Kакие дома нынче строят в пригородах столицы

В сфере загородного строительства наблюдается постепенная эволюция потребительских предпочтений. Уходят в прошлое помпезная архитектура и громадные кирпичные особняки площадью в полторы-две тысячи квадратных метров. Частные застройщики теперь предпочитают сдержанность и функциональность.

Поселки растут...

Впрочем, изменения в сегменте малоэтажного строительства происходят довольно медленно. Потому говорить о четко выраженных тенденциях специалисты не спешат, хотя все же отмечают характерные черты рынка загородного жилья, которые в последние годы особенно ярко проявляются в организованном коттеджном строительстве.

Прежде всего эксперты выделяют неуемную тягу фирм-застройщиков к созданию крупных поселков. Директор компании "Вишневе Мiстечко" Олег Хома характеризует ситуацию термином "гигантомания" - гигантские площади городков, невероятные по меркам двухгодичной давности, много амбициозных проектов. Если раньше при планировании поселков речь шла о десятках домовладений и сотня домов считалась чем-то нереальным, то сейчас сотни гектаров и тысячи домовладений уже в порядке вещей.

Действительно, сегодня в Киевской области реализуется до двух десятков проектов строительства крупных поселков. Четыре из них - "Новая Богдановка", "Город Солнца", "Олимпик-Park" и "DeVision" - действительно грандиозные, общей площадью от сотни до четырех сотен гектаров, где планируется соорудить около тысячи домов. Еще около дюжины городков поменьше насчитывают до 500 домовладений каждый.

Увеличиваются не только масштабы поселков, но также их количество. По данным директора по маркетингу компании "SV Development" Владимира Степенко, сейчас в окрестностях столицы насчитывается более сотни коттеджных городков против 70 в прошлом году. На продажу выставлено около 2,5 тыс. домовладений в 42 городках.

Характерно, что по своему наполнению организованные поселки становятся мультиформатными: обычно на их территории рядом с частными домами появляются таунхаусы и многоквартирные дома. Например, в жилом городке "Город Солнца", расположенном в Киево-Святошинском районе, первая очередь строительства предусматривает возведение 18 трехэтажных 17-22 квартирных домов с гаражами и офисными помещениями, а также 114 сблокированных одноквартирных коттеджей (таунхаусов).

Спрос на недвижимость за пределами столицы постоянно растет. И активное строительство загородной недвижимости приводит к тому, что поселки все дальше отступают от границ Киева. Так, по данным Владимира Степенко, на сегодняшний день большинство коттеджных городков находится в 15- километровой зоне вокруг столицы, и лишь отдельные поселки расположены на расстоянии в 25 км от мегаполиса. Однако в силу того, что найти подходящий для масштабной застройки земельный участок под Киевом все труднее, уже разрабатываются проекты городков в 40-километровой зоне.

В этом смысле индивидуальные застройщики имеют преимущество перед строительными компаниями, поскольку найти подходящий участок размером в десять соток гораздо проще, нежели заполучить десятки или сотни гектаров...

- Рынок загородной недвижимости перешел в стадию активного развития. Сейчас появляется весьма разнообразное предложение загородных коттеджей, обостряется конкуренция между застройщиками, - утверждает Владимир Степенко. - Если несколько лет назад продавалось все, что строилось, то сегодня это уже не так. Потому девелоперы теперь все больше внимания уделяют проработке концептуального решения своих проектов, детально планируют инфраструктуру...

Торгово-развлекательные центры, супермаркеты, спортивные комплексы, медицинские учреждения, школы и детские сады - этим уже никого не удивишь. Также в обязательном порядке, независимо от класса городка, в нем присутствует парковая зона, чаще всего соседствующая с природным или искусственным водоемом. Потребитель нынче готов платить большие деньги за недвижимость, но взамен желает получить максимум комфорта.

Традиция - не догма

По словам экспертов, времена, когда на двенадцати сотках строились дома в три этажа, канули в лету. Люди не хотят переплачивать за дом, большую часть которого они не используют. Да и единения с природой (а это, согласитесь, важная составляющая загородной жизни) на крохотном "пятачке" не получается... Потому большая часть покупателей отдает предпочтение домам в полтора-два этажа площадью 200-250 кв. м.

Размер дома зависит прежде всего от заявленного класса коттеджного городка. Если городок "элитный", объясняет Олег Хома, то застройщики могут позволить себе сооружать дома в тысячу "квадратов" и с придомовой территорией в гектар. Но в поселках бизнес- класса площадь дома составляет в среднем около 300 кв. м. К тому же обширные подвальные помещения, которые использовались ранее для размещения бассейна, сауны и других удобств, в поселках с развитой инфраструктурой попросту не нужны. В неорганизованном загородном строительстве наблюдается похожая тенденция - на смену показушному максимализму приходит рационализм и утилитарность.

Что касается архитектурных вкусов украинцев, то, по наблюдениям Владимира Степенко, сейчас особенно популярны классический западноевропейский и американо-канадский стиль. При этом для покупателей все более важными становятся удобное расположение комнат, достаточное количество санузлов и т. д. А вот нарочито вычурные фасады и бесполезные башенки вышли из моды. Зато появляется интерес к срубным домам, стеклянным фасадам, "термодомам", стены которых состоят из полых пенополистирольных блоков, залитых бетоном. Быстровозводимые каркасные дома пока не очень приживаются даже в индивидуальном строительстве, что объясняется отсутствием у наших потребителей опыта эксплуатации таких домов.

Примечательно, что, по словам Олега Хомы, коттеджное строительство под Киевом сегодня не подразумевает единой архитектурной стилистики внутри городка:

- Единый архитектурный стиль возможен лишь в том случае, когда происходит централизованная застройка городка одним застройщиком, при генподрядном строительстве это практически невозможно. Более того, если речь идет о строительстве пятидесяти и более домов, никак не получится дома в одном стиле сделать их разными, а в типовых особняках жить никто не хочет. Поэтому в крупных поселках коттеджи, как правило, очень разные. Такой разнобой застройщики пытаются сгладить, разделяя городки на отдельные кварталы, выполненные в едином стиле.

Что еще может повлиять на архитектурный стиль коттеджного городка, так это рельеф местности. Например, в поселке "Резиденция Лесники", который строит компания "XXI Век" рядом с Киевом, проектировщики удачно использовали холмистую местность, органично "вписав" дома в окружающий пейзаж, и обычные в общем-то дома превратились в стильные альпийские шале...

Весьма традиционны предпочтения киевлян в выборе стройматериалов. Несмотря на усилия многочисленных фирм, предлагающих различные новые технологии строительства, в том числе сборные дома, фаворитом по-прежнему остается старый-добрый кирпич. Причем, по словам Олега Хомы, при возведении загородных домов пока редко применяются даже такие хорошо известные материалы, как песчаник или шлакоблок. А поскольку стройкомпании стремятся соответствовать потребностям рынка, то прогрессивные западные технологии практически никто не применяет, хотя, например, в США очень распространено строительство городков эконом-класса из быстровозводимых конструкций.

- Впрочем, иногда, кроме керамического кирпича, "продвинутые" индивидуальные застройщики еще готовы применять газобетонные блоки, ракушечник и даже сэндвич-панели, - говорит Владимир Степенко, - а для наружной отделки чаще всего используют облицовочный кирпич либо штукатурка, хотя постепенно растет популярность дерева и камня.

На внешний вид коттеджей и придомовой территории в городках сегодня в основном влияет покупатель. Обычно застройщики применяют схему продажи земельного участка с обязательным подрядом на строительство. То есть частный инвестор выбирает участок, проект дома, а также необходимые ему объекты на участке или же возводит сауну, беседку, спортплощадку и т. п. самостоятельно после получения права собственности на участок и дом.

- В большинстве случаев застройщик прислушивается к мнению частного инвестора, хотя существуют также определенные правила, которые изначально указываются в договоре (например, нельзя менять фасадный забор на участке), - отмечает Владимир Степенко.

Несколько иначе обстоит дело с неорганизованным частным строительством: здесь можно встретить различные способы строительства, отделки, планировки. Частные лица могут позволить себе экспериментировать с фасадами из дерева или стекла, с планировкой и этажностью домов. Тут чаще применяются современные технологии, позволяющие за счет комбинации различных материалов добиться высоких эксплуатационных характеристик зданий. Подобные эксперименты не всегда удачны, но именно они дают возможность стройкомпаниям оценить перспективы новых технологий и стройматериалов. В целом же рациональность все больше преобладает и среди застройщиков- индивидуалов. Поэтому, отмечает технический директор строительной компании "ТМВ" Виталий Ведмедь, частные клиенты чаще всего выбирают одноэтажные дома с мансардным этажом общей площадью от 200 до 250 м. кв. Преимущества такого дома состоят в том, что он не занимает много места на участке и с легкостью помещается на 3-х сотках земли, что позволяет покупать клиенту землю от 6 соток и строить там удобный вместительный дом для одной семьи. Придомовая территория облагораживается по усмотрению хозяев, на ней могут быть как сад или беседка, так и бассейн или летняя кухня - единства вкусов не наблюдается. Разве что около недорогих домов чаще организовывают недорогой досуг вроде барбекю в окружении нескольких плодовых деревьев, а в больших имениях могут позволить себе и большой бассейн, и дом для гостей на территории тщательно продуманного сада. Тем не менее коттеджные городки, считают эксперты, уже сегодня составляют значительную конкуренцию неорганизованной частной застройке, и в будущем эта тенденция только усилится.

Цена оправдана

Выбирая себе дом за городом, киевляне все первым делом обращают внимание на его цену и месторасположение.
- На сегодняшний день в структуре предложения на рынке коттеджных поселков максимальная доля (почти 40%) домовладений реализуется по цене от $300 тыс. до $600 тыс., около 30% - от $200 тыс. до $300 тыс., 25% рынка занимают коттеджи стоимостью более $600 тыс. и только 8% предложения - это дома, не дороже $200 тыс., - приводит статистику Владимир Степенко.

Цена домов в коттеджных поселках сегодня стартует от $1,3 тыс. за 1 кв. м ("Немецкая слобода", "Лелечий Хутiр", "Садок Вишневий"), средняя цена квадратного метра - $1,6-1,8 тыс.. Есть и более дорогие проекты. Например, цена квадратного метра в коттеджах поселка "Маєток. Перлина Iталiї" стартует с $2,8 тыс., в клубном городке "Александров Посад" - с $3,5 тыс., в поселке "Солнечная Долина" квадратный метр стоит от $2,6 тыс. до $4 тыс./ кв. м.

Для сравнения, дома в частном секторе в Киевской области продаются по цене от $1-1,2 тыс. /кв. м (Макаровский, Бородянский, Броварской районы) до $1,4- 1,6 тыс. /кв. м (Васильковский, Вышгородский, Бориспольский районы). Загородное жилье в престижных Обуховском и Киево-Святошинском направлениях обойдутся покупателю в среднем от $2 тыс. / кв. м.

Очевидно, что дома в коттеджных городках обходятся покупателям дороже, но переплата того стоит. Организованный поселок не только предоставляет развитую внутреннюю инфраструктуру, но и позволяет клиенту не обременять себя строительными хлопотами. В дальнейшем городок обеспечивается охраной, уборкой, предоставлением сервисных услуг и, что становится все важнее, позволяет окружать себя соседями своего социального уровня, в то время как за пределами коттеджных городков шикарные дворцы могут соседствовать с маленькими дачками. Так что вердикт экспертов однозначен - повышенная цена оправдана, и будет еще больше оправдываться в будущем, одновременно с ростом популярности качественных коттеджных городков и снижением спроса на неорганизованное частное строительство.

Для покупателей важны направление и удаленность от Киева, наличие удобных подъездных путей и хорошей инфрастуктуры внутри городка и за его пределами, обязательны хорошее природные условия о очень желательно наличие поблизости природного водоема. Клиенты с каждым днем готовы платить больше, поэтому стараются выбрать лучшее.

Цену на дома в коттеджных городках сегодня формирует целый ряд факторов, основной из которых - стоимость земли, зависящая от удаленности от Киева, наличию инфраструктуры и природного окружения, а также от престижности района. Стоимость покупки зависит также от размеров участка и самого дома, наличия на придомовой территории дополнительных сооружений, класса городка и уровня сервиса в нем. Влияют также используемые строительные и облицовочные материалы, но, по словам Олега Хомы, обычно эта разница колеблется в пределах $150-200 на "квадрат", так что она не принципиальна. Зато уровень внутренней отделки и, тем более, индивидуальные пожелания клиента, его фантазия и дизайнерские изыски могут значительно увеличить стоимость дома.

- Также на стоимость домовладений влияют форма участка и форма собственности на землю (государственный акт или аренда), целевое назначение участка (под строительство, дачное хозяйство, садоводство) и, что немаловажно, рентабельность застройщика, - подчеркивает Владимир Степенко.

Так что экономить покупателю можно на отделке, благоустройстве участка, дополнительных объектах инфраструктуры на участке - только не на стройматериалах, дом должен быть построен качественно.

Качественное и быстрое строительство, по мнению экспертов, могут обеспечить крупные отечественные девелоперские компании, банки, инвестиционные фонды (в том числе зарубежные), уже проявляющие реальный интерес к рынку загородного жилья и даже начавшие реализацию некоторых проектов. Причем хитом в ближайшие несколько лет обещают стать не пафосные и дорогие коттеджи для элиты, а вполне доступные по цене проекты для среднего класса.