Высокие эксперименты

В Киеве - бум проектирования высотных зданий: Минрегионстрой согласовал более двух десятков проектов экспериментального - выше 25 этажей - строительства. Почему высотки выгодны инвесторам? Из‑за чего проект небоскреба может «провалиться»? Василий Присяжнюк, главный архитектор Киева говорит, что стремление отечественных девелоперов возвести здание повыше не случайность, а тенденция. В столице наблюдается бум проектов строительства высоток. Минрегионстрой уже согласовал более 20 проектов экспериментального (здания выше 25 этажей) строительства, общая площадь которых составит 1 млн кв. м. «Повышение высотности - мировая тенденция, вызванная необходимостью рационального использования территорий. Инвестор, получая определенный участок земли, пытается извлечь из него максимум», - пояснил В. Присяжнюк.

Правда, пока украинские проекты по масштабам значительно отстают не только от европейских или американских, но и от российских. Например, в Москве строится самое высокое здание в Европе - 612 м. А известный западный архитектор Норман Фостер разработал концепцию 280‑метрового дома в Ханты‑Мансийске.

Запросы киевлян пока гораздо скромнее. Рассматриваемая на Градсовете осенью прошлого года схема размещения высоток в столице предполагает строительство около двух десятков зданий до 140-150 этажей, общей площадью около 24 млн кв. м. Объекты будут удалены от исторического центра и несколькими кольцами охватят столицу.

Но градостроители считают поставленные в схеме задачи невыполнимыми. К примеру, чтобы достигнуть заявленных показателей, Киеву необходимо ежегодно перевыполнять строительный план на 50%. Плюс около 60% участков уже имеют хозяев, которые используют земельные ресурсы для реализации своих планов. Но самая главная проблема в том, что городская инфраструктура, в частности дорожно‑транспортная сеть, попросту не способна выдержать запланированный объем.

Правда, в указанном документе речь идет не о строительстве конкретных зданий, а об определении территорий, на которых могут размещаться многоэтажные дома. «Схема показывает, где, с точки зрения объемно‑пространственных композиций, целесообразно размещать высотные структуры, но не определяет конкретных заказчиков», - пояснил Евгений Лишанский, профессор Международной академии архитектуры.

«Главная задача схемы - в дальнейшем не допустить строительства высоток в историческом ядре города, - утверждает В. Присяжнюк. - А за его пределами - вдоль основных магистралей, в районах станций метрополитена - с учетом ограничений «Украэроруха» и гидрогеологических условий районов строительства строить можно».

Однако запущенный однажды механизм остановить сложно. Отмену указа Президента о запрете строительства небоскребов в историческом центре Киева в августе прошлого года многие компании восприняли как призыв к действию. В декабре Градсовет одобрил предпроектные предложения строительства 160‑метрового МФК по ул. Хрещатик, 5, около Европейской площади. Общая площадь 40‑этажного здания составит около 180 000 кв. м. По словам Ирины Окуневой, гендиректора ООО «Грааль» (девелопер проекта), приблизительная стоимость строительства высотки - ?300 млн. Причем первая очередь комплекса будет введена в эксплуатацию в 2010 году. Заказывать высотные работы планируют тут.

Интерес девелоперов к небоскребам вполне объясним - высокая стоимость земли в пределах Киева побуждает инвесторов «выжимать» из участка максимум квадратных метров. Чтобы окупить затраты на приобретение дорогой земли в центре столицы, как утверждает управляющий директор Re‑Solution Александр Ланецкий, необходимо как минимум строить здания предельно допустимой высоты - 24 этажа.

Впрочем, стоить заметить: несмотря на дороговизну участков, девелоперы стремятся возводить высотки либо в центральных, либо в околоцентральных районах Киева. Это гарантирует им 100% заполнение объекта арендаторами. Большинство девелоперов соглашаются с тем, что строительство высоток на окраине города нерентабельно - нет спроса и подготовленных под строительство участков.

Вполне вероятно, что с увеличением метража здания вырастет и предполагаемая прибыль девелопера от продажи или аренды площадей. Обычно стоимость «квадрата» на верхних этажах небоскреба на 20-30% дороже, чем на нижних. Например, стоимость аренды в 33‑этажном бизнес‑центре «Парус» выше средней ставки для офисных центров по городу и приближается к $70 за кв. м в месяц. «Парус» - уникальное здание и его не с чем даже сравнивать», - поясняет Александр Черницкий, первый заместитель председателя правления ЗАО «Мандарин Плаза». Эксперты объясняют «ценовой феномен» не эксклюзивностью многоэтажного здания, а его месторасположением - объект находится в центральном районе города. «Парус» - удачный проект. Но успех его обусловлен не высотой здания, а выгодным расположением и тотальным дефицитом офисных площадей в столице», - подтверждает эту точку зрения Сергей Тумасов, генеральный директор инвестиционно‑девелоперской компании Global Solutions. «Большой роли не играет, будут ли строить вверх или в ширину. Важно, чтобы эти площади были», - уточнил А. Зеркалов. Экономический эффект многоэтажного офисного центра очевиден. Умножив арендуемую площадь «Паруса» (45 000 кв. м) на минимальную ставку ($600 за кв. м в год), можно приблизительно подсчитать годовой доход от аренды без учета текущих затрат - $27 млн. Несмотря на столь внушительные цифры, в вопросах окупаемости хозяева «Паруса» более пессимистичны. «Мы рассчитываем окупить $100 млн, вложенные в строительство «Паруса», за 7-8 лет», - говорит А. Черницкий.

Операционный доход от реализации гипотетических 30 000 кв. м будет выше, чем от 15 000 кв. м. Но зависимость здесь не прямая, потому как каждый дополнительный метр вверх обходится дороже. Василий Кардаш, вице‑президент государственной корпорации «Укрмонтажспецстрой», подсчитал, что условная себестоимость строительства одного квадратного метра бизнес‑центра достигает $1000, гостиницы - $800-1500, торгового центра - $600-700. При этом средняя себестоимость 53‑этажного здания по пр-­ту Победы минимум в полтора раза выше названных показателей - $2000 за кв. м. То есть значительная часть инвестиций в украинские небоскребы уходит не столько на строительство объекта, сколько на приобретение и подготовку застраиваемого участка, разработку индивидуальных техусловий, обеспечение пожарной безопасности здания и т. д.