Аналитический обзор рынка торговых центров г. Киева

Развитие различных сфер экономики в Украине, несмотря на стабильно тяжелую политическую ситуацию, идет ускоренными темпами и положительно влияет на строительный и торговый рынки Украины, что в симбиозе рождает растущее количество действующих и заявленных торговых центров . По данным исследования международной консалтинговой компании A.T.Kearney в 2007 году Украина заняла пятое место в мире по инвестиционной привлекательности рынка ритейла,  правда,при этом спустившись на одну позицию по сравнению с 2006 г. (и на две – по сравнению с 2005-м). По данным A.T.Kearney, предполагаемая емкость рынка торговой недвижимости Украины в 2007 году составляет $24,5 млрд. Розничная торговля в Украине последние лет пять активно развивается в связи с ростом доходов населения и, как следствие, потребительских аппетитов. Излюбленный ранее населением для покупок формат рынка сдает позиции перед объектами цивилизованной торговли – супермаркетами, мини-маркетами, торговыми центрами. По данным Госкомстата, оборот розничной торговли в Украине в 2007 году составил 318,7 млрд. грн. Прирост по отношению к аналогичному периоду прошлого года составляет 28,8%.  Следует сказать, что рост на уровне 25-30% (в России – около 15%, в большинстве стран ЕС (кроме стран Балтии) – 5-10%) характерен для украинского рынка уже на протяжении нескольких лет.  Следует отметить, что динамика торговли практически совпадает с динамикой роста доходов населения, отмечают аналитики компании «Соцмарт». Так, по данным Госкомстат, располагаемый доход населения за январь-ноябрь  2007 года  вырос на 26,6%. В этой связи динамики роста розничного товарооборота можно считать косвенным критерием реального роста доходов населения. Лидерами по показателю объема розничного товарооборота остаются Киев (45,2 млрд. грн.), Донецкая (31,6 млрд. грн.) и Днепропетровская (25,33 млрд. грн.) области. Международные консультанты в сфере недвижимости, компания Cushman & Wakefield, составленный по заказу Real Estate Publishers (REP) и International Council of Shopping Centers (ICSC) в 2007 году составила ежегодный обзор International Retailers Survey, одним из пунктов которого является рейтинг городов Европы по инвест привлекательности для зарубежный ритейлеров на ближайшие 5 лет. Москва возглавляет список, затем следуют Санкт-Петербург и Прага. Киев расположен на 10 месте. Обзор составлялся на основе опроса руководящих сотрудников, отвечающих за выход на новые рынки 250 торговых компаний в 23 европейских странах. Опрос делал акцент на мнении экспертов по развитию бизнеса за границей, планах по экспансии, а также на основных проблемах, возникающих в этой связи.

Рынок торговых центров г. Киева. На апрель 2008г., по мнению аналитиков компании «Соцмарт», в Киеве функционирует 36 торговых центров (Олимпийский, Большевик, Метроград, Арена, ЦУМ, Квадрат на Лукьяновке, Мандарин Плаза, Универмаг Украина, Променада центр, Глобус 1, Глобус 2, Глобус 3, Ультрамарин, Европорт, Материк, Детский мир, Комод, Глобал UA, Пирамида, Алладин, Караван, Метрополис, Городок, Макрос, Плазма, Альта центр, Квадрат на Гната Юры, Ритм, VMB, Навигатор на Дружбе народов, Магеллан, Интервал Плаза, Ашан, Материк-2, Квадрат на Перова, Терминал – пригород), общей суммарной площадью более 700000 кв.м.. Некоторые из них построены еще при СССР ( ЦУМ, Детский Мир, Универмаг Украина – реконструирован в 2003г.), но в большинстве своем торговые центры возведены уже в нашем веке. Но далеко не все из них можно считать объектами с качественными торговыми площадями. Последние несколько лет знаменуются дисбалансом спроса и предложения на рынке торговой недвижимости, спрос на качественные торговые помещения в несколько раз выше предложения. Хотя в Киеве заявлено значительное количество новых ТЦ и ТРЦ (64 объекта в стадиях строительства и проекта), в связи с задержкой ввода в эксплуатацию этих объектов, можно прогнозировать, что рынок торговой недвижимости в ближайшие 2-3 года будет оставаться ненасыщенным. В 2007г. в эксплуатацию было введено всего лишь два новых торговых центра – Комод и Материк. Также на рынок вышли вторая очередь ТРЦ Большевик, вторая очередь ТЦ Променада и первая очередь Скай Молл ( гипермаркет «Окей»)  Причинами срывов сроков реализации проектов торговой недвижимости, по мнению аналитического отдела компании «Соцмарт», можно назвать:

1.      Проблемы с землеотводами и согласовательной документацией. Особенно это видно на примере Киева, где, чтоб приступить к строительству объекта, требуется собрать под 200 подписей, что дает прекрасное поле для коррупции, откатов. Примеры – Икеа никак не может получить землеотвод, Эспланада строится с задержками т.к. были проблемы с документами. В связи с этим многие иностранные компании не желают самостоятельно выходить на наш рынок, предпочитая это делать либо в партнерстве с украинской строительной или девелоперской компанией, либо сразу приобретая украинскую компанию – что бы действовать через нее. Положительным быстрым выходом на украинский рынок можно назвать французскую сеть Ашан (впрочем, тоже работали с украинскими партнерами), которая в конце марта открыла свой первый гипермпаркет в Украине в Киеве воле Петровки

2.      Корректировки проектов на градсовете и частичное перепрофилирование объектов ( которые даже уже в стадии строительства) – примеры ЗАГС (название комплекса) и МК возле Воздухофлотского моста, Мега-Сити на Харьковском шоссе, ТРК Тельбин, Petrowka

3.      Нет точных бизнес-планов/концепций - у девелоперов не хватает опыта. Особенно это касается новых масштабных проектов, где соединено несколько составляющих – торговая, офисная, жилая, общая площадь более 100 тыс. метров. К примеру, МК на Златоустовской, Лыбедь Плаза, МК Сенной, Парк Горького и т.д.

4.      Превышение сметной стоимости (объективно - выросли цены строительных материалов и зарплаты, субъективно - коррупция) - не хватает денег на окончание работ

Прирост общих площадей ТЦ по годам*

*Данные компании «Соцмарт», март 2008г. 2008-2012гг прогноз

Весну 2008г. для торговой недвижимости Киева можно назвать прорывом – за 2 месяца (март и апрель) количество введенных в эксплуатацию новых объектов превышает количество за 2007г. В конце марта открыли свои двери Квадрат на Перова и Ашан на Петровке ( пока только гипермаркет, также скоро будет функционировать торговая галерея на 35 магазинов), в апреле был достроен Материк-2 на Днепровской набережной.

Описание некоторых крупных объектов, запланированных к открытию в 2-4 кварталах 2008г.

Блокбастер. ТРЦ Блокбастер будет расположен на Московском проспекте 34а, в нескольких минутах езды от станции метро Петровка. Изначально был запланирован к открытию в 2007г., но еще не окончены и общестроительные работы ( на март 2008г.). После открытия ТРЦ Блокбастер ежедневно для посетителей будут работать картодром, роллердром, Q-ZAR, боулинг клуб, бильярдный клуб, детский развлекательный комплекс, веревочный парк, альпинистская горка, кинотеатр (первый кинотеатр сети IMAX в Украине), современные виртуальные игровые автоматы, интернет-клуб,  магазин мультимедийной продукции, выставочный комплекс, фуд-корт на 400 мест, предлагающий блюда 10 кухонь мира, кофейня, ресторан.

Pacific Plaza. Инвестором торгово-развлекательного центра на ул. Сивашской выступает «Н и К» (въетнамская компания). Общая площадь комплекса – 22800кв.м. Открытие объекта предполагается летом 2008г. Инфраструктура ТРЦ будет включать продуктовый супермаркет, супермаркет электроники, ресторан, детский супермаркет, детская игровая площадка, фастфуды, банкоматы. Также предусмотрены офисные площади.

Домосфера. Первая очередь специализированного торгового центра с гипермаркетом мебели, товаров и услуг для дома должна быть введена в эксплуатацию осенью 2008г. Сейчас объект в стадии строительства. Общая площадь комплекса (включая паркинги) составляет 182 000 м.кв., из них торговых центр – почти 130000кв.м. Также предполагается офисная составляющая. Инвестором масштабного торгово-офисного комплекса на пересечении Столичного шоссе и ул. Заболотной выступает девелоперская компания DeVision.

Тенденции рынка торговой недвижимости г. Киева:

1.      Малый объем качественных торговых площадей. В связи с этим популярностью у арендаторов пользуются даже не очень посещаемые и не успешные торговые центры ( к примеру, Олимпийский, Европорт, Арена Сити)

2.      Задержки с вводом в эксплуатацию торговых центров на год-два. В прошлом году были открыты лишь торговые центры Комод и Материк, хотя планировалось большее число – Мега Сити, Блокбастер, Квадрат Аврора, Материк-2, Эспланада, Троицкий и т.д. Теперь их ввод в эксплуатацию перенесен на этот год. В случае же с ТРЦ Троицкий – начат демонтаж объекта в связи с решением футбольных экспертов ( будет мешать при проведении матчей на ЕВРО-2012 на Олимпийском стадионе)

3.      Проблемы с землеотводами. Крупным компаниям тяжело получить участок под застройку, для этого требуется не только наличие значительных финансовых средств для взяток, но и связи ( что б было ясно, кому эти «откаты» вручить). Красноречивым примером может служить шведская компания Икеа, которая уже несколько лет не может получить участок в столице под строительство торгового комплекса Мега. Основными преградами на пути инвесторов, желающих иметь активы в торговой недвижимости на Украине, являются изменение рисков и сроков на согласование проекта, а также подходов в разрешительной системе. В связи с этим иностранные компании предпочитают покупать уже готовые объекты ( как в случаях с Магелланом, Глобусами, Универмагом Украина и т.д.)

4.      Торговые центры видоизменяются, что видно по строящимся и проектируемым объектам – во-первых, все чаще девелоперы закладывают и развлекательную функцию в объекты, во-вторых, происходит укрупнение самих объектов, в-третьих торговые центры часто лишь одно из составляющих многофункциональных объектов

5.      Постепенное перепрофилирование промышленных зон. На ул. Глыбочицкой уже велется строительство коммерческих объектов. Некоторые заводы на Петровке ( к примеру, где сейчас располагается Городок или где расположился  Auchan) – тоже отреконструированы или снесены для строительства торговых центров. То же ожидает и промышленные зоны Подола, ул. Горького, Попудренка, микрорайон Нижней Телички и т.д

6.      Постепенный вход в Украину западных ритейлеров (Marks&Spencer, Inditex, merican Apparel, Stockmann and Destseller, Havery Nichols, Debenhams, New Yorker, Carrefour, Deicmann, Leroy Merlin

Полную версию маркетингового исследования торговой недвижимости г. Киева (аналитика, подробные паспорта действующих и заявленных ТЦ) вы можете заказать у компании «Соцмарт»: т.3615075, www.socmart.com.ua

Опубликовано в журнале "Нерухомість. Україна

Хотите знать все о торговых центрах г. Киева?

www.socmart.com.ua