Киевскую область хотят превратить в промзону

Спрос на рынке пригородной земли под строительство коммерческой недвижимости и крупных жилых массивов сегодня в пять–семь раз ниже предложения. Тем не менее стоимость таких участков продолжает увеличиваться: если за первое полугодие нынешнего года они прибавили в весе 7–12%, то за следующее вырастут еще на 10%.

Для коммерции дешевле

По мнению экспертов, рынок пригородной земли, пригодной для сооружения коммерческих объектов, в том числе крупных жилых массивов, переполнен предложением. Как рассказал «ДС» ведущий специалист департамента маркетинга компании SV Development Сергей Костецкий, девелоперы коммерческих проектов и строители жилых комплексов могут выбирать участки как на первичном рынке, так и на вторичном. По его словам, в первом случае компаниям гораздо легче договориться с местными властями, нежели со столичными чиновниками. Что касается вторички, то там предлагается много больших наделов, которые находятся в частной собственности. «К сожалению, аукционы по продаже таких земель коммунальной собственности в пригороде еще не получили должного развития, и весь первичный рынок земель, пригодных под коммерческую застройку, как, впрочем, и 70% вторичного, находится в тени», — отметил г-н Костецкий.

В АН «Планета Оболонь» констатируют, что сейчас в их базе данных есть порядка 100 участков под коммерческое строительство площадью от 20 соток до нескольких гектаров. Однако это предложение не включает самые крупные наделы, в частности земли ОСГ, которые реализуются через связи и знакомства. По словам партнера консалтинговой компании «Диалог-Классик» Артема Новикова, закрытость рынка земель коммерческого назначения в пригороде приводит к тому, что официальная статистика предложения и количества сделок на нем отсутствует, и о конъюнктуре можно судить лишь по экспертным оценкам участников рынка и представителей местных властей. По мнению Сергея Костецкого, опираясь на косвенные показатели, можно утверждать, что предложение превышает спрос в пять–семь раз, поэтому во многих случаях цены диктуют не продавцы, а покупатели. По информации генерального директора компании «Линк-Девелопмент» Ярослава Цуканова, несмотря на то что стоимость сотки на рынке пригородных участков под строительство коттеджей (который составляет до 70% предложения на всем рынке земли) подчас достигает $70–120 тыс. (в обуховском направлении), цены на наделы промышленного назначения гораздо ниже и меньше зависят от направления. По данным г-на Новикова, средняя стоимость земли под коммерческое использование составляет $5,8 тыс. за сотку. «Платить более $6 тыс. за сотку под размещение логистических центров, промышленности, технопарков и дилерских комплексов не позволяет рентабельность таких объектов. К примеру, за участок площадью 20 га под современный логистический центр необходимо выложить $12 млн, что очень дорого», — считает г-н Цуканов.

Впрочем, ценовая градация на этом рынке все же присутствует. Например, пиковых цифр ($6 тыс. за сотку) достигают предложения в Новых Петровцах и на одесском направлении. А вот в Бориспольском районе, в 30 км от Киева, 10 га под логистику продаются за $1,6 млн, то есть по $1,6 тыс. за сотку. Гораздо дороже земли промышленного назначения в городах области. По словам Ярослава Цуканова, средняя стоимость участка, который по площади и размещению сравним с территорией фабрики «Реемстма» или заводом «Большевик», составляет $100–150 тыс. за сотку. Правда, опрошенные «ДС» специалисты оговариваются, что и здесь цена может сильно варьироваться в зависимости от того, насколько масштабный объект возможно построить на участке, сколько этажей у него может быть и пр.

В целом эксперты считают, что из-за изобилия предложения рынок пригородной промышленной земли — это рынок покупателя, то есть продавец может просить $30 тыс. за сотку, но если этот надел заинтересовал крупного инвестора, то конечной стоимостью может быть и $5 тыс. за сотку. «Чем глобальнее сооружение позволяет построить площадка, тем она будет дороже», — отмечает г-н Костецкий. Тем не менее, по данным компании «Диалог-Классик», в первом квартале 2008 г. средняя цена этой земли выросла на 7%. В частности, повышается популярность таких ранее мало востребованных районов, как Кагарлыкский, Фастовский, Барышевский, где рост составил 10–13%. Наименьшее подорожание зафиксировано в Киево-Святошинском, Обуховском и Вышгородском районах (4–5%).

Также специалисты сходятся во мнении, что приобретение вместо участков промышленного назначения более дешевой земли ОСГ, подходящей под размещение промобъектов, нецелесообразно. По их словам, это связано с риском непрохождения сессии местного совета по изменению целевого назначения участка. «К стоимости земли ОСГ автоматически необходимо прибавить порядка $400 тыс. на подготовку изменений в генплан, но риск, что местный совет откажется утвердить данные изменения, все равно остается примерно 50 на 50», — говорит г-н Цуканов.

Житомирское и одесское направления лидируют

По информации Артема Новикова, сегодня на рынке коммерческой земли присутствуют как мелкие инвесторы, приобретающие участки с целью дальнейшей перепродажи, так и крупные девелоперы и финучреждения. «На долю мелких инвесторов приходится не более 10% земли в пригороде столицы», — говорит он. По словам г-на Новикова, наиболее привлекательными считаются наделы в городах-спутниках. «В них гораздо проще выделить участок как под строительство крупных объектов недвижимости — например, многофункционального комплекса с торговой, офисной недвижимостью и жилыми секциями, так и под возведение логистических зон, магазинов и пр. Особенно привлекательными являются Бровары, Борисполь, Ирпень, Вышгород, Вишневое. Рентабельность вложения средств колеблется практически на том же уровне, что и строительство в Киеве, поскольку на бюрократические процедуры с земельными вопросами и другие технические согласования проектов уходит меньше времени и денег», — подтверждает начальник сектора продаж коммерческой недвижимости компании «Траектория» Эдуард Визняк. В районах без развитой инфраструктуры наделы приобретаются в основном под коттеджные городки (10–30-километровая зона), а участки, расположенные на расстоянии 40–50 км от столицы, пользуются спросом у логистических операторов.

По словам специалистов, очень популярны земли, для которых характерен наиболее высокий рост цен. В первую очередь это житомирское, броварское и одесское направления. «Сегодня спрос на большие участки (10–20 га) с юридически правильно оформленными документами на житомирском и одесском направлениях намного превышает предложение, в то время как по остальным типам — слишком маленьким или большим, расположенным на других направлениях и не имеющим статуса «промышленного назначения» — предложение больше спроса», — отмечает Ярослав Цуканов.

В зависимости от вида деятельности, которым планирует заняться инвестор, девелоперы предъявляют и различные требования к наделу. Например, под логистику необходимы площади в несколько десятков гектаров, расположенные вблизи основных транспортных магистралей. При этом удаленность от черты города не является первоочередным критерием выбора (спросом пользуются участки на расстоянии до 50 км от Киева). Выбор основывается на экономической целесообразности приобретения земли для сооружения складского центра (затраты на покупку и подготовку надела к строительству должны позволить инвестору развивать проект со сроком окупаемости не выше среднего по отрасли, составляющим семь–восемь лет). Для этого, по словам Сергея Костецкого, желательно наличие электричества, а неподалеку обязательно должна пролегать железнодорожная ветка.

Под автозаправки инвесторы ищут площадки от 50 соток на транспортной магистрали. Особенно популярны новая Окружная дорога, а также Житомирская трасса. А для размещения ресторанных комплексов потенциальные клиенты подыскивают места вблизи транспортных магистралей, но расположенные в лесу. Земли под технопарки пока не пользуются в пригороде столицы спросом, хотя специалисты считают, что данное направление скоро станет определяющим. По словам заместителя директора Украинской Торговой Гильдии Виталия Бойко, сегодня нет централизованной системы размещения предприятий в каких-то определенных зонах, поэтому каждый инвестор самостоятельно ищет территории для выноса и пытается их освоить. «Нужен проект, который бы предусматривал создание в пределах 20 км от Киева на землях, непригодных для жилого строительства, некоего технопарка или большого «производственного пятна» для размещения предприятий, которые будут выноситься за пределы города. Тогда инвесторам не придется решать проблемы с коммуникациями, транспортом, инфраструктурой. Технопарк возьмет это на себя», — говорит он. Консультанты Colliers International считают, что наиболее перспективными направлениями для организации такого технопарка являются Житомирская и Одесская трассы. Со специалистами данной компании согласен и Ярослав Цуканов, добавивший, что технопарки также могут быть удачно организованы на Харьковской трассе за Борисполем, в районе Василькова, Новоукраинки, Обухова, Броваров, Вышгорода. «Здесь имеется хорошее транспортное сообщение со столицей, развиты коммуникации, и администрации поддерживают создание подобных промышленных зон», — говорит он.

Что касается ближайшего будущего рынка земли под коммерческую застройку, то эксперты сходятся во мнении, что возможно снижение темпов роста цен на наделы, качественные характеристики которых искусственно завышены. «Увеличение доходности вложений вероятно лишь в направлениях, которые на сегодняшний день недооценены (например, Кагарлыкский, Фастовский, Барышевский р-ны). В случае строительства новой окружной дороги высокий уровень спроса будет характерен для участков, расположенных вблизи этой магистрали», — резюмировал Артем Новиков.