|
2008-05-26 23:51:58
 В настоящее время в Украине функционирует около 150 бизнес-центров общей
площадью помещений около 900 тыс. кв. м. При этом основная доля этих рыночных
активов сосредоточена в столице, где работает около сотни современных офисных
зданий. Между тем эксперты говорят о серьезном дефиците площадей именно в Киеве,
отмечая одновременно особую привлекательность данного сегмента коммерческой
недвижимости для инвесторов.
Официальной классификации офисных помещений в Украине нет. Но еще в 2004 году
Американская торговая палата в Украине и Форум недвижимости Киева разработали
неофициальную классификацию для столицы, и большинство отечественных
специалистов придерживается именно этой схемы. Согласно адаптированной
международной системе классификации офисных площадей бизнес-помещения разделяют
на несколько категорий. В порядке убывания «классности» это: «А», «В» и «С»
(которые относятся к профессиональным площадям), и низкие по качеству категории:
«D» и «Е».
При отнесении конкретного объекта к определенному классу многие
девелоперы используют знаки «+» и «-». Это так называемые «пограничные» случаи,
когда проект чуть не дотягивает до следующей категории в градации. Это
исключительно отечественное усовершенствование международной классификации.
Специалисты по недвижимости делят офисные помещения на профессиональные
и непрофессиональные. К непрофессиональным офисным помещениям относятся
административные здания, научно-исследовательские институты и переоборудованные
под офис квартиры. Профессиональные офисы располагаются в бизнес-центрах,
торгово-развлекательных и торгово-офисных центрах.
Предложение
Желая приумножить свои капиталы, строительные фирмы и инвесторы
вкладывают денежные средства в строительство новых бизнес-центров, что,
несомненно, приносит ожидаемую прибыль. Основными компаниями-застройщиками на
столичном рынке офисной недвижимости выступают: ООО «УКОинвестБуд», ООО «ИСК
«Столица», Mirax-Invest (дочернее предприятие российской корпорации MIRAX
GROUP), ООО «Мегаполисстрой». Основными девелоперами являются: ООО «Ярославов
Вал», ООО "Компанія з розвитку проектів"СЕНТ СОФИЯ ХОУМС", НЕСТ,
"ТИКО-Констракшен", Demir Group, ЗАО "Мандарин Плаза", Seven Hills, HCM-group,
Build & Live Development.
В 2007 году на рынке профессиональной офисной недвижимости Киева были
заключены 3 инвестиционные сделки. Две из них – на счету казахской ИПГ
«Евразия», вышедшей на украинский рынок через покупку завершенного объекта – БЦ
«Айсберг» класса А, и проекта, находящегося на этапе реализации – New Technology
Business Center класса В.
Третьей сделкой стала продажа БЦ «Подол Плаза»
класса А. Стартовые инвестиции в «Подол Плаза» составили $20-25 млн.
Общая площадь действующих бизнес-центров на конец первого квартала 2008
года составила около 702,5 тыс. кв. м.
Наибольшее количество бизнес-центров, введенных в эксплуатацию в 2007 г.,
расположены в Голосеевском районе Киева – всего 4 бизнес-центра общей площадью
36,3 тыс. кв. м. Однако по площади первенство удерживает Печерский район –
бизнес-центр класса А «Парус» – офисная площадь 45 тыс. кв. м.
Объем нового предложения в 2007 году совершенно не приблизился к
потребностям рынка. Острый дефицит офисных площадей столицы является причиной
стабильно низкого уровня вакантности (в среднем – 1,5-2%), что в 4-5 раз меньше,
чем в восточноевропейских столицах. Этот показатель демонстрирует слабую степень
развития киевского рынка офисов и убеждает в том, что условия на нем по-прежнему
диктует арендодатель.
В целом «деловые площади» столицы в основном сосредоточены в Шевченковском и
Голосеевском районах, в наименьшей степени – в Днепровском, Оболонском и
Дарницком районах города.  В целом в структуре предложения офисных центров Киева в значительной мере преобладают бизнес-центры класса В. 
По состоянию на конец марта 2008 г. уровень базовых ставок аренды в
бизнес-центрах Киева находится в прямой зависимости от качества офисной площади.
При этом, минимальная и максимальная ставки аренды в наиболее качественных
офисах класса А в 2,2-2,6 раза больше стоимости аренды в бизнес-центрах класса
С.
Спрос
Характерной особенностью рынка офисной недвижимости Киева по-прежнему
остается существенное преобладание спроса над предложением. Это происходит из-за
постоянного увеличения деловой активности в столице, как отечественных компаний,
так и зарубежных. Многие компании увеличивают штат своих сотрудников, что также
ведет к увеличению офисных площадей, которые им необходимы. Рынок находится в
ожидании новых площадей, которые сейчас – на стадии строительства, но и они вряд
ли восполнят существующий дефицит.
Основными тенденциями на киевском рынке офисов являются:
- сохранение
высокого спроса на помещения до 200 кв. м, которых в профессиональных БЦ почти
нет;
- увеличение спроса на офисные помещения большой площади – наиболее
«ходовым товаром» на этом рынке становятся помещения площадью 1-2 тыс. кв.
м;
- спекулятивные приобретения помещений – из 95% занятых площадей где-то
20-30% приобретены со спекулятивной целью;
- основные арендаторы помещений
класса А – это иностранные компании (минимум 70% всего количества
потребителей);
- существенное повышение требований арендаторов к качеству
офисных помещений и набору сервисных услуг, предлагаемых в бизнес-центре.
Прогноз
В 2008 г. ожидается существенный рост объемов нового предложения – к
концу текущего года площадь офисных центров может составить около 322,5 тыс. кв.
м. 
В целом, успешная реализация проектов в 2008 г. позволит увеличить
предложение офисных центров в 2,5 раза по сравнению с 2007 г. Также ожидается
увеличение процента вакантных площадей, однако не более чем до 8%, поскольку
будут появляться новые структуры – потребители офисных площадей.
С выводом на рынок тех площадей, что заявлены на 2008 г., ожидается
увеличение процента вакантных площадей, однако не более чем до 8%, поскольку
будут появляться новые структуры – потребители офисных площадей. Кроме того,
сохранится ротация: постепенно начнут «вымирать» админздания и «квартирные
офисы» как морально и физически устаревшие форматы – без парковок,
кондиционирования, со слабыми инженерными сетями, без нормальной охраны и,
главное, с «черным» рынком арендной оплаты, которую сегодня нельзя оформить на
валовые затраты. |
