Пополнение парков

Сегодня на украинском рынке существует около десятка проектов строительства бизнес-парков. Помимо ограниченного выбора и дороговизны земельных участков в центральных районах крупных городов движущим фактором для развития проектов такого формата является дефицит офисных площадей. В сложившейся ситуации девелоперы уверены, что рынок быстро поглотит даже самые крупные объекты.

Освоив центральный деловой район (CBD), в пределах которого остается все меньше пространства для маневров, операторы рынка недвижимости ищут новые территории под застройку. Взяв на вооружение зарубежный опыт, девелоперы готовы предложить новый для украинского рынка формат – бизнес-парки. Речь идет о комплексе офисных и других зданий, объединенных общей концепцией и централизованным управлением. Как правило, бизнес-парки помимо офисных площадей располагают развитой социальной инфраструктурой – ресторанами, кафе, магазинами, банковскими отделениями и т. п. Таким образом в обособленно расположенных комплексах компенсируется отсутствие объектов городской инфраструктуры. Ведь в мировой практике бизнес-парки чаще всего строятся на окраинах мегаполисов или же за чертой города. "Это большая территория, на которой осуществляется девелопмент высококачественных строений с низкой плотностью застройки,– говорит управляющий директор компании Colliers International (Украина) Александр Носаченко.– Здания окружает зеленая парковая зона". Повышенное внимание к ландшафтному дизайну и озеленению территории бизнес-парков не случайно. Ведь чистый воздух и живая природа – весомый аргумент для того, чтобы перебраться за город. "Строения в таком парке предназначаются для различных взаимосвязанных типов целевого использования,– продолжает Александр Носаченко.– Наряду с офисными помещениями нередко предусматриваются площади для невредного производства и сборки, а также хранения, дистрибуции, исследовательской деятельности". Если основной в таком проекте является офисная составляющая, объект классифицируется как офисный парк. В международной классификации выделяют также индустриальные, логистические, исследовательские, технологические, корпоративные парки и парки-инкубаторы.

Творческий подход

На развитых рынках коммерческой недвижимости формат бизнес-парка является востребованным и популярным. "В большинстве своем бизнес-парки возникали путем небольшой концентрации офисных кластеров в окрестностях крупных городов или на главных транспортных магистралях периферии,– говорит управляющий директор компании Jones Lang LaSalle Ukraine Питер Гордон Хоней.– Ключевыми аспектами их реализации является низкая стоимость по сравнению с бизнес-центрами, расположенными в центральных деловых районах, и благоприятная атмосфера для ведения бизнеса и работы". Ряд удачных проектов был реализован не только на Западе, но и в странах Восточной Европы. Так, за пределами столицы Болгарии, в хорошей транспортной доступности от центра города и аэропорта, возведен многофункциональный бизнес-парк "София". В 35 зданиях этого масштабного комплекса работают около 10 тыс. офисных служащих, для которых оборудована парковка на 3 тыс. машино-мест. Комплекс также включает гипермаркет, СТО, бутики, магазины и другие объекты социальной инфраструктуры. Интересные реализованные проекты есть и в Москве. Бизнес-парк "Крылатские холмы", расположенный на границе природного комплекса Москворецкого парка, представляет собой многофункциональный научно-административный центр, состоящий из четырех однотипных шестиэтажных блоков. Общая арендуемая площадь этого объекта – 58,2 тыс. кв. м. Помимо офисов класса А комплекс располагает развитой инфраструктурой.

Эти и другие объекты в той или иной степени служат примером для украинских девелоперов, которые тем не менее привносят в сформированную концепцию свое видение. Первым задекларированным проектом бизнес-парка в Киеве стал "Форум Парк Плаза" в районе Петровки. Первая очередь комплекса площадью 32 тыс. кв. м была сдана в эксплуатацию в 2005 году. Сейчас на рынке существует целый ряд заявленных проектов бизнес-парков, некоторые из которых уже находятся в стадии строительства. Так, масштабный проект реализует компания Kyiv Donbas Development Group. Строительство этого классического бизнес-парка под названием World Trade Center Kyiv было начато в конце прошлого года. Общая площадь входящих в комплекс зданий составит более 150 тыс. кв. м. "Наша компания вступила в World Trade Centers Association и в создании World Trade Center Kyiv использует опыт проектирования и работы в аналогичном формате,– говорит вице-президент Kyiv Donbas Development Group Петр Радчук.– Есть только два фактора, которые отличают наш проект от зарубежных аналогов. World Trade Center Kyiv расположен не на окраине города, а в центре, и его строительство, в отличие от большинства иностранных аналогов, будет осуществляться в одну стадию. Наша компания владеет большим земельным участком напротив южного терминала киевского железнодорожного вокзала и обладает возможностью финансировать сразу весь объем работ по строительству комплекса". Еще один бизнес-парк в пределах города будет расположен на Левом берегу – на Днепровской набережной. Этот проект анонсировала "Киевская инвестиционная группа". На территории 7 га планируется построить четыре офисных здания общей площадью 133 тыс. кв. м. Примечательно, что проектом предусмотрено обустройство набережной и создание обширной парковой зоны.

Офисная часть многофункционального комплекса Kyiv Airport City, который реализует компания DEOL Partners, также будет иметь формат бизнес-парка. По информации руководителя аналитического отдела DEOL Partners Олеся Романишина, на расположенном рядом с аэропортом "Борисполь" участке будет возведено 15 офисных зданий общей площадью более 160 тыс. кв. м. В инфраструктуру комплекса также войдут гостиницы, торговые помещения, конференц-центр и паркинг. Неподалеку, вдоль автомобильной трассы Киев–Борисполь, международная девелоперская компания Seven Hills планирует возвести бизнес-парк, который наряду с офисными зданиями будет включать торговый центр и складские помещения. Помимо столицы существуют проекты строительства бизнес-парков в Харькове и Одессе, которые разрабатывают местные девелоперские компании.

Украинский путь

Растущая популярность концепции бизнес-парков среди девелоперских компаний вызвана рядом объективных факторов, отражающих развитие рынка недвижимости. "Во-первых, в центре крупных городов к определенному моменту уже не остается свободной земли, а выкуп существующих зданий сложен и в большинстве случаев нерентабелен,– говорит Петр Радчук.– Во-вторых, многие девелоперы нацелены на масштабные проекты – большие офисные комплексы, построенные на единой территории. Сегодня подходящие участки можно найти в основном на окраинах, где для полноценной работы служащих в дополнение к офисным площадям необходимо создавать инфраструктуру". Впрочем, в Украине девелоперы бизнес-парков пока осваивают ближние рубежи, реализовывая проекты за пределами делового центра, но в большинстве своем в пределах города. "Вследствие возрастающего дефицита земельных участков под постройку офисных зданий в центральных городских районах, причем не только в Киеве, но и в других крупных деловых центрах Украины, строительство все активнее переориентируется за пределы CBD,– говорит Олесь Романишин.– В Киеве это Петровка, район Лыбидской площади, проспект Бажана и трасса Е40, ведущая к международному аэропорту 'Борисполь'". Учитывая, что значительная часть служащих добирается на работу не на личных автомобилях, критерий близости к маршрутам общественного транспорта является одним из важных параметров бизнес-парков по-украински.

Кроме того, особенностью рынка офисной недвижимости Киева является существенное превышение спроса на качественные офисные помещения над предложением. "По нашим прогнозам, до 2011 года рынок столицы сможет поглощать все новое предложение офисной недвижимости",– отмечает Олесь Романишин. Дефицит качественных площадей вносит свои коррективы в реализацию в Украине объектов формата бизнес-парка. По мнению консультанта отдела офисной недвижимости компании Jones Lang LaSalle Ukraine Натальи Мазуровой, ввиду сравнительно высокой стоимости земли и состояния рынка, который способен поглотить значительный объем новых площадей, большинство запланированных бизнес-парков в Киеве крупнее и дороже, чем большинство западноевропейских проектов этого же формата.

Вывод на рынок анонсированных проектов масштабных бизнес-парков, очевидно, сбалансирует соотношение спроса и предложения и стабилизирует уровень арендных ставок. Впрочем, подобная активность девелоперов, решительно осваивающих новый формат, окажет позитивное влияние не только на рынок офисной недвижимости, но и на инфраструктуру украинских мегаполисов. "Для Киева и многих других городов-миллионников становится актуальной проблема перенасыщения делового центра города, что влечет за собой многие социальные проблемы, например пробки на дорогах и т. д.,– говорит Олесь Романишин.– Развитие бизнес-парков будет способствовать более равномерному распределению центров деловой активности в городах".

Широкий круг

К потенциальным арендаторам площадей в бизнес-парках относятся любые структуры, род деятельности которых не предполагает обязательного размещения офиса в престижном деловом центре города. "Потенциальные арендаторы площадей в бизнес-парках – это крупные компании, для которых центральное местоположение офисов не является приоритетным, в то же время важно высокое качество офисных помещений, большое количество парковочных мест, а также другие преимущества бизнес-парков,– говорит Александр Носаченко.– Это могут быть компании, работающие в фармацевтической, автомобильной отрасли, предприятия сферы торговли и информационных технологий, call-центры, операторы сектора FMCG". Но арендаторам помещений в бизнес-парках стоит учитывать, что площади в таких комплексах, как правило, сдаются большими лотами. Так, в вышеупомянутом московском бизнес-парке "Крылатские холмы" одна компания может арендовать не менее 600 кв. м. В киевском комплексе "Форум Парк Плаза" более гибкая политика: там арендаторам предлагают лоты от 100 кв. м до 2000 кв. м. Правда, и арендная плата в бизнес-парках ощутимо ниже, чем в бизнес-центрах, расположенных в пределах CBD. Наиболее же выгодные условия предлагаются в момент начала сдачи площадей в аренду. "Первых арендаторов, заключивших предварительные договоры аренды, часть из которых будет подписана до начала строительства бизнес-парков, могут ожидать очень привлекательные коммерческие условия,– отмечает Наталья Мазурова.– Далее базовые ставки, вероятно, стабилизируются на уровне $50/кв. м или менее".