной, а то и двумя, дефицит неизбежен. По словам представителя компании «Траектория» Лидии Рижских, спрос на парковочные места в домах эконом-класса за последний год вырос на 47–56%, поэтому подорожание на 60% с начала 2007 г. вполне обоснованно. «Все чаще покупатель, инвестируя в жилой фонд, берет сразу и гараж. Пока идут продажи самого дома (в среднем 1,5 года), цены на квартиры поднимаются на 20–30%, а место на парковке дорожает на 40–50%», — говорит г-жа Рижских. К тому же паркинги приобретают не только будущие жильцы новостроек, но и собственники квартир в прилегающих более старых домах, до сих пор довольствовавшиеся стоянкой под окном.

Несмотря на такой рост спроса и цен на стоянки, застройщики продолжают игнорировать распоряжение городских властей, согласно которому в жилых зданиях в центре столицы должно быть предусмотрено одно машиноместо на каждую квартиру, а в других частях города — одно на каждые две квартиры. По данным руководителя отдела маркетинга и РR компании «Київ Житло-Iнвест» Владимира Германова, на сегодняшний день в продаже находятся 115 домов всех классов, но только в 97 из них продаются паркоместа.

Такое нежелание строителей сооружать стоянки девелоперы объясняют их высокой себестоимостью. «Себестоимость одного квадратного метра подземного паркинга практически равна себестоимости 1 кв. м дома, но может доходить и до $2 тыс. за кв. м, если гараж многоуровневый. Но главное, добиться соответствия количества паркомест числу квартир очень тяжело с технической точки зрения. Копать многоуровневую стоянку на намывных территориях — неблагодарное занятие», — говорит Владимир Германов.

Вторичка тоже пошла вверх

На подорожание, организованное строителями, отреагировала и вторичка. Если в конце прошлого года за место в паркинге на вторичном рынке в центре города просили $125 тыс., в прилегающих к центру районах $58 тыс., а на окраинах — $19 тыс., то сегодня его стоимость выросла в среднем на 7–27%. Новый уровень цен составляет $134 тыс., $65 тыс. и $27 тыс. соответственно. Аналогично — на 11–22% — подорожали и гаражи. Если в конце 2007 г. их средняя стоимость в центре составляла $83 тыс., то сейчас уже $95 тыс. Еще стремительнее поднялись в цене площадки для авто на окраинах — сегодня в среднем по рынку они идут по $22 тыс. против $18 тыс. четыре месяца назад.

Самые дешевые паркинги — металлические коробки на окраинах Киева — сейчас оцениваются в $4–5 тыс. Документы на них, как правило, оформлены с нарушениями законодательства. Достаточно много гаражей предлагаются в автокооперативах по $11–14 тыс. — такие деньги просят несмотря на то, что многие из них запланированы под снос и последующую застройку.

Риэлторы утверждают, что вторичный рынок повторяет тенденцию первичного, и традиционно упоминают о постоянно увеличивающемся парке машин и подорожании на обычных круглосуточных автостоянках. «По аналогии с арендой квартир при хранении автомобиля на платной стоянке владелец выбрасывает деньги на ветер. Купив гараж, он экономит на аренде и получает актив, постоянно растущий в цене», — говорит Лидия Рижских.

На вторичке в большей степени, чем на первичном рынке, отмечаются ценовые перекосы. Так, место в паркинге в приближенном к центру районе может быть дороже, чем в самом центре. Сейчас, например, за $1 млн предлагаются к продаже 10 боксов на Куреневке, по улице Сырецкой, площадью 320 кв. м с 16 сотками земли в придачу. Очень дорого стоит и капитальный кирпичный гараж в районе КПИ, расположенный в гаражно-строительном кооперативе в Железнодорожном переулке. Его оценивают в $120 тыс. (в центре гараж можно купить за $100 тыс).

По словам Владимира Германова, подобное приобретение, тем не менее, считается выгодным капиталовложением, прибыль от которого можно получать как от сдачи в аренду, так и от последующей перепродажи, учитывая довольно существенное подорожание данного вида недвижимости. Правда, эксперт отмечает, что на сегодняшний день цена паркоместа практически достигла своего потолка: она уже сформировалась и рост теперь будет «незначительным» (15% в год).

С этим прогнозом не согласны в АН «Траектория», где отмечают, что стоимость паркомест в столице продолжит увеличиваться с динамикой в 3–4,5% ежемесячно. «Это связано с повышением благосостояния значительной части населения, дефицитом земельных участков для строительства наземных стоянок и интенсивным увеличением количества автомобилей», — подытоживает Лидия Рижских.