Как увеличить стоимость торгового центра

Интерес девелоперов к торговой недвижимости стабильно высок. Тем не менее, участники рынка активно обсуждают вопрос: как увеличить стоимость торгового центра? При этом все понимают, что стоимость объекта может вырасти на любом этапе - от этапа разработки концепции до этапа завершению сделки по продаже готового бизнеса.

В процессе повышения стоимости real estate, девелоперам и инвесторам приходится затрагивать ряд «смежных» вопросов. Например, обсуждать эффективность аутсорсинга. Впрочем, украинские игроки рынка недвижимости пока не могут решить, стоит ли девелоперу самому развивать проект или лучше нанимать профессионалов. Однако все сходятся на мысли, что будущее рынка торговой недвижимости за «креативом» и правильным tenant‑mix.

В зависимости стоимости ТЦ при продаже от его концепции никто не сомневается. Консультанты обращают внимание на то, что западные инвестиционные фонды скорее купят торговый центр, в котором арендуют площади известные торговые сети, например, ZARA или Auchan, чем ТЦ, где торговлю ведут малоизвестные частные предприниматели. Тем не менее, на нашем рынке концепция торгового центра а‑ля «базар под крышей» пока себя оправдывает, хотя операторы рынка уже пришли к выводу, что такому «формату» осталось жить недолго.

Большое количество арендаторов и экономия на общей площади - просторных коридорах и высоких потолках, дают возможность девелоперу заработать на торговом центре по максимуму. Яркий пример тому - ТЦ «Пирамида», объединивший на своих площадях частных предпринимателей, который пришелся по душе англичанам из компании 1849 PLC. «Если у девелопера есть постоянный поток арендных поступлений по максимально возможным в данной ситуации на рынке ставкам, то этот проект будет интересен потенциальному покупателю», - cчитает Ирина Роик, управляющий партнер SQM Experts. Хотя сама эксперт уверена, что этого эффекта можно было бы достичь путем создания яркой концепции торгового центра - за счет привлечения известных брендов, «якорей» международного уровня.

На смену эпохе крытых базаров приходят просторные торговые центры, среди арендаторов которых значатся известные сетевые ритейлеры. Алексей Струлев, гендиректор компании «Призма Бета», уверен, что перелом рынка наступит в 2010 году, когда предложение превысит спрос, и арендатор будет выбирать девелопера. К этому времени, утверждает девелопер, произойдет «укрупнение форматов и смещение акцентов строительства из центра на окраину». В данной ситуации простое копирование существующих на рынке объектов не сработает, поэтому девелоперам следует готовиться к жесткой конкуренции заранее: создавать качественный объект с запоминающейся концепцией, выделяющей его из общей массы торговых центров. Несмотря на существенный недостаток площадей в городе, уже сегодня сетевики «перебирают» торговыми центрами. «Нас привлекает интересная концепция», - говорит Александр Дениченко, замдиректора по вопросам аренды и связям с госструктурами DЦ. Эксперт привел конкретный пример: компании предлагали на выбор снять площади и в «Пирамиде»,  и в «Алладине» на Позняках, но концепция последнего больше пришлась по душе DЦ, хотя потоки посетителей «Пирамиды» очень высоки.

«Даже при существующем дефиците торговых площадей в Киеве создать случайный «микс» из арендаторов невозможно. Потому что достойные операторы случайного соседа не терпят», - объясняет позицию сетевиков Лилия Фарафонова, заместитель директора компании «Днепрэкология». Осознавая, что «якоря» притягивают посетителей в торговые центры, сегодня крупные именитые ритейлеры требуют от девелопера не только самой низкой арендной ставки, но и эксклюзивного присутствия. Это значит, что конкурентных компаний в торговом центре быть не должно. «В Европе на одних уровнях стоят разные операторы, представляющие одну категорию товаров и дающие право покупателю выбирать. У нас, к сожалению, девелоперы останавливаются на ком‑то одном», - жалуется А. Дениченко.

Однако арендаторы «становятся в позу», когда речь идет о ТЦ на городских окраинах. Даже сетевые компании понимают, что конкуренция растет, и стремятся застолбить место в центральных ТЦ, не особо вдаваясь в тонкости концепции. Например, ошибок при создании «Мандарин Плаза» было сделано немало, однако это не помешало девелоперу привлечь на площади не только Brocard, но и компании, продающие эксклюзивные бренды (Valentino, Christian Lacroix, Givenchy и др.). Менеджеры проекта «Мандарин Плаза», признаются, что концепция этого торгового центра не совсем идеальна, но в торговых центрах первой волны консультант сталкивался с неопытностью девелопера: «Это были первые торговые центры, и девелоперы считали, что рынок «съест» все. В принципе, так и происходило. Сегодня в «Мандарин Плазе» одни из самых высоких ставок аренды, хотя концептуально ошибок очень много. Но это не наша вина», - считают менеджеры этого ТЦ.

Парадокс в том, что одни и те же сетевые операторы идут как в центральную часть города, так и на окраину. Но в «Мандарин Плаза» арендаторы идут из‑за его уникального месторасположения, а на окраину города - только в интересный объект. Стоимость ошибки в концепции объекта в центре города ниже, чем в объекте на окраине.

Горячее обсуждение вызывает вопрос аутсорсинга. Некоторые эксперты настаивают, что в проект необходимо привлекать специализированные компании. По их мнению, ошибки в концепциях большинства столичных ТЦ - результат игнорирования девелоперами рекомендаций профессионалов и нежелание прислушаться к мнению консалтинговых, управляющих, рекламных компаний.

В то же время, девелоперы уверены, что способны решать эти вопросы самостоятельно. Эксперты сходятся в одном: ошибки в торговых центрах есть и будут, украинский рынок растет и развивается. В этом смысле очень показателен опыт российских коллег. Марк Афраймович, управляющий партнер Ross Group говорит: «Ведущие российские девелоперы ничего не делают сами, потому как понимают: чтобы сделать качественный продукт, необходимо профессионально заниматься девелопментом - созданием команды проекта, которая работает с различными аутсорсинговыми профессионалами».

Сергей Богданчиков, директор департамента консалтинга российской London Consulting & Management Company, считает, что нежелание девелоперов приглашать в проект консалтинговые и управляющие компании - оставшийся с советских времен инстинкт. «Местный девелопер думает, что сторонняя компания не будет «любить» объект так, как «любит» его он, попытается обмануть собственника, заработать на нем деньги. Это ошибочное мнение», - поясняет он.

Эксперт уверен, что необходимость привлечения профессиональных структур зависит от площади и количества проектов: «Многие собственники пытаются создать свою управляющую компанию, службу эксплуатации и т. д. Это оправдано, когда у девелопера несколько масштабных объектов. Если он построил один торговый центр, дешевле пригласить стороннюю компанию».

Auchan:
Auchan Group создана в 1961 году во Франции. На 31 декабря 2006 года объединяла в 12 странах 396 гипер- и 2156 супермаркетов. В 2006 году выручка группы составила 42,1 млрд евро, активы Banque Accord в 2007 году достигли 2,753 млрд евро. Чистая прибыль Auchan в 2007 году – 1,304 млрд евро, Banque Accord – 281 млн евро. Выручка "Фуршета" в 2006 году – 2,43 млрд грн, прибыль – 76,3 млн грн.
ROSS Group:
ROSS Group - управляющая компания полного цикла. ROSS Group - это полный комплекс услуг по созданию и управлению торгово-развлектальными центрами: выбор участка под застройку, маркетинг, разработка концепции, управление девелопментом, брокеридж, профессиональное управление действующим объектом.
SQM Experts:
Компания SQM Experts работает на украинском рынке недвижимости с 2005 года. За два года своей деятельности компния получила контракты на развитие ряда крупных проектов коммерческой и жилой недвижимости в Киеве и других городах Украины.