Перспективы столичного рынка недвижимости

Достигнув ценового потолка, ведущие компании вынуждены будут либо смириться с более скромными прибылями, либо уступить место конкурентам. В последние три года рентабельность на рынке недвижимости увеличивалась вместе с ростом цен. До недавнего времени застройщики просто купались в сверхприбылях: стройматериалы и рабочие руки дорожали не так быстро, как поднимались цены на жилье, спрос был огромным, а круг потенциальных покупателей - достаточно широким. Свою роль сыграло и увеличение арендных ставок. <Официальная рентабельность киевских девелоперов (независимо от вида их деятельности) не слишком отличается от общей по промышленности и составляет около двадцати процентов. Совсем другое дело - фактическая рентабельность. В жилищном секторе она до сих пор колебалась, по моим оценкам, от сорока до двухсот процентов в зависимости от месторасположения дома>, - говорит директор департамента инвестиционной деятельности Укргазбанка Юрий Каменецкий.

Средняя стоимость квадратного метра в Киеве

В последние полгода ситуация резко изменилась. Стройматериалы и энергоносители продолжают дорожать, однако доходы наших сограждан не растут столь же быстро, упал и спрос на городские квартиры. <Из-за меньшей покупательской способности населения девелоперы больше не могут поднимать цены на недвижимость такими же темпами, как раньше>, - отмечает президент строительной компании <Мiськжитлобуд> Денис Костржевский.

Зажаты в ножницы

Желающих приобрести квартиру в столице не стало меньше, но число тех, кто действительно может себе это позволить, сократилось. Ценовой перелом наступил в апреле этого года: по данным компании <Планета-Оболонь>, падение началось со средней цены 2890 долларов за квадратный метр. Однако снижение не было значительным: сейчас цены стабилизировались на уровне 2841 долл./кв. м. Подогреваемое экспертами ожидание остановки цен выступило фактором, сдерживающим спрос (стоит ли покупать квартиру, если цены вот-вот рухнут). Свою роль сыграла и политическая ситуация: острое противостояние между президентом и правящей коалицией весной, а также досрочные выборы охладили деловую активность, в том числе и на рынке недвижимости. Но главной причиной снижения цен стали глубинные изменения, произошедшие на этом рынке.

Самыми значимыми для него оказалисьизменения в кредитной политике банков. <Если раньше доходило до того, что кредиты выдавали даже без первоначального взноса, то теперь размер ежемесячных платежей не может превышать тридцати-пятидесяти процентов реального дохода заемщика. Значительно увеличилось число отказов в предоставлении кредита, что ударило по количеству платежеспособных покупателей жилья. Банки осознали, что это они перегрели рынок своей кредитной политикой>, - отмечает начальник финансового отдела компании <СтройИнвестСервис> Николай Шеренговой. Кредитование без первого взноса, оформление ипотечных кредитов без должного мониторинга реальных доходов заемщика и предоставление гражданам ложной или неполной информации об эффективных ставках по займам привело к росту проблемных задолженностей. По данным Национального банка Украины, за период с января по май 2007-го объем невозвращенных физлицами кредитов увеличился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 76%. Если эта тенденция сохранится, вскоре банковская система в полной мере ощутит ее негативные последствия. Еще более серьезные опасения вызвал у банкиров ипотечный кризис в США, а также дискуссии о возможности таких кризисов в других странах. Все это вынудило финучреждения ужесточить условия выдачи кредитов.

При этом девелоперы оказались зажатыми в ценовые ножницы. С одной стороны, достигнута предельная планка стоимости жилья, с другой - себестоимость строительства все еще продолжает увеличиваться. За последний год стройматериалы в зависимости от их вида в среднем подорожали на 15-50%. С ростом цен на энергоносители (производство цемента и металлоконструкций достаточно энергоемко) расходы строительных компаний будут также повышаться. Как утверждают в Министерстве регионального развития и строительства, почти 80% стройматериалов украинские застройщики сейчас закупают за рубежом, что сказывается на себестоимости квадратного метра. <Как только наши строительные компании перейдут на отечественные материалы, цены на жилье значительно снизятся>, - считает глава министерства Владимир Яцуба.

Застройщики объясняют свою заинтересованность в импортных материалах дефицитом отечественной продукции. По словам генерального директора девелоперской компании Global Solutions Сергея Тумасова, стройматериалами приходится запасаться за несколько месяцев до начала строительства, делая заказ на металлоконструкции, бетон, кирпич. Иначе можно остаться ни с чем, поскольку их быстро раскупают конкуренты. Пользуясь дефицитом материалов, в последние годы местные производители регулярно повышали отпускные цены на свою продукцию, а застройщики закладывали увеличение себестоимости в цену конечной продукции - квартиры. Однако сейчас прибегать к этому бессмысленно: рынок замер - число реальных транзакций на нем резко упало.

Рентабельность строительства снижается и из-за быстрого подорожания земельных участков, тогда как разрешительные процедуры по-прежнему остаются сложными и непрозрачными.

Много и быстро

Чтобы избежать резкого снижения рентабельности проектов, застройщики могут попытаться в очередной раз спровоцировать острый дефицит предложения на рынке, придерживая квартиры для продажи. Такие ситуации возникали уже не раз. Застройщики руководствовались принципом: <иногда выгоднее не строить вообще, чем продавать новое жилье по ценам, которые не позволяют получить высокую прибыль>. Нередко, стремясь повысить уровень окупаемости проектов и своих заработков, девелоперы идут на замораживание строительства. По данным Госкомстата, за первые шесть месяцев этого года количество введенных в эксплуатацию домов в Киеве сократилось по сравнению с аналогичным периодом 2006-го на 4%.

Но то, что срабатывало раньше, теперь уже не будет эффективным. Если еще пять лет назад киевский рынок делили между собой около десятка застройщиков, то сейчас их гораздо больше. В столице появились такие крупные зарубежные игроки, как российская корпорация Mirax Group и компания Seven Hills (подразделение международной группы застройщиков недвижимости Scorpio Real Estate Group), которые собираются строить не только жилые комплексы, но и торговые центры, офисы. Начать экспансию на столичный строительный рынок намерена и российская компания <Интеко>, принадлежащая супруге мэра Москвы Елене Батуриной. У этих предприятий достаточно ресурсов, чтобы строить много и быстро, наращивая свои прибыли не столько за счет высоких цен за квадратный метр, сколько за счет объемов. Если основные столичные застройщики не умерят свои аппетиты, рынок займут те, для кого рентабельность в 30-40% вполне приемлема - россияне, европейцы, турки и пр. К примеру, в Европе нормальным считается показатель рентабельности строительного бизнеса на уровне 25-30%.

Новые перспективы для иностранных застройщиков открылись после ухода Александра Омельченко с поста мэра в апреле прошлого года. Являясь выходцем из <Киевгорстроя>, Омельченко многие годы гарантировал сохранение олигополии на столичном строительном рынке, куда не пускали компании, которые не выросли из киевских строительных трестов советского периода. Нынешний мэр Леонид Черновецкий не имеет никакого отношения к строительному бизнесу. Шаткость позиций заставляет его искать поддержкуу всех центров влияния, в том числе и тех, которые заинтересованы в либерализации рынка. Так, московская компания Mirax Group уже получила под строительство те участки, которые Александр Омельченко зарезервировал для <Киевгорстроя>.

Ввод в эксплуатацию жилья в Киеве

Есть у иностранных, особенно западных, застройщиков и исключительно экономические преимущества. Это доступ к дешевым кредитам и многолетние контракты с производителями стройматериалов, позволяющие покупать их с дисконтом и всегда в нужных объемах. Кроме того, многие компании-нерезиденты, в частности, турецкие застройщики, часто привлекают собственных инженеров и строителей, которые работают быстрее и качественнее, чем их украинские коллеги, которых не только приходится собирать под каждую стройку (из-за малых объемов строительства), но и обучать по ходу реализации проекта. Поэтому при сооружении дорогостоящих объектов - отелей, бизнес-центров, спортивной инфраструктуры к Евро-2012 - государство и наш крупный бизнес будут привлекать именно нерезидентов. Уже сейчас почти все офисные центры и гостиницы в Киеве построили или строят иностранные компании.

Малые украинские строительные компании также готовятся вступить в большую игру за передел рынка, объединяясь и создавая строительные конгломераты. Так, в начале сентября на рынке появился новый игрок - инвестиционно-девелоперская компания ICD Investments, которая образовалась в результате объединения нескольких крупных бизнесов. Свою деятельность она развернет на рынке коммерческой недвижимости: до 60% ее проектов придется на торговые и торгово-развлекательные центры, 40% - на многофункциональные жилые комплексы, офисные центры класса А, а также гостиничную недвижимость. Сейчас ICD Investments занимается разработкой двадцати проектов по коммерческой и жилой недвижимости общей площадью более миллиона квадратных метров. До 2010 года компания намерена войти в пятерку крупнейших столичных застройщиков - задача амбициозная, но в свете последних тенденций вполне выполнимая.

Поход в глубинку

Долгое время застройщики конкурировали лишь в центральной части города. Здесь и земля дороже, и прибыль от реализации проекта выше. Но земельных площадок в центре Киева почти не осталось, поэтому, чтобы и в будущем оставаться конкурентоспособными, застройщикам придется активнее осваивать окраины столицы, промзоны и объекты незавершенного строительства. Такие проекты требуют гораздо больших затрат, нежели возведение зданий с нуля, но земельные резервы придется искать именно там.

Скорее всего, некоторые девелоперы, не выдержавшие конкуренции в столице, постепенно будут вытеснены за черту Киева, в провинцию. Уже сейчас многие крупные игроки стараются диверсифицировать риски за счет регионов. <Мы строили жилье в Киеве, но только столицей решили не ограничиваться. Вышли на рынок коттеджного строительства, занялись поиском земли в пригороде, изучили особенности этого сегмента. Выяснилось - все, что нужно для коттеджного городка, - это подводка коммуникаций. Но ведь на одном участке можно построить не пару особняков, а несколько пятиэтажных домов. Для нас это понятнее и выгоднее>, - рассказывает генеральный директор строительной компании <Градострой> Виктор Власов. Таким образом, вокруг Киева на базе сел и поселков появляются мини-городки, представляющие собой <выносные спальные районы>: все их жители работают в столице, поэтому не интегрированы в социальные отношения тех общин, к которым территориально относится земля под их домами.

Многие киевские строительные компании создают новые структуры, которые ведут застройку только в регионах. Один из примеров - ОАО <Холдинговая компания "Киевгорстрой">. Этой осенью она намерена начать возведение трех шестнадцатиэтажных жилых домов в Севастополе, а уже в 2008-м компания собирается увеличить объемы строительства в регионах в 1,7-2 раза, то есть выйти на 150-200 тыс. кв. м жилья в год. Сейчас столичный застройщик рассматривает возможность возведения домов в Житомире, Мариуполе, Северодонецке, Виннице, Днепропетровске, Чернигове, Черновцах и Запорожье.

В регионах нового жилья строится слишком мало. В прошлом году по всей стране в эксплуатацию было введено немногим больше восьми миллионов квадратных метров, из них 1,3 млн было построено в Киеве. В регионах власти как правило больше заинтересованы в развитии жилищного и офисного строительства, поэтому лояльнее относятся к застройщикам. Строить там дешевле, а получить земельную площадку под объект гораздо легче, чем в столице, где на это уходит не один месяц. В областях на эту процедуру может понадобиться всего несколько дней. Но самое главное, в последние годы почти во всех областных центрах, а также крупных промышленных и курортных городах страны рост цен не отставал от столичных показателей.

Конкуренция меняет правила

Структура рынка крупнейших застройщиков

Чтобы подтолкнуть увеличение предложения, необходимо сделать рынок открытым, ввести прозрачные схемы распределения земли через инвестиционные конкурсы, а также четко придерживаться законодательства о земельных аукционах. Россия и Польша этот путь уже прошли: там предназначенные для застройки территории обязательно выносятся на конкурс, а государственные службы и местные органы самостоятельно согласовывают все вопросы с архитекторами и другими организациями, а также готовят полный пакет документов на владение землей. Только после этого инвестор приобретает ее на аукционе или инвестиционном конкурсе. В результате застройщик получает земельный участок под конкретный проект, и ему уже не нужно в течение нескольких месяцев ходить по государственным учреждениям за каждым документом, платить за каждую подпись. Это большая работа, но как только она будет отлажена, инвесторы начнут приобретать землю на первичном рынке - у государства, а не у перекупщиков.

Выход на столичный рынок новых компаний с большей капитализацией, опытом и другой культурой ведения бизнеса будет стимулировать изменение правил игры в отношениях <власть-застройщики>. Существующая коррупционная схема всегда служила мощным инструментом протекционизма. Стать ее участником новые игроки, особенно компании-нерезиденты, не смогут. Да им это и не нужно. Поэтому они попытаются любыми средствами ее демонтировать. Так что в ближайшие годы реализация на рынке киевской недвижимости принципов <открытых дверей> и <равных возможностей> произойдет не в результате смены мэра или повышения гражданской сознательности застройщиков, а из-за ужесточения конкурентной борьбы. И если это сразу не приведет к декриминализации рынка недвижимости и глубокой корректировке цен, то точно гарантирует увеличение объемов и улучшение качества строительства.