2008-06-09 21:13:22
Среди европейских столиц Киев занимает одно из последних мест по объему рынка
офисной недвижимости — всего 0,4 кв. м на душу населения. Кроме того, арендные
ставки на Украине являются одними из самых высоких. Если в Польше, например,
аренда офисных помещений составляет $ 50-60 за кв. м, то на Украине она
достигает $ 70-100 за кв. м. Рентабельность столичных бизнес-центров составляет
порядка 25-40% годовых, а срок окупаемости 5-8 лет. Эти же показатели на
зарубежных рынках равняются 7-11% и 10 годам соответственно.
По нашим данным общая площадь профессиональных офисных помещений, которые
предлагаются в аренду или в продажу, на сегодняшний день составляет порядка 900
тыс. кв. м.
Особенный спрос наблюдается на офисы в бизнес-центрах классов «А» и «В», а
наиболее востребованный метраж — 150-200 кв. м. Следует отметить, что спрос на
офисную недвижимость этих классов в 1,5-1,7 раз превышает количество
предложений. В тоже время спрос на непрофессиональную офисную недвижимость
(цоколь, первые этажи жилого фонда, отдельносто-ящие здания, не позиционируемые
как бизнесцентры) в 1,6-1,8 раз превосходит число реальных предложений.
Естественно владеть офисным помещением гораздо выгодней, нежели его
арендовать.
На протяжении первого квартала этого года, практически 70% всех сделок по
отчуждению офисных помещений проходили с привлечением кредитных средств. Для
многих покупателей офисов удобней платить проценты по кредиту финансовому
учреждению за свое помещение, нежели оплачивать аренду за «чужой» офис. Но в
данном случае стоит также обратить внимание на то, что потенциальный покупатель
должен предоставить первоначальный взнос в размере минимум 25% от стоимости
помещения, и далеко не каждая компания может себе это позволить.
Все зависит от того, насколько той или иной фирме необходимо офисное
помещение в собственность, как долго компания готова работать именно в этом
городе, какими видами деятельности занимается. Есть еще много других факторов,
влияющих на решение о покупке или аренде офиса.
На столичном рынке недвижимости наблюдается значительное преобладание спроса
над предложением на качественную профессиональную офисную недвижимость. Это
обуславливается: приходом иностранных инвесторов и сетевых операторов, у которых
есть свои правила построения проектов, требования к ним, обязательность
соответствия международным стандартам качества (наличие систем управления,
неограниченное число телефонных линий, система безопасности, система
кондиционирования и многое другое); ■ минимальной вакант-ностью офисных помещений;
■ прогрессирующей тенденцией роста спроса на приобретение офисной
недвижимости;
■ высоким экономическим потенциалом и темпом развития рынка недвижимости
Украины.
Более 85% сделок по офисным помещениям — это аренда площадей. В тоже
время существует практически не удовлетворенный спрос на покупку
профессиональной офисной недвижимости. Покупка офисов в бизнес-центрах —
довольно редкое явление, поскольку их собственники преимущественно предлагают
площади в аренду и редко в продажу. Чаще всего встречаются сделки по покупке
офисных помещений площадью от 1000 кв. м якорными покупателями. То есть зачастую
помещения в БЦ продаются целыми этажами крупным сетевым коммерческим
структурам.
«Брендинговый» офис
Офис компании — это одна из основных составляющих ее брендинга, особенно если
это помещение является ее собственностью или же находится в долгосрочной аренде.
Если говорить об офисе в разрезе имид-же-вого портрета компании, стоит обратить
внимание на следующие ключевые характеристики: месторасположение; техническое
состояние; соседство.
Поэтому, если компания владеет (арендует) офисным помещением в бизнесцентре
классов «А», «Б» — это говорит о ее серьезности и довольно высоком уровне
доходности.
Можно определить основные критерии конкурентоспособности компаний, имеющих
имиджевые офисные помещения:
- престиж;
- доступность для клиентов;
- высокий и стабильный уровень доходности.
Сегодня очень престижно брать в аренду офисы в таких столичных бизнесцентрах
как «Парус», «Леонардо», «Мандарин Плаза», «Миллениум», Horizon Office Towers на
Шелковичной, «Крещатик Плаза», «Олимпийский» и другие. Некоторые арендаторы
специально снимают такие дорогие помещения с целью поддержания имиджа: они
открывают там «бэк офис» или используют его исключительно для проведения
переговоров, а основная деятельность осуществляется в другом помещении.
|