Рынок столичной недвижимости обвалится в 2009 году

«Не забудь продать квартиру» — о возможности продать жилье на пике мы предупреждали наших читателей в начале текущего года. Теперь для многих сделать это уже поздно. Тысячам киевских квартир, выставленных на продажу, не суждено продаться по заявленным ценам в ближайшее время. Продавцы вынуждены будут либо существенно понижать цену, либо уходить на рынок аренды, пишет газета "Зеркало недели ". Первыми запаниковали владельцы некоторых объектов на первичке — уже сейчас многие квартиры-новостройки продаются с 10% скидкой. В следующем году настанет время падения цен «ниже плинтуса» и на вторичное жилье. Альтернатив у многих счастливых владельцев земли в столичной области остается еще меньше — многие участки, купленные на волне ажиотажа с целью спекуляции, на самом деле пригодятся в ближайшие годы лишь для выращивания помидоров и огурцов…

США, Великобритания, Ирландия, Испания, Литва, Латвия, Беларусь, Казахстан. Теперь — Украина

Рынки недвижимости названных стран обвалились не сразу. Вначале было значительное сокращение количества сделок, масштабное падение числа новых разрешений на строительство и гигантское увеличение запасов непроданных домов. (К примеру, в Соединенных Штатах запасов непроданных домов при текущем уровне реализации хватит более чем на 11 месяцев, что превышает уровень нормального значения этого важнейшего макроэкономического индикатора в несколько раз.) И лишь по происшествии многих месяцев началось плавное падение цен на жилье.

Кроме указанных стран, начались проблемы на рынке недвижимости в Греции, Австралии, Исландии, Португалии, Эстонии, Дании и некоторых других. Заметьте, в прошлом году в этом перечне была лишь одна страна — США. Т.е. процесс явно набирает обороты.

В следующем году список стран с падающими рынками жилой недвижимости пополнит Украина. Печальная особенность украинского рынка состоит в том, что падение цен на квадратные метры скорее всего будет не плавным. Нам не грозит 5—10-процентное понижение стоимости, характерное для развитых стран мира, где жилье за последние годы подорожало менее чем в два раза. Ведь киевские квадраты за последние семь лет выросли в 15 раз. Соответственно, и посадка ожидается значительно более жесткая — не менее чем на 30—40%. Правда инерционность рынка обеспечит отсрочку приземления минимум в один год.

Есть ряд причин, раздувших ценовой пузырь на отечественном рынке недвижимости до неприличных размеров. И лишь одна из них оправдывает подорожание. Квадратные метры в стране были действительно недооценены. Не так давно стоимость двушки в Киеве была эквивалентна стоимости подержанной иномарки. Поэтому — 20—30 «штук» даже самая скромная квартира в столице уже не будет стоить никогда. Другие же причины подорожания не столь объективны, и часть из них может быть нивелирована уже в ближайшее время. В последние годы в стране произошла масштабная раздача не всегда заработанных социальных благ — от нескольких вполне заслуженных сотен гривен пенсионерам до десятков тысяч гривен высокопоставленным чиновникам.

Все это наложилось на непрозрачность, неконкурентность и почти тотальную коррумпированность рынков жилья и земли.

Китайская электроника и бытовая техника, новые автомобили и квартиры стали «улетать», как горячие пирожки в морозную погоду. Тем, у кого не хватало денег, свои услуги предложили банкиры — отделений банков в стране стало больше, чем заведений общепита. В конечном итоге «пиршество» осуществлялось за счет импортных заимствований.

Когда денег стало совсем уж много, а обещания «хлеба и зрелищ» со стороны высокопоставленных чиновников продолжали литься рекой, в стране случилась рекордная инфляция, в один миг поставившая на грань выживания сотни тысяч малообеспеченных слоев населения.

Вместо того чтобы привести социальные выплаты хотя бы в рамки приличия с темпами роста производительности труда, народу опять пообещали немного чудес, а именно: дешевых квадратных метров, ипотеки под смешной процент (на который бы завистливо «облизывались» даже европейцы) и увеличенной в несколько раз заработной платы. Распоясавшуюся же инфляцию принялись тушить искусственно созданным гривнедефицитом.

Увы, но, похоже, больше всего пострадала экономика, захлебывающаяся от недостатка кредитных средств, что, несомненно, с определенным временным лагом, в том же 2009 году скажется на темпах развития. В результате соотечественникам, не исключено, придется уяснять значение термина стагфляция, т.е. достаточно милого сочетания роста цен с падением темпов развития.

Впрочем, параллельно с экономикой все-таки досталось и автокредитованию, и ипотеке. Ставки резко возросли и желающих на чужие деньги поиграть в «пирамидки» на отечественном рынке жилья стало гораздо меньше.

Купи десять квартир родственникам, а одиннадцатую получи бесплатно

Это не шутка и не выдержка из свежей прессы княжества Монако, это реальное рекламное предложение в одной из самых богатых (по мнению авторов акции — застройщиков Киева) стран мира — Украине.

Первыми почувствовали «жареное» строители. В ход пошли разнообразные приемы — в продажу «из-под прилавка» крупнейшими отечественными застройщиками были выброшены квартиры, практически подготовленные к сдаче в эксплуатацию. Особенностью момента явилось то, что ситуация стала просто критичной. В результате представители некоторых строительных монстров Киева вынуждены были открыто, через СМИ заявить об отсутствии спроса, и что в связи с этим предлагаются к продаже готовые к заселению квартиры.

Тем, у кого таких квартир было мало, пришлось поднапрячся. В ход пошли акции — 5—10% скидки в честь «совершенно случайного» юбилея фирмы, паркоместо в подарок и даже, как уже подчеркивалось, совсем уж экзотическое предложение — «купи десять квартир своим родственникам, а одиннадцатую для внука (внучки) получи бесплатно». Конечно, до свежего майского классического предложения риэлтеров одного из американских штатов — «купи один дом, а второй получи совершенно бесплатно» еще далеко, ну так ведь и над Америкой тучи не сразу стали сгущаться. Интересно, что завуалированно, но очень значительно подешевели и некоторые новые коттеджи под Киевом (после отмены так называемых коэффициентов комфортности).

По сути рынок посыпался, акции со значительными скидками продлеваются, застройщики пытаются любой ценой сбыть товар, выставленный по неадекватным экономическому состоянию страны ценам, понимая, что в этом году только зацвели «цветочки», а «ягодки» их ждут впереди. Заговорили и о том, что многие мелкие стройфирмы попросту вынуждены будут уйти с рынка. Но замалчивают о том, что в случае обвала на рынке недвижимости, проблемы возникнут у всех, многие объекты будут заморожены до лучших времен, а некоторым уготована судьба еще более печальная. Впрочем, уже сейчас многие десятки объектов разной степени готовности по всей стране практически зависли в воздухе и инвесторы рискуют никогда не получить обещанное жилье.

Последними сдались владельцы некоторых интернет-порталов недвижимости, до сей поры показывающих многолетний «повышательный» тренд на рынке. Индексы стоимости недвижимости и ценовых ожиданий пока лишь некоторых интернет-ресурсов начинают уходить в минуса, т.е. туда, где уже давно находится индекс доходности инвестиций в квартиры.

Вместо дохода — убыток

Ситуация по доходности на сегодняшний день такова. Если с депозитных счетов в банке снять 160—170 тыс. долл., этого будет вполне достаточно для приобретения типовой малометражной двушки образца расцвета СССР с ремонтом тех же времен в не самом худшем районе Киева. В условиях жесточайшего дефицита средств многие банки первой и второй десятки предлагают даже одномесячные валютные накопительные счета, с депозитной ставкой в почти 10% годовых, что при вышеозначенном размере вклада составит вознаграждение в размере 1400 долл. ежемесячно. Приобретенную же квартиру сдать более чем за 700—800 долл.
в месяц никак не получится. Значит, «инвестор» теряет 600—700 долларов.

Ипотечные ставки, понятное дело, гораздо выше. Поэтому потери по погашению кредита по сравнению с арендой квартиры будут еще более ощутимы.

Окупаемость столичного жилья (т.е. возврат вложенных средств через аренду), еще несколько лет назад составляющая 7—8 лет, растянулась в настоящее время до 20—25 лет.

В других городах ситуация еще хуже.

Коллега, успевший «сбросить» весной текущего года полученную в наследство однокомнатную хрущевку в одном из провинциальных городков, подсчитал, что окупаемость в его случае составляла бы более 40 лет. Квартиранты, проживавшие в квартире в маленьком городке, оплачивали аренду из расчета 80 у.е. в месяц плюс квартплата, однушка продана за 38 тыс. долл., деньги размещены в крупных банках, поступающие по вкладам проценты составляют около 350 долл. в месяц.

Поэтому валиться рынок недвижимости будет не только в столице, но и на многих региональных рынках. По информации провинциальных риелторов, однокомнатные экономварианты с трудом, но все еще продаются. А вот продажи двушек и трешек — практически на нулевой отметке.

Год грядущий нам готовит

В 2009 году страну почти стопроцентно ожидает несколько важных экономических событий и все они будут не на руку спекулянтам и коррумпированным чиновникам на рынках жилья и земли.

1. Значительно подорожает голубое топливо. Можно с уверенностью сказать, что экономика страны к новым ценам на газ не подготовлена, а рынок недвижимости — это зеркальное отражение состояния экономики, подчеркнем, именно здоровый, а не спекулятивный рынок недвижимости. Что касается тарифов для населения, то здесь будет как всегда, зиму переживем, а к весне тарифы рванут вверх, что опять таки скажется на способности граждан своевременно гасить потребительские, ипотечные и автокредиты.

2. Гривна, замороженная на счетах, рано или поздно хлынет на рынок. Тогда обратное движение американского доллара станет неизбежным даже несмотря на его проблемы на мировых валютных рынках. Временное обесценивание доллара по отношению к гривне будут с благодарностью вспоминать лишь валютные спекулянты. Эксперты расходятся лишь во мнении до какого уровня девальвирует гривна: 5,05, 5,30 или 5,50? Выраженная в долларах стоимость квартир резко упадет.

3. Ухудшится сальдо торгового баланса, а средства зарубежных инвесторов, поддерживающие сальдо финансового счета на приличном плюсовом уровне, в период президентских выборов в Украине могут и спрятаться в более надежных местах.

4. Фундаментальные причины стремительного роста никуда не испарились. Значит, и в следующем году цены будут расти не по дням, а по часам. Жизненный уровень соотечественников будет падать. На оплату ипотечных кредитов, на сбережения для первоначального взноса на покупку квартиры, на покупку авто денег будет оставаться все меньше.

5. Наконец, именно в следующем году станет точно известно — куда привела нас гиперагрессивная кредитная политика банков.

Кризис рынка недвижимости и банковский?

Не секрет, что у любой пирамиды есть конец. Именно поэтому «падают» Соединенные Штаты и Ирландия, Великобритания и страны Прибалтики, и еще целый ряд стран.

Любимый аргумент пресс-атташе застройщиков и риелторов состоял в том, что ипотечный кризис по американскому сценарию в Украине невозможен в принципе — поэтому надо «затариваться» кредитом по максимуму, поскольку рост цен на жилье всегда и везде будет с лихвой перекрывать процентные издержки.

Уже сейчас видно, что пропагандисты бесконечного роста цен ошиблись.

Да и банки были озабочены привлечением клиентов, не особо задумываясь о личных дефолтах и рисках, которые они могут принести финансовой системе страны в целом.

Между тем кризис может разразиться и в банковской системе. Причина первая— уменьшение роста доходов граждан в связи с замедлением темпов роста ВВП и, соответственно, уменьшение их платежеспособности по набранным кредитам. Вторая — в связи с прекращением роста спроса на недвижимость, стоимость залога может оказаться значительно ниже одолженной суммы.

Оба этих обстоятельства для нашей страны более чем актуальны.

Пока что потребительский бум последних лет и собственно говоря «украинское экономическое чудо» основано по сути не на структурных реформах, инновациях и создании высокотехнологичных производств, а на банальной раздаче денег населению, что с одной стороны, конечно, несколько подстегивало темпы роста, с другой — такие методы могут иметь лишь временный стимулирующий эффект и не могут продолжаться бесконечно.

Наконец есть еще одна причина для кризиса на рынке недвижимости и в банковском секторе — размер «ипотечных» ставок. При сохраняющейся напряженности на финансовых рынках мира, эксперты сходятся во мнении о том, что условия по кредитным договорам в лучшем случае просто не будут смягчаться, а при менее оптимистическом варианте развития событий могут быть еще более ужесточены. Надо сказать, что для таких процентных ставок, которые закладываются в ипотечные договора для наших граждан, — соизмеримым и можно сказать «родным» является лишь 20—30% ежегодного скачкообразного повышения цен на жилье. При падении рынка недвижимости или даже при его стагнации продукты украинских комбанков могут оказаться неподъемными для заемщиков и привести их к личным банкротствам. Не только в Америке, но и в Украине могут быть единовременно выброшены на продажу тысячи заложенных объектов недвижимости.

Главные риски таит в себе не объем выданных кредитов, а процент под который они были выданы.

Сами банкиры считают, что они никогда не окажутся в проигрыше, ведь системе ловушек и штрафов, которую совершенствуют сотни финансовых аналитиков, не сможет противостоять ни один клиент. Поэтому и стали у нас кредиты одним из самых главных товаров, реклама которых еще не так давно навязчиво преследовала буквально на каждом углу.

Сейчас же эйфория проходит и не в последнюю очередь в связи с нарастающими рисками краха на рынке жилья. Заем на квартиру в одном из крупнейших банков страны в прошлом году стоил 12% годовых в гривне, в текущем году— уже 20%, да и то по большому знакомству. В долларах означенный банк сейчас предпочитает не кредитовать вообще.

Последствия кредитного рая

Продать советский квартирный антиквариат по европейским ценам станет невозможно. Стоимость залоговых активов в банковских учреждениях резко уменьшится.

Количество невозвратов кредитов и «подарков» родному банку в виде заложенного «поезженного» автомобиля или переоцененной квартиры также будет нарастать… Впрочем, уже нарастает, это подтверждают соответствующие цифры Нацбанка.

В будущем году таким образом могут возникнуть серьезные вопросы и по устойчивости отечественной финансовой системы в целом. Характерно то, что жизнеспособностью украинских банков обеспокоились не сами банкиры, а лишь Нацбанк попытался умерить пыл отечественных финансистов, рискующих в первую очередь деньгами своих вкладчиков.

Подведем итог. На рынке недвижимости Украины — унылая стагнация, неудивительно, что при таких ценах с покупателями — не густо. Со временем владельцев, желающих с наименьшими потерями «выйти» из инвестиционных квартир, будет становиться все больше. Уже сейчас по многим объектам, учитывая размер зачастую «пиратского» риелторского вознаграждения и немалых расходов на совершение сделки, — люди «выходят» из инвестиции с чисто символическим плюсом, а иногда и с минусом.

В начале следующего года ожидаются очередные цифры Минюста о количестве сделок на рынке жилья в г. Киеве. В 2007 году игроки рынка были несколько озадачены 25-процентным падением количества сделок на рынке жилья в столице. По итогам текущего года их ожидает еще больший сюрприз — цифры падения объемов продаж обещают быть просто ошеломляющими.